实录：赢商滇峰荟之昆明新商业密集开业谁与争锋？

　　（赢商网云南站报道）对昆明商业地产来说，今年无疑是个开业年，且在这些即将开业的项目中即有开发商自持主打大众市场的百货商场、也有体验式风情街区，同时更有布局高端的城市shopping mall。据赢商网云南站不完全统计，今年下半年，云南预计将会迎来30余个购物中心或商业中心集体开门纳客。其中有号称昆明金融中心第一综合大盘的润城，也不乏像昆明广场这样位于城市核心区的购物中心，同样也少不了位于郊县的百大新都会、安宁世贸广场等商业体。但实际上，真正提上开业日程和已经开业的项目只有昆明广场、昆明西山万达广场、红星国际、公园1903、玉溪世纪乐地等商业项目。其余像云路中心、南悦城、海伦国际、大宥城、人民路壹号广场、呈贡七南云南第壹城、涌鑫哈佛中心、ICC环球广场等大多也会集中在2015和2016年集中开业。

　　那么，集中在年底开业的几大商业项目亮点何在?这些入市的项目会给昆明的商业带来哪些方面的改变?项目集中开业会有什么影响?两三年后，扎堆入市的商业项目究竟会以什么样的面貌进入市场?会融入哪些新元素来增加商场核心竞争力?如何引导新潮流?如何预防过度超前?品牌商又将会融入哪些新技术增加市场占有率?

沙龙现场

　　为此，赢商网云南站联合都市时报向云南商业地产界发出集结令， 30余位云南商业地产大佬将汇聚昆明洲际酒店港邑会共议滇商。

　　本期主题：昆明新商业密集开业谁与争锋?

　　时间：2014年11月25日 星期二

　　地点：昆明洲际酒店港邑会

　　以下为本期参会嘉宾名单：

　　万达商业总经理 冯峰

　　爱琴海购物公园商业总经理 鲍硕

　　马街摩尔城 巩大钊

　　经典双城副总裁 POHKIT

　　新都昌 马树国

　　春湖国际 杨经纬

　　海轮国际商业总经理 时纪列

　　人民路壹号广场 贾飞

　　启初有机茶室 依兰香静

　　台湾Q+LIFE精品超市 陈建宏

　　刘老爷不准走、巴罗萨总经理 刘运通

　　都市时报 何永锋

　　（主持人）方娟：赢商网的沙龙其实已经办过两期了，但是由于准备匆忙，前两期的沙龙做得比较仓促，也没有定正式名称，这一次我们起了一个名字叫《赢商滇峰荟》，希望以后每个月都能如期举行，也希望在坐嘉宾多多支持我们这个活动。

　　  这一次话题主要围绕昆明年底集中开业的购物中心进行讨论，之前昆明广场开业比较早，属于试营业节点，万达也是，还有年底准备开业的红星国际和公园1903，这些项目开业其实会给昆明商业带来一定的惊喜，但是也带来了一定的压力。对于未来的商业有什么可以借鉴，还有什么要规避，是我们今天主要讨论的方向。今天很高兴请到都市时报何永锋何总，与都市时报共同举办沙龙。接下来我们就进入讨论环节，这个环节由何总担任主持。

　　（主持人）何永锋：非常高兴能出席赢商网云南站举办的《赢商滇峰荟》并担任主持，今天大腕云集，我在昆明做报纸做了14年，一直以来比较关注住宅地产，商业地产不是太关注，但是现在我也关注了，因为很多的房地产开发商非常关注，因为商业地产令人感到城市充满活力。尤其在近年，商业随着万达、红星、公园1903，壹号广场项目的遍地开花，行业竞争非常激烈。这样的商业地产大量密集开业，将会给未来商业格局带来怎么样的变化呢？

　　目前，商业地产运营一般都是主力店，很多影院、餐饮或者娱乐，同质化现象比较突出，行业内部对整个商业比较担心，虽然说万达广场开业比较热闹，但是能支持多长不为人知。今天有一个很好的现象，很多老总都是省外过来的，把很好的商业理念带到了昆明，希望在座的老总能多分享一下这方面的经验和看法。

　　议题一：近期已经开业和即将开业的昆明广场、红星国际、昆明西山万达广场、公园1903等有影响力的商业项目入市会给昆明商业带来哪些改变？您持什么态度？

项目方

　　爱琴海购物公园商业总经理 鲍硕

　　 鲍硕：从整个昆明购物中心目前的数量看，我觉得还没到饱和状态，未来三到五年再看会有新变化。站在一个消费者的角度说，会给市场带来一些新的活力，一些新的东西。2006年我进入昆明，那时候只有昆百大，跟媒体聊的时候只有三家商场，今天市中心的昆明广场、欣都龙城、南亚第壹城的陆续开业，对于整个城市的格局带来了一些变化，对消费者提供的便利更多，未来会有更多的商业体遍地开花，这对所有的开发商来说更多的是考虑如何面对竞争。

　　当前开业的购物中心在不断增多，今天有一位朋友跟我谈他们在10年前中国只有几个购物中心，现在已经有几千个，不论城市规划和建设前景如何，我们的商业要如何才能为客户提供更多的便利才是关键，事实上竞争是与机遇并存的。

　　海伦国际商业总经理 时纪列

　　时纪列：我是一个外来者，来昆明的时间已经两年。现在，我站在外来者的角度来谈谈昆明的商业，我个人觉得，昆明商业经历了太长的时间，现阶段昆明的商业处于春寒料峭阶段，能够看见春天的影子，但还没摆脱寒冬。未来的空间会很大，春天马上会来临，这是我的理解。刚才主持人提到的这么多项目即将陆续开业，会带来什么样的影响呢？

　　昆明的商业始终处于无序状态，在整个城市的规划上没有形成核心区，次核心区，大区和小区的分布。比较发达的城市，大家的商业格局应该都是清晰的，应当有明确的商圈、核心商圈、区域商圈。现在购物中心的陆续开业，我认为带来的积极的信号是依靠项目自身的体量和在市区的集聚形成准商圈的一种局面。昆明现在商业最需要的就是先建立商圈，从这种趋势看，我认为购物中心的扎堆开业是个利好的迹象。

　　至于商业同质化是普遍存在的，一个人经历青春期的时候一定要长“青春痘”，是难免的，大可不必把他提到很高的高度，只有当“青春痘”消失之后，我们才能真正提升。商业只有经历了同质化、规模化这些乱象之后，才能理清朝个体化、主题化、专业化、精细化方向发展，这是我的理解，谢谢。

　　人民路壹号广场 贾飞    

　　贾飞：刚刚两位老总说了一些昆明商业现状的情况，我赞同他们二位的发言，同时对购物中心扎堆开业持乐观态度。我接触昆明商业已经两年时间，就目前这个阶段，大家吃不吃得饱，取决于自身商业项目怎么施法、怎么定位？至少从今天来讲，未来三到五年以后，确实放量还很大。

　　今天商业项目的扎堆开业就逐渐实现了南市区的蜂拥而起，这是一个从次商圈向核心商圈发展的过程。目前昆明的次商圈发展也还没到饱和的阶段，还有一个延续的时间。我们不妨看一些一线城市、二线城市，昆明目前处于二线发展中城市，商圈多元化已成定局，商业体东西南北四面开花是接下来的趋势。所以，今天探讨竞争激烈、同质化或者探讨如何面对接下来竞争、面临刺激这个话题有点沉重，所以对今天的话题也持乐观态度，我认为我们这些操盘手还是有这个时间、空间能好好活着。三年五年后，真遍地开花了再探讨这个话题可能更合适一些。在现在这个结骨眼上，我不认为竞争已到白热化，用这个词来形容不太合适。

　　第二，同质化这个话题在上一次赢商网的城市沙龙中也曾谈到，如何规避同质化我也思考过。但是，我认为同质化是不存在的，因为同是商业体，但是所处商圈不同、建筑结构不同、地域不同、人文文化不同，辐射的客群也不同。虽说可能有一些商家的品牌是雷同的，但是商家在不同商业体的结构、体量和运营模式都是不同的。他们有不同的地方，你跟他们也有不同的地方，万达的瞩目大家也看到了，我相信一个月后，我们看到了红星美凯龙也会眼前一亮，排队的现象也会出现，真正要拼的是后续的运营管理、拼的是服务，前期各有各的花样。对于今天这两个话题，同质化、竞争我仍然持乐观的态度。

　　经典双城副总裁 POHKIT

　　 POHKIT：大家好，相较其它嘉宾我更是一个外来者，我来自遥远的苏格兰，在昆明的时间有大概四年了，我的观点也是偏乐观的。我觉得刚才谈到的商业扎堆开业这个层面，影响力还是积极的。首先昆明的商业我觉得会有很多新鲜的活力，也会促进商业的升级换代，给消费者带来更多选择、生活上的便捷和有机会感受到更加优质的运营管理体验。当然，负面的影响也是存在的，竞争更加激烈了、消费者分流了，有些商业体的业绩就会开始下滑。我自身接触过几个项目已经开业的开发商，他们对这个事情也是比较慌张，都在进行一些业态的调整来应对这些开业的购物中心。据了解，到2018年，昆明的商业地产将达到1972万平方的规模，按七百万人口的话，人均商业面积比达到1：2.8，太恐怖了，超越了很多一线城市，包括香港。我觉得这个竞争局面肯定是必经的、无法逃避，当然这个也是政府规划和政策导致的局面。但正因为这样的竞争局面我觉得会带来昆明一个改变的时代，一个改革的时代，就是有商机，我个人认为，我们目前看到的都是硬件层面的建设，其实软件层面，物业、品牌服务、运营管理都是有很大提升空间，这里面就存在机会。

　　 其次，云南桥头堡战略和昆明到新加坡高铁的发展建设将会打通国际化的通道，刺激经济发展，带来更稳定的经济环境。最后，我觉得昆明现在仍然有很多旧城改造、将会加速城市化进程，固定人口也会增加，商业需求也会增多。

       我觉得一个城市的商业规模和它的人口基数和消费能力有很大关系，举个例子，深圳，这个贾总应该很熟悉，现有人口为1062万，购物中心总的商业面积为308万平方米，2013年总营业额为387亿元，每平方米年营业额平均为1.26万元，即我们说的坪效。昆明的话，应该比1.26要低。昆明按700万人口推算，在实现1.26的基础上，现在昆明只需要200万方的购物中心，10万方一个的话，差不多20个购物中心。未来昆明的购物中心还是有发展潜力也会越来越多。我非常看好南市区的商圈，因为我觉得有许多有实力的开发商，如红星，万达，一起来打造这个片区，改造了广福路、前兴路、前卫路等，我觉得将来会完全改变昆明人的生活方式、消费习惯，改变整个昆明的城市规模、交通流向，真正形成大的商圈。刚才陈总说的非常好，开发商怎么给自己定位，我觉得不是开发商，是一个城市运营商。怎么对商家和消费者服务，这个是一个核心。我觉得将来昆明的运营商要考虑这个问题，刺激未来的消费，要求服务水平非高，运营能力是关键。

　　新都昌 马树国

　　马树国：刚才看了一下，今天参加活动的基本上都是地产开发商，真正作为经营方来的比较少。对于目前昆明商业建设面积跟人口1：3的配比量，不是持悲观的态度，但是从商业地产角度来讲是不乐观的，而且还有更重要一点电商的冲击肯定会影响传统商业的经营模式，或者说是要改变。

　　单从商业地产来讲，现在的去化率并不高。随着电商的冲击，许多开发商为了吸引商户入驻到自身商业体内都用了不同的方法，比如万达跟马化腾要一起做O2O，线上线下有一百个布点。我认为，随着电商的冲击，传统商业地产的模式一定要改变，避免跟电商竞争。购物中心一定要多元化，打体验牌。

　　品牌方

　　启初有机茶室 依兰香静

　　依兰香静：刚刚贾总的观点我比较关注，我们的启初是定义为初新的意思，我们开业有11个月了，我们刚刚开始的时候有顺城和南亚两个商场可以选择，现在很庆幸的选择了顺城，为什么呢？我们做的品牌推广的时候在顺城推广这一块很顺利，虽然顺城人流暂时没有南亚这么大，但是我认为南亚外街的商业模式不利于品牌的发展。而顺城对于品牌树立和创造这一块有很大的优势。

       我有45个国家游历经历，觉得回云南还是非常好的，因为云南是茶文化发源地。我不能讲我的茶有多好，不过我的茶真的很好。有人说，你怎么把茶做得那么好？你可以做这么多茶？80后你那么年轻你要做茶？我说云南的茶山是一座老祖母，它曾经经历东印度洋，西印度洋的熏陶。茶连接东方和西方的文化，我们的祖先也想听到从世界各地的人们那里带回来的一些分享，我们也希望通过茶文化打通东方和西方的文化连接。

       我们的客人有来自80岁的老人，还有余秋雨，李云迪 、赵雅芝等一堆名人，他们为什么喜欢我们？因为他们喜欢我们的装修，喜欢我们的文化，我们为什么全部大面积只有一个颜色？启初创造天地的时候颜色就是灰色，启初它最开始创造了光、海还有森林山脉。茶就是吸收天地灵气的这种气息，给客户带来一种全身心放松的体验。从另一个方面说，启初吸引了名人也起到了为顺城吸引客流的作用。

　　未来，我们也会在上海，北京去发展我们的店。刚刚听完几位老总的看法，对于人均商业面积1：3的比例，人均占有商业的比率已经超越了香港这些数据，让我产生了担忧，虽然我知道播种和收割不在一个季节，但是可能在云南发展来说确实有些担忧。

　　我觉得我们现在在特别的时期，就像我的弟弟在北京开经纪人公司，就有许多明星。他请了一个非常优秀的员工，上了一星期的班，然后走了，他打电话问：“你怎么走了”？“因为你们公司的网速太慢了，我要卖东西”。可能我手底下很多员工都是老板，他在利用上班时间卖东西。顺城在做活动这段时间人流是很好的，但是活动一过，人就少了很多。就好像人都有一个好奇心，这里开业去玩两天，那里开业也去玩两天。有时候我们进店量达到100多，有时候才40，不平均。这个时期还有一个同质化竞争，我觉得现在处于刚刚开始的阶段，为什么台湾和香港他们的服务业这么发展？因为他们经历过同质化竞争，他们在竞争中发现了这个特色和解决的方法，他们可以把他做更好，可能我们处于起步的阶段。

　　留老爷不准走、巴罗萨总经理 刘运通

　　刘运通：大家好，我是大滇园企业的，现在是留老爷不准走、巴罗萨总经理。今天的重点是商业综合体这一块，我简单说一下。首先我们作为商家本身我们需要去找这个地点来开店，地点的定位就跟商业综合体这边直接挂钩，所以我们需要商业综合体的操盘手还有各位。除此之外，商业综合体同时也需要一些好的品牌。根据目前万达的情况，除了一楼的宝贝王以外，二三楼都不怎么样，所有的人气都是聚集在四楼的餐饮行业，二三楼几乎所有的行业都是面临着电商的冲击。我们开业一个月以来的数据非常好，确实万达在这方面做得不错，它的管理方面，包括它每天晚上的三关一闭，所有的系统确实不愧为中国首家商业综合体。来万达消费的群众逐渐增大，已经逐渐是我们的真正的消费者。现在这边值得探讨的一个问题就是我们大家刚才一直讨论的，像各位老总讨论的，到底商业综合体作为商圈如何存在？

　　其实我认为这个跟我们整个城市的民生有关，就是我们的经济收入，从去年到现在我们的人均收入约为4255块钱，在这个收入上我们承担住宿、吃饭，所有的衣食住行，到底还有多少钱能到商场里去消费？这个要考虑。通常调查下来的数据差不多就是1/4已经很不错了，一个月一个正常的员工花一千块钱到商场里进行消费。所以为什么昆明的商业综合体现在是非常的多，但是仍不是特别理想，除了分流造成的影响还与收入息息相关，我们没有钱去做多余的消费。商业综合体带给民众的就是提供方便，便捷。商场目前在昆明还不算多，但是商业地产在昆明非常多。我认为未来可以从万达这一块，各位即将开业的老总们也可以观察一下，万达的老总他是怎么运营的，为什么我们要一起制作人气。但是万达也同样存在着一些缺陷，包括50元一平方米的物业管理费，对我们商家来说非常高。

　　台湾Q+LIFE精品超市 陈建宏

　　陈建宏：大家好，首先感谢各位给我这个机会。我们是在3万平米的购物中心开的台湾Q+LIFE精品超市，我们进驻的要求是，对方要负担一个责任，他必须满足我们的客户群的需求，把客户引进来，我们要做好服务，我们要让顾客愿意自发的把钱掏进来，不是一次，而是多次，这是很重要的一点。我的超市在28号上午10点钟在同德昆明广场开业，在这段时间我从昆明广场了解下来，吃的比例有多少占4/5，剩下的百货1/5，我要请问各位老总，这1/5的体量，其他的店活得了吗？

       我们在购物中心的想法是什么？我现在站在商家的立场跟大家讲这件事，很多的商业地产开发商来找我，希望我们进驻，不下20个。我们在金鹰有半个超市，但是现在要开的这新的超市，具有什么特色？我常常问那些老总：“请问你们商圈的人口结构是怎么样的？”回答不出来，第二件事情，我问：“你们的消费结构又是怎么样的？”也回答不出来。如果我在台湾，我要去做招商，我得跟别人说这件事情。为什么？我的超市有12000多个SKU，请问你们如果不给我这些咨询我怎么去做？我不担心租金这块，如果你们做得好，我觉得我可以做得更好。我们再回过头来，讲差异化的问题。我觉得有一件很奇怪的事情，大家有你有我有，难道就是同质化？我不担心这些，你知道台湾的便利超商有多少家？台湾面积大概只有三个昆明不到，但是我们的商场超过1万多家。各位可以多想一想微分的问题，如果你的消费模式，或者你的消费结构做得对，你就什么都不用担心了。我不担心我们的消费人口，未来在东南亚这一块还有很多人口进来，因为我们是旅游城市，但是怎么让旅游人口在昆明市有所停留？

　　再说好多商业地产开发商找我们去进驻，请问你们的硬件结构符不符合我们？你知道我们高要多少？我的仓库需要多少？我的用电量需要多少？所有来找我的开发商至少有1/2达不到我的要求，那我怎么进驻呢？我没有办法进驻。我觉得首先我是一个商人，我们的商品是一块钱或五毛钱的在赚。所以我会针对所有地区消费者，我必须了解他的结构性，所以我才能把我的商品做好，做好商品配比部分，这是我最重要的一个需求。我再说商品的经营能力，我们在昆明这块来说，依兰香静说得真好，我们现在要多做服务。我讲一下北市区，我要开店了，我请问北市区有多少开发商做服务？我告诉各位，我的超市是生活非常便利化的，我们的生活服务中欠缺的，双亲家庭所欠缺的服务我们都有，你们见过这种超市吗？你只要跟我们做好订单的部分，我们负责承担后续的服务。我是来自台湾，在香港，北上广我们都有这种模式，为什么在昆明没有？我的想法是有一些东西是不是想象着来做的，应该是你们开发商做好，你们可以给我们什么样的配套，让我们愿意进来，你们的主题，你们的消费层次结构，你们能够为我们做到多好的结构是关键。

　　像女生穿一件漂亮的衣服，打扮得漂漂亮亮，就真的漂亮吗？不是，内涵才是最重要的。我的超市希望带给大家什么？大家回味一下，十年前，二十年前家庭相聚的氛围，有些东西没办法保留，我们希望为你们保留这些，你们共同用餐的时间，家庭相聚的时间在这里创造出来，就像星巴克一样。我讲这么多，不是讲我们超市有多好，而是希望你们把这个服务拉起来，做一个超市的监督者，来看我们超市做得好不好。

　　议题二：昆明未来到底需要多少个购物中心？

　　鲍硕：对于昆明市购物中心数量，从红星商业来定位，我们虽然属于地产商业，但是我们也做商业地产，红星在未来的发展当中可能占有率来自一个方面，未来可能还有两到三家，昆明市场还有很多的潜力，全国性这个体量可能饱和了，但是对于昆明来说很有很大的发展空间。第二，未来的整个商业来看，大家都在谈如何让人更多的愿意来，你不可能一直坐在家里，打电话也好，吃饭也好，购物也好，都是不可能的，这是我们需要考虑的东西。

　　我们引进昆明首家冰场，还有我们独有的停车系统，今天我们开了这个会，去南亚也好，顺城也好，大家都很方便，而且我们的车库很大，停完车以后拍照片，你可以很方便的找到你的车停在什么地方，很简单，我们的停车场是双层的。你停完车找不到车位怎么办，你能记得你的车牌，我通过车牌就能找得到你的车，对于昆明的购物中心你需要提供给客人的东西是什么，这些我们要考虑。

　　 时纪列：昆明未来购物中心绝对的数量确实不好说，但是从昆明来说，商圈还没有形成的话，谈数量就多余了，我们需要解决昆明需要多少商圈，主商圈，次商圈，这些先搞定，至少从简单的昆明主城区四个区来，至少有四个商圈。这个确定下来后，各种购物中心，社区型的，商业型的，综合型的各种情况的综合体都会出现，能够满足人们的就近生活，就近消费，这种购物中心多多益善。但是它的体量也有各自不同的标准和需求，我们现在要求的是单一化，但是现在更多的是同质化。第一个，购物中心本身的发展。最开始我们说商业，商业有三个要素，场所，商品，人，就这三个，才能形成商业，我们发展的第一阶段：场所是甲方，商品是乙方，人是丙方，第二阶段：商品是甲方，场所是乙方，人是丙方，第三阶段：人是甲方，商品是乙方，场所是丙方。未来发展的趋势是人是甲方，品牌是乙方，场所是丙方，但是昆明现在还处在第二个阶段，可能在有些城市已经实现到第三个层面这样的变化。

　　 贾飞：我讲我做商业的过程，最早的时候商圈很少，在同一商圈做的时候我们发现有很多商圈开了很多百货，那时候我们就担忧有没有发展的机遇。但是到了后面我们开了之后照样活得很好，没有死掉，是他们死掉。在这个过程里面我们发现其实多开几家也照样可以，在这个过程里面我发现什么呢？商场开一家呢觉得那个地方不行的，或者开完之后过两三年，旁边的住宅，人也多了，他也照样能活。今天甚至有30、40个商业中心，没有哪一家活得不好，在这个过程中我们发现，有些时候我们想想，在不同的环境下所得到的收益是不同的，这个过程你是看不到的。昆明的商业多大的量，这个没法回答，商业发展和经济发展是相通的，我们是600万这个基础上，昆明明年有可能到700万，后年可能到800万，因为有这么多城市旧城改造，有这么多开发商盖房子，总得有人住，城市在发展，商业也在发展。

　　 POHKIT：我们觉得最重要的是要看消费群，如果过多的话，一个或几个购物中心是不够的。香港购物中心的销售额大概是3.8亿，去年2013年的销售额1.26亿，如果针对昆明的人口700万，要达到1.26这个目标太难。未来购物中心会越来越多，我非常看好南市区的商圈，因为我觉得有许多有实力的开发商，如红星，万达，一起来打造这个片区，改造这个广福路，前兴路，我觉得将来会完全改变昆明人的生活方式，消费模式，改变整个昆明的城市规模，将来这个没有商圈是不可能的。刚才陈总说的非常好，开发商怎么把自己定位，我觉得不是开发商，是一个城市运营商，怎么对商家和消费者服务，这个是一个核心。我觉得将来昆明的运营商要考虑这个问题，刺激未来的消费，这个服务非常高。

嘉宾合影