李建民：商业项目陷入规模陷阱 拼“质”时代到来

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网上海站近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，翼筑商业总裁李建民认为，未来商业地产市场发展中，形式及硬产品建设会让位于内容及管理运营系统建设；销售方式会由物业零售、租赁向引入基金长期合作的内容分成转变；未来的商业地产领袖具备独特的内容优势而非传统的规模优势。

翼筑商业总裁李建民

　　赢商网：如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业，您会如何建言？

　　李建民：关注互联网内容与传统商业地产的结合，接受新模式。

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告？

　　李建民：首先考虑如何不犯错，其次才是如何出彩。现国内商业地产开发商在运作商业项目时往往会要求项目成为“区域老大”、“城市地标”等，同时又要求获得良好的销售和租金收益。事实上，商业开发涉及市场研究、定位策划、商业规划设计、建筑规划设计、招商、营销、商业运营管理、物业管理等多个专业，各个专业能够互相配合，才能保证项目顺利推进。不犯错就是首先要满足商业开发的基本逻辑，商业开发的基本逻辑是内容决定形式，而内容则是由企业属性、土地属性、市场属性三方面决定的，这三方面缺一不可。选择内容的第一步就是商业定位，选择合理的项目定位和差异化方向也是运作成功的前提和基础，定位要符合企业战略要求、项目开发需求、土地自身情况、城市和区域规划要求、市场竞争态势等多个方面，所以大规模、形态独特的项目未必比生活型商业项目更有价值。

　　赢商网：如何分级看市场今年供需关系？

　　李建民：市场商业地产产品整体过剩，无论在哪一级的城市；据有关资料统计国内商业地产项目将以每年300家的速度增长，并在2015年时达到4000家。截至2012年，中国商业用房施工面积达到6亿平方米，2013国内购物中心在建数量已占全球购物中心总量一半。但我认为部分县域市场或中大型城市中非传统商业区存在机会。传统商业区或传统商圈往往是自然沿袭而成的商业聚集区，商业供应品质比较落后，项目缺乏合理规划，而非传统商业区的项目通过科学合理的整体规划、引进全新的商业内容后，未来替代传统商业区的可能性很大。

　　赢商网：2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧缺？

　　李建民：有完整项目操作经验的前端专业（整体定位、设计、成本、设备等）人才依然高度短缺；后端招商及运营专业需求旺盛，现存在的人才绝对数量庞大，但平均质量不高，存在二者严重倒挂的矛盾。

　　赢商网：2015年商业地产与资本的结合会如何演变？

　　李建民：开发商投资功能强化，执行功能弱化。其专业技能会逐步让位于专业服务商，如前期定位、总体运营甚至整体代理。例如我们以前总讲木桶原理，一个木桶能装多少水，取决于最短的一块板，这是工业化时代的理论。现在的形势未必是这样，在全球互联网的时代，公司只需要有一块足够长的长板，以及一个有“完整的桶”的意识的管理者，就可以通过合作的方式补齐自己的短板。今天的地产企业发展也会从短板原理逐步变成长板原理。开发商强调投资功能，而专业的事交给专业服务商。

　　赢商网：2014年爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？

　　李建民：目前越来越多的企业由住宅向商业转型，近年的商业项目也呈现了爆炸式增长。随着竞争日趋激烈，互联网内容与传统商业地产产品的结合很可能是重要的行业转折点，借助互联网思维在传统商业地产领域突围需要开发商调整固有的运营模式而接受新模式，新模式的主要方式可能有：1.动态数据采集模式。例如，目前的大数据采集多利用射频识别技术和WIFI网络，未来可能更多利用app。由单向统计行为向动态的、互动的统计模式转变。2.全新空间互动模式。进入某个项目某个业态即进入了固定的空间，例如去KTV唱歌，所在的空间就在KTV包厢，但可以利用互联网技术扩大互动空间，在上海某KTV唱歌的消费者可以和北京的消费者互动；在KTV里的消费者可以和购物中心里其他消费者以及商户互动，如此扩大互动空间，增加互动体验。3.新型零售消费模式。零售业态最关注的提袋率可能会逐渐失去原有意义，拿着一部手机走进商场，和朋友边聊天边玩手机就完成了体验和下单，另外一边物流已经将货物送到了家。另外，从选款、量体、扫码、远程定制到物流到家，定制式零售也许会成为全新零售模式。4.创新开发盈利模式。未来商业一定是内容为王的时代，产品建设、销售方式都将以内容和管理运营为基础，未来零售产品、租赁产品的盈利更多的会向内容分成转变。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求？　　

　　李建民：主打突出性业态的特色商业体或与创新互联网内容结合的商业体必然会崛起。商业综合体不再仅仅是零售中心，会向展示中心、体验中心、互联网内容的线下出口等几大功能转化。未来商业综合体各业态的功能会发生变化也会持续升级，例如零售业态不仅提供零售产品，未来会承担展示展览体验等功能；目前对互联网的利用，不仅局限在交易方式和数据获取上，互联网内容将线下化，拥有黏性的互联网用户会线下体验到原创的互联网内容。

　　赢商网：2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局？

　　李建民：商业综合体已陷入规模陷阱，零售及传统内容的发展无法匹配迅速膨胀的项目开发数量，同时传统商业市场的萎缩更是雪上加霜。例如，目前不被看好的百货业态，受电商冲击非常大。万达准备关闭10家经营不佳的万达百货，另外还打算压缩20多家百货楼层，空出空间重新引入餐饮、娱乐等体验式业态。未来商业地产市场发展中，形式及硬产品建设会让位于内容及管理运营系统建设；销售方式会由物业零售、租赁向引入基金长期合作的内容分成转变；未来的商业地产领袖具备独特的内容优势而非传统的规模优势。