红星商业李嘉：用零售思维打通商业地产全产业链

　　（赢商网北京站报道）“没有不好的项目，只有‘运营’不好的项目”，“到今年年底，北京爱琴海出租率将实现百分之百。打好基础之后，项目将进入成熟的发展周期。”

　　红星商业总经理李嘉在北京爱琴海购物公园的大会议室里对赢商网记者说，他笃定的眼神里透露着自信。

　　在开业不到一年的时间里，北京爱琴海购物公园主动对占整体项目40%左右的业态和品牌进行调整，实现了销售额增长50%、客流量增长30%的耀眼成绩。

红星商业总经理李嘉

　　与此同时，昆明爱琴海购物公园、无锡婚庆主题购物中心都将在年底开业、福州、天津、唐山、重庆、上海等多个项目都将很快相继开业。

　　另外值得关注的是：红星商业已经开始接触委托管理的项目，也就是说，从商业项目的前期定位、规划到招商、运营，红星商业将贯穿整个商业地产产业链。

　　大战略

　　目前，红星地产已经在北京、天津、重庆、上海、福州、昆明等全国25个城市进行38个综合体项目的开发。同时，还将向南京、南通、徐州、宁波、嘉兴、合肥、厦门、泉州等十余个重点城市迈进。

　　随着红星地产快速发展，红星商业同时推进的项目越来越多。李嘉对赢商网记者表示，红星商业未来“不低于一年三个项目的开业率”。

　　昆明、福州项目的定位是爱琴海购物公园，而无锡则是婚庆主题购物中心，包括婚纱摄影、婚庆策划、婚宴举办、婚礼珠宝、蜜月旅行等各种婚恋主题整合在一起，将在商业项目中整体呈现。

　　与北京爱琴海购物公园不同的是，昆明爱琴海购物公园完全由红星地产自主拿地、开发并建设的，首次实现红星“商业MALL+家居MALL”的“双MALL”模式创新构想。

　　谈到这种模式时，李嘉说红星商业倡导一个概念，那就是用零售思维做商业地产。利用这种方式做商业，有一个显而易见的特点：红星把合作方（商家、消费者）当做伙伴，而不是完全利用他们来赚钱。“他们得到的是很直接的现金价值，我们所得到的是长远的持有性物业发展的保值增值”。未来这种模式也将在几个项目中显见。

　　李嘉说，红星商业一方面坚持用零售思维去做商业地产，另一方面还坚信“商业不是招出来的，是运营出来的”。

　　新变革

　　提到运营，今年的北京爱琴海购物公园可谓给业界一个惊喜。

　　据了解，北京爱琴海开业半年便开始根据项目运营反馈调整并升级业态、品牌，在13万平的建筑体量当中，调整了近40%的面积。也就是说，在整个项目近200家商户中，有针对性地增加或调整了80余家品牌商家。

　　作为此次调整的亮点之一，爱琴海调整过后的儿童区新意不少。儿童业态本身就是爱琴海的主力业态，不仅引来了来自韩国的Pororo主题乐园和悦宝园，还包含英孚教育、马博士、乐友、金宝贝等儿童品牌。这一轮调整，爱琴海主动增加儿童零售的占比，引入了好孩子星站、派克兰帝集合店等十家儿童零售店，使儿童区的业态配置更加合理，有效提升了儿童区的销售额。

　　自开业以来，便以巨量餐饮著称的北京爱琴海购物公园，这次在餐饮业态上也没有固步自封，西贝莜面村、站点披萨、火炉火年糕火锅、晓本烘焙、U鼎冒菜、港味轩等新品牌的加入进一步扩充了“爱琴海美食天团”的阵容，填补了之前在西北风味、西餐、烘焙、港式餐饮上的空白。尤其是西贝莜面村、站点披萨、火炉火年糕火锅、晓本烘焙等这些网络人知名的“餐饮潮牌”，更体现了爱琴海餐饮业态年轻化、时尚化、特色化的品牌策略。

　　此次调整，更多优质零售品牌的加入，也增加了爱琴海整个项目的可逛性。

　　李嘉认为，调整背后，是红星商业对于爱琴海运营思路的转变。这些转变不仅仅体现在品牌调整方面，更体现在爱琴海在社交化商业公共空间理念打造上。

　　在赢商网举办的第32期《每周下午茶》上，李嘉特别介绍了北京爱琴海购物公园所打造的无痛点商业空间，比如把没人重视的电梯厅装扮成“蝴蝶谷”；利用通道做成了老公寄存处、怀旧展览区，其中包涵了先进的净化设备；另外老公寄存处等多个中心区的电视之间，连接了商家门口的摄像头，如果老婆孩子出来了，可以第一时间看到。

　　而所有这些“变革”，均在10月份周年店庆之前顺利完成，红星商业团队继创开业速度纪录之后，再一次体现了惊人的执行力。

　　全领域

　　其实，无论是大举开业项目，还是通过重视爱琴海的运营，亦或是建成综合体与住宅、家居、婚庆等自主产品形成商业项目整合，红星商业都将有另外一层含义，那就是强化“红星商业”这个品牌，为了接触委托管理项目做准备。

　　李嘉说，红星商业已经跟多家公司进行了深入的洽谈。目前行业中很多开发企业缺乏很好的商业规划、合理的定位，“更不知道自己的购物中心是要建成社区型的还是要建成辐射周边或者辐射全市的商业中心”。这便给后期建设与运营带来了很大的困扰。

　　而经过几个商业项目的实战之后，红星商业无论在团队专业人才储备还是具体项目推进方面，都具备了行业前列的能力，“尤其是商业规划后，还可以去做商业招商乃至运营、推广，在运营管理当中，红星还可以涉足调整商户，调业态配比等等”。

　　当赢商网记者问到红星商业所能给予合作者的效益时，李嘉说，首先合作者能得到大幅增长的销售型物业的销售收入，这是最直接的经济效益。另外一点就是持有型物业的保值、升值，这些都是商业运营所产生的价值。

　　因此，用独有的零售思维打通全产业链，将是未来红星商业发展的目标。