恒大62亿成都、重庆拿地押宝商业地产 发力重点二线城市

　　刚刚公布2014年全年业绩的恒大地产，次日便在成都大手笔拿地。1月8日，恒大地产以20.76亿总价摘得成都川棉厂商住地块。而就在三天前的1月5日，恒大还以41.34亿元总价拿下了重庆溉澜溪商住地块。

　　此次拿地对恒大地产而言当属久违之举，公开市场上一次对恒大大手笔拓展的印象多还停留在2013年的京沪广等一线城市。纵观2014年，恒大地产在上半年新增项目仅为13个，同比减少21个。

　　恒大主席许家印去年8月明确表示，恒大已完成了全国布局战略，“换句话说，我们今后在土地购买上会大幅减少。”

　　不过，最新落袋的成渝的两地，共同特点或许可以解释放慢地产投资的恒大为何愿意斥资出手，这个因素就是商业地产。

　　据了解，恒大拿下的成都地块是此前因两次流拍备受业内关注的川棉厂地块，与重庆溉澜溪地块均为商住用地，且前者设置了严格的住宅和商业开发条件，后者则包括了容积率高达7.8的超高层建筑商用地。

　　有市场人士分析认为，恒大成都川棉厂地块和重庆溉澜溪地块的地价成本都不具备优势，其在周边项目中的突围之路押宝在商业地产。

　　入手成都二度流拍“准地王”

　　1月8日，曾两度流拍的成华区川棉厂地块第三次挂牌出让，最终恒大以单价5640元/平方米、总价20.76亿元竞得该地块，溢价率18%。

　　资料显示，成华区川棉厂生活区A、B地块，土地面积6.42万平方米，折合96.31亩，其中出让面积93.15亩，用途为城镇混合住宅用地，商服用地、公共设施用地，建筑面积36.81万平方米，起始楼面价4758元/平方米。

　　该地块于2013年首次挂牌之时，因20.62亿元的起拍价被誉为成都“最贵地”，有望顺利成交登顶成都地王。但5月19日该地块截止挂牌时却惨遭流拍，并于去年9月12日再次流拍，彼时有业内人士分析指出，川棉厂地块“滞销”与其苛刻的出让条件有关。

　　根据地块要求，川棉厂地块中商务、公共交通场站用地的主体塔楼高度须不小于180米，建面不大于18.90万平方米，占总建面逾一半。而且住宅用地中90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上。

　　成都中原地产研究人士向观点地产新媒体指出，“70/90”条规、超高层建筑、集中商业等复杂的指标以及较多配建的要求增加了竞得人的开发成本，“地块楼面价比较高，做高端不实际，做刚需又拼不过其他项目，整体定位比较尴尬。”

　　成都锐理数据分析人士则表示，在川棉厂项目运作起来难度比较大，“按现有规划条件，预计是把利润都压在了商业部分。”

　　上述分析进一步提到，实际上川棉厂地块与恒大目前正在开发的成都曹家巷项目也有相同之处，都重在以商业地产应对突围难题。

　　押宝成渝商业地产

　　“川棉厂住宅产品可以定位为首置加首改，但首置只能以成本价竞争，首改产品可能有一点点利润，主要的利润应该是在商业部分”，成都市场一营销人士向观点地产新媒体表示，恒大以5600元每平方米的楼面价运作川棉项目要面对周边项目的竞争。

　　“项目周边区域还没有很大的量，但是都是刚需快销走量定位，售价在7000-9000元每平方米，所以恒大可能会以成本价入市。”

　　而相似之处也体现在恒大成都曹家巷项目，“曹家巷项目是旧改，有相当部分是用作返迁，实际地价大概6000元/平方米，可开发的部分中住宅利润空间较小，两栋超高层写字楼和配套商业才是重点。”

　　对于恒大成都项目的商业前景，上述市场人士表示有待观察，“一直还没有看过恒大做商业的项目和水准，所以不好评价。”但可以看到的事实是，作为地产企业布局西南重镇的成都，商业地产体量将可能面临“井喷”。

　　相关数据统计，成都的商业地产在建面积超过290万平方米，正在成为全国商业地产在建规模最大的城市之一，包括成都IFS、远洋太古里等众多商业综合体都已经或即将投入运营。

　　无独有偶，1月5日，恒大地产在成都斥资41.34亿的总价拿下溉澜溪片区商住地块，要在周边住宅项目中突围的独特点也在商业部分。

　　恒大溉澜溪南部片区地块为二类居住用地、商业商务用地，土地面积为132502平方米，但容积率7.8，可建筑面积高达102.89万平方米。

　　有市场消息指出，恒大强势拿下该高容积率的地块后，其中一地块规划建设为不低于300米的超高层建筑。

　　而据了解，重庆溉澜溪片区目前已集合了万科御澜道、保利观澜等大盘，而去年11月本土企业新欧鹏以24.5亿元拿下的项目距离恒大溉澜溪项目也仅一路之隔。有重庆业内人士认为，恒大在片区众多项目的集合中预计将以地标式综合体来定位自身。

　　由此看来，未来恒大地产在成渝两地的商业地产布局正在进一步扩大，其在重点二线城市做商业综合体的模式方向也在逐渐清晰。

　　资料显示，早在2010年上半年业绩发布会时，许家印曾提到，恒大将适时介入商业地产。2011年8月，恒大地产拿下辽宁抚顺市政府旁地块，兴建了首个大型城市综合体项目--“恒大广场”，一年后公司又在桂林北高铁站打造了第二个“恒大广场”。

　　在2013年，恒大更是加快了全国商业地产的扩张步伐，先后收购了在合肥、深圳、上海、南京以及宁波等商业地块。

　　目前，恒大集团已成立了独立的全资子公司恒大商业集团。据恒大目前披露，恒大商业集团未来将负责运营管理恒大地产集团在全国130多个主要城市的300多个商业项目，加上一系列社区商业项目相继投入市场，恒大商业地产物业面积将超过400万平方米。