美国购物中心走到崩溃边缘 业内破局之法仍未找到

　　在刚刚过去的2014年圣诞购物季，美国马里兰州一家名为奥因斯米尔斯的购物中心装点上了闪亮的圣诞树，空气中浮动着欢快的“铃儿响叮当”乐声，饮食区里传出来的照烧鸡排气味。一切都是电影画面般标准的购物气氛——除了见不到人头攒动的消费者们。零零新新的几个购物者沿着长不见底的商场过道走着，两旁的铺面或明或暗，其中有一半都是已经关闭的商家。

　　“这里的景象真是非常令人沮丧”，46岁的吉尔?卡拉塔（Jill Kalata）说，“这里曾经人满为患，尤其在圣诞节的时候，队伍会一直排出门外。”

　　奥因斯米尔斯商场正在成为全美几十个“死去的购物中心”阵营之一。根据商业物业咨询公司“绿街”的报告，自从2010年开始，全美超过24家大型购物中心关闭，另外60家则处于关闭边缘。

　　购物中心的“死亡名单”

　　其实，关于美国购物中心衰落已经是陈词滥调了。从Sears、J.C. Penney 等连锁百货再到Coach、Gap等专门品牌店，都在过去几年关闭了许多门店。

　　对大型购物中心的忧虑其实早在20世纪90年代就已经产生，但是今天发生的现实已经在更广泛的范围内确证了这种趋势。

　　在奥因斯米尔斯购物中心，一些面向中低消费群体的百货商店和地区连锁商店都已经从这里退出。

　　建立于1986年并在1998年重新修缮过的奥因斯米尔斯购物中心，还算是历史较为年轻的购物中心。但是不算优良的地理位置、改变了的消费习惯以及人口变迁都造成它的衰落。

　　“毫无疑问有一些购物中心会成功地生存下来，但趋势是人们会逐渐远离大型购物中心们”，西雅图一名城市规划师马克?欣肖（Mark Hinshaw）说。

　　在线购物的普及是普遍认为对实体购物中心冲击最大的一个因素。但一个调查显示在线购物造成的影响其实也有限，只有少于10%的实体商店营业额被在线购物替代。

　　根本的问题是实体商店在全美遍地开花导致了供应饱和，这是美国过去十几年来商业物业大发展的产物。

　　“零售业已经极度饱和了”，波特兰的一名城市规划师克里斯多夫?扎哈斯（Christopher Zahas）说，“要让消费者继续填满越来越多的购物中心是不可能的任务。”

　　目前为止全美1200家购物中心中有80%运营健康，铺面空置率少于10%，但这个比例在2006年时还高达94%。

　　大约有15%的购物中心铺面空置率达到了10%到40%，2006年时还只有5%的购物中心有这么高的空置率。

　　“死亡”名单还会越来越长，目前有3%~4%的购物中心空置率超过了40%，这些购物中心的空置率被认为已经达到了“死亡漩涡”的临界值。

　　外媒称到2024年，大约有15%的购物中心会正式列入死亡名单。

　　高档商圈继续火爆

　　许多购物中心的高管也都坦陈，自从金融危机以来，大型购物商场的业务面临了一个分岔路。“你看那些A级购物中心或者旗舰店，生意都非常火爆”，商业地产公司Westfield的联席CEO史蒂夫?罗伊（Steven Lowy）说。Westfield成立于澳洲，但现在已经在北美和欧洲广泛拥有一系列的大型购物中心，选址集中于类似伦敦、米兰以及美国东西两岸这样消费力强的地区。

　　另一家购物中心的高管也说：“那些聚焦于低端消费人群的B级和C级大型购物中心会像恐龙一样死去，但A级购物中心表现很好。”

　　收入差距的扩大带来了高端购物中心的繁荣，“两局分化很严重”，“绿街”咨询顾问D.J.布施（D. J. Busch）说，“富人们依然都是那些高档购物中心的常客，但底层消费的增长则非常缓慢。”

　　尤其是美国东西两岸那些游人如织的大城市，比如纽约、洛杉矶，来自全球的消费者们都蚁聚于这些城市里最奢华的购物区。

　　数据也显示，营业额增长最高的部分就是集中在这些走奢侈路线的购物中心和奥特莱斯上。

　　比如全美销售总额最高的购物中心是位于南加橙县的South Coast Plaza，这家购物中心几乎集聚了所有顶级品牌零售商，每到节假日都人头攒动。

　　根据2014年外媒做的统计，全美营业额排名前五位的大型购物中心分别是位于佛罗里达的Bal Harbour Shops、洛杉矶市区的The Grove、波特兰的Pioneer Place、纽约的Woodbury 奥特莱斯，以及拉斯维加斯的Forum Shops at Caesars 。

　　这五家购物中心每平方英尺年销售额到达了1500~3000美元。根据Retail Sales公司数据显示，全美区域性购物中心的平均销售额仅有341美元/平方英尺，全美20佳零售店的平均零售额是787美元/平方英尺，销售奇迹苹果实体店的平均销售额则是4000多美元/平方英尺。

　　开发商的挣扎

　　各级购物中心之间的分界线有时也会模糊。比如华盛顿郊区的White Flint购物中心，曾经一度也是高档购物地点，但现在已经被贴上封条等待拆迁。

　　俄亥俄州一家已经废弃了的购物中心已经被松鼠占据，还有很多电线也都被割下来盗走。当这家购物中心处于高峰期时，无数乘客都坐着小巴前来购物，附近所有的居民都流行跑过来吃饮食区里的焦糖爆米花。

　　奥因斯米尔斯购物中心虽然频临衰落，但至少还没有完全进入死亡名单。现在开发商们正打算将之改造成一个封闭式和露天式混杂的购物区域。

　　但是复活一家购物中心不是个简单的事情。拆除旧有的部分加上建设“能源中心”就要花上7500万~1亿美元左右，耗时可能长达2~5年。它的“死亡”是由于消费者都跑到了附近那些更高级的购物中心去了。虽然奥因斯米尔斯购物中心最初是定位于奢华类商业地产，但却很难和后来新起的购物中心们竞争。

　　“既然魔鬼已经从瓶子里跑了出来，就再也不会回去了。”一位业内人士如此形容。

　　许多人已经关注到了这个趋势。一个名为“那些死去的购物中心”网站专门收录了全美所有已经衰败了的购物中心资料，这甚至成为了一个很受欢迎的文化符号。在大卫·芬奇最新的热卖电影《消失的爱人》里，有一幕场景就是在其中一个“死了”的购物中心现场拍摄。

　　“所有人都还保留着儿童时代去购物中心玩的回忆”，这个网站的创办人之一杰克?托马斯（Jack Thomas）称，“此前从来没人想过购物中心也有繁荣和死亡。”

　　零售业正在努力扭转这一局面，试图说服公众继续维持美国人最具标志性的文化形象：“购物”。位于纽约的国际购物中心委员会聘请了博雅公关，意图停止大众对购物中心已至穷途末路的负面想法。

　　虽然部分购物中心在未来一段时间内还将继续保持繁华，但随着越来越多的购物中心走到了崩溃的边缘，业内到底能不能找到有效的办法来破局还不太清楚。