地产基金掘金商业地产新模式 过剩危机能否突围?

和讯网   2014-11-06 11:58

核心提示:房地产行业进入“存量时代”,已经成为市场的普遍共识。其中,作为近年开发商“激进”的商业地产,更是存在过剩的隐忧。那么,进入存量地产时代,地产基金在商业地产方面又有什么新的“玩法”?

  房地产行业进入存量时代,已经成为市场的普遍共识。那么,进入存量地产时代,地产基金在商业地产方面又有什么新的“玩法”?

  过去几年,国内商业地产出现井喷式发展,伴随而来的过剩隐忧也逐渐暴露于市场。在房地产行业进入“新常态”的普遍市场共识下,商业地产将会告别野蛮生长阶段,通过各种模式创新进行良性修复,进行中国式的突围。

  如果说限购限贷放松,给住宅地产带来刚需型和部分改善型需求的释放。那么,央行在9月30日出台的金融新政中,强调鼓励MBS和REITS,则给没有合适退出机制的商业地产行业带来福音,同时也给房地产金融行业带来巨大的想象空间。

  11月1日,在上海举行的2014全球房地产金融峰会上,包括德信资本、高和资本在内的多位国内知名房地产私募基金管理人,就在当前房地产行业并购潮中,地产基金有哪些商业地产投资机会,进行了金融视角方面的剖析。

  存量时代并购是主题

  房地产行业进入“存量时代”,已经成为市场的普遍共识。其中,作为近年开发商“激进”的商业地产,更是存在过剩的隐忧。

  在发达国家,城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平,但目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。据世邦魏理仕调查发现,去年全世界建造商场最多的10个城市中,中国占了9个,中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。

  按照良性循环的理论来看,商业物业的投资回报率一般在6%到8%。但近几年,随着中国商业物业交易价格的上涨,租金水平虽然也有20%~30%的大幅提升,却远远赶不上售价增长,这导致不少商业物业整体回报率不到3%~4%,投资者热情下滑,空置率不断高企,经营前景堪忧。

  对于开发商而言,投资商业地产还面临一个最大的致命硬伤——即没有合适的REITS等退出机制。在近年房地产融资环境趋紧的市场环境下,沉淀过多资金的商业地产项目对开发商而言,变成了“烫手山芋”。

  专门投资于商业地产领域的高和资本董事长苏鑫认为,目前目前国内一线和核心二线城市都出现大量的存量地产,其中包括大量的商业地产,因为核心城市土地已经很少,这次调控会促使市场出现很多并购机会。

  而深圳老牌房地产私募基金德信资本董事长陈义枫则认为,房地产进入存量时代,未来的增量将很难超越2013年的峰值,但存量会不断创新高,其中也包括商业地产。在新常态和弱周期叠加的行业环境中,流动性压力凸显,像一些大型房企有回笼资金时间的要求,往往会用空间换时间,低价抛售一些物业来换取现金流,这里会产生大幅折价的交易机会。对于地产基金而言,是参与并购的大好机会。

  金融创新把握商业地产新方向

  9月30日,央行出台的金融新政中,强调鼓励MBS和REITS,不仅给商业地产行业带来福音,而且也给房地产金融行业带来巨大的想象空间。

  长富汇银总裁张保国表示,目前阶段必然会涌现出很多并购的机会,无论是对商业的并购,包括是对房企等并购,机会会越来越多。在其看来,比较有并购前景在商业地产的布局,因为商业地产未来会有REITS的出现。有REITS的退出机制,地产基金可以从中把握机会。

  德信资本陈义枫则认为,存量时代,开发型基金面临局限,而增值型基金正当其时,通过物业的增值可赢得未来。而增值型基金和并购型资金往往可以合二而一,通过并购交易加资产增值就是超额收益,售出的价值好预测流动性有保证,风险可控,同时也会有较高的毛利率。

  据陈义枫介绍,而德信资本对于商业地产的并购,主要是针对流动性较强的社区商业业态。近期,德信资本推出的第一款并购基金,就是针对深圳的住宅项目的临街物业商铺。

  “商业地产有不同的子业态,其中我们做的住宅小区的商铺是属于社区商业。这是流动性最强的一种业态,它的流动性可能要超过塔楼的住宅,有较大的刚需在支撑。”陈义枫说道。

  此外,陈义枫还认为,增值型基金取决于资管能力,而合作将会是主流。房地产的资产管理能力,对于金融机构而言较弱,那么地产基金可以跟合作伙伴结成同盟的方式,来共同把握并购交易加资产增值的模式

  而高和资本董事长苏鑫也同样认为,虽然商业地产出现很多并购机会,但接盘者将面临经营管理的考验,即如何通过经营和发展去提升租金水平,从而促使商业物业资产的增值。因为商业地产的价值还是由租金回报率来决定。

  在苏鑫看来,发展新的商业地产有两个核心观点,第一个是资产的增值能力,第二个是金融的创新能力。根据其相关的测算,未来三四年内,若地产基金有本事把(商业地产)的经营性现金流提高至40%,那么基金的模式便可应运而生。未来新的商业模式,私募基金将会大有可为。

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