仲量联行邓汝舜：真正O2O暂无成功案例 不能自乱阵脚

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网上海站近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，仲量联行大中华区及上海零售地产部总监邓汝舜认为2015年之后中国的商业地产将会进入一个盘整期，已有的商业项目将会重点放到品质的提升上来。他同时认为O2O模式在行业内还没有一个成功的案例，其实连概念本身也是有问题的，真正的O2O既可以是Online To Offline，也可以是Offline To Online，真正的O2O是实体体验、虚拟采购、顺丰送货的过程。

仲量联行大中华区及上海零售地产部总监邓汝舜

　　赢商网：如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业您会如何建议？

　　邓汝舜：如果已经进入了商业地产，那就请做好十年抗战的精神准备。开发商需要更加针对市场环境的变化而敏锐起来，包括对租户、消费者等各方面的研究和把握，这并非易事。

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告？

　　邓汝舜：首先要确定自己非常喜欢这个行业，对其抱有一颗热忱之心，因为商业地产不只是单纯的地产模式，事实上它是最为复杂且不可复制的。我认为，对商业地产的认识和认知能力尤为重要，如果你不具备这一点，那就不要来了。

　　赢商网：如何看待分级城市供需关系？

　　邓汝舜：近几年，商业地产的发展异常迅猛，林林总总的城市综合体，购物中心纷纷拔地而起。目前，中国商业地产的总量仍在不断增加，而导致的后果就是严重同质化和过剩，其实国内真正算得上优质的商业项目实在屈指可数。

　　在分级城市供需关系上，我认为一二线城市和三四线城市的需求是不一样的。一二线城市无论是从经济发展水平还是人口消费能力方面，相较于三四线都已经很成熟。因此，一些高端高质量的商业项目可以在一二线城市发展，但放在三四线肯定不可以。问题是，很多从住宅转向商业地产的开发商根本就看不懂，在三四线城市动不动就建一个体量十几万的购物中心，完全是抱着投机心理去做的。我认为三四线城市的消费者对品牌、业态的认知和需求还是有待观察。

　　赢商网：2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧缺？

　　邓汝舜：所谓十年树木，百年树人，人才对于社会和行业的发展起着重要的推动作用。而在中国的商业地产领域，真正的人才更显珍贵，也永远不会存在人才过剩这一说。反观今日，这个行业非常缺人才，一些稍有经验或者被炒出来的人才往往都是被高薪聘请，多方挖角的对象。固然，中国商业地产人才是有的，但人才不多才，真正的翘楚并不多。

　　赢商网：2015年商业地产与资本的结合会如何演变？

　　邓汝舜：商业地产与资本的结合，要看短线和长线。中国经过这些年的快速发展，导致全国城市发展水平严重不平衡，商业地产在一二线城市有很多机会，但三四线城市还根本跟不上商业地产快速发展的节奏，导致过剩的根源在于地价问题。很多开发商不务实，用投机的方式用3到5年的时间借此获得高回报。事实上，这种短线发展是不长久的，收入不高，且风险很大。我认为与资本的结合至少还是要靠长线的发展，要有长期的战略眼光，市场更看重的是整个商业项目的可持续性发展和长期的稳定回报收益。

　　赢商网：2014爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？

　　邓汝舜： 我们所提倡的O2O模式在行业内还没有一个成功的案例，其实连概念本身也是有问题的，真正的O2O既可以是Online To Offline，也可以是Offline To Online，真正的O2O是实体体验、虚拟采购、顺丰送货的过程。

　　电商的崛起，让商业地产行业似乎乱了阵脚。事实上，电商提供给消费者的是一种方便，无法给消费者提供真正的体验。线上品牌其实是抓不准消费者的，因此很多电商生意并不如意，退货率也很高，而消费者为何不愿去线下实体店，只因没有好的服务。

　　时至今日，开发商和零售商把电商的兴起作为自己营业额下滑的借口已经毫无意义，应该反思自身的创新发展模式，是否真正将服务和运营做到了位，是否真正了解过你的消费者。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求？

　　邓汝舜：随着消费者需求多元化，以前那种靠单一品牌而一枝独秀的商业很难再做到。我认为，2015年起到未来的一段时间内，购物中心应该将主要精力放在在提升硬件方面的体验。

　　当然，市场的发展，科技的进步，都会促使商业业态越来越多，这也要开发商提前准备。业态创新也很重要，但在找准市场定位的前提下让消费者拥有归属感更重要，给消费者周全到位的服务，让他们在消费过程中得到足够的尊敬和沟通。

　　赢商网：2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局？

　　邓汝舜： 总体来讲，中国的商业地产，各个层级的城市都有不同的发展方向，2015年之后商业地产将会进入一个盘整期。

　　现在很多商业项目已经开业，面对最大的问题是招商和运营的压力，且租金成本和市场环境不成比例。此外，限购的取消，让很多住宅开发商不再需要太多热钱。在此基础之上，进入商业地产的企业会少一点，已经进入的也会相对保守一些。这就给中国的商业地产提供了一个休息和调整的机会，让已有的项目消化一下，重点放到品质的提升上来。我认为，到2020年左右，市场将会达到一种平衡态势。