中航九方侯敬捷：购物中心走向精细化运营 主题化特色化

　　编者按：随着2014年落幕，2015年商业地产也将迎来新一轮争锋，谁能经历鏖战在新一年抢占市场，整个行业又将出现怎样的趋势，赢商网推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”采访，邀请行业、协会专家，开发商、品牌商家高层，畅谈他们对2015年中国商业地产发展趋势的看法。

　　日前，赢商网记者独家采访深圳市中航九方资产管理有限公司副总经理、龙华九方购物中心总经理侯敬捷女士，分享其对于2015年商业地产发展趋势和购物中心运营方面的看法。

　　侯敬捷表示，2014年是商业地产运营走向精细化的元年，整个行业都在寻求打破同质化的新途径，商场运营也出现了众多新尝试。2015年这种趋势将会更加明显，购物中心将更倾向于主题化、特色化发展，更注重用户经营和体验。

　　作为中航地产在深圳的商业首秀，龙华九方购物中心短短几个月时间，能够脱颖而出成为深圳新型的特色社区购物中心的运营典范。这其中最大的原因，正是侯敬捷团队的辛勤付出和众多创新之举带来的收获。

　　侯敬捷认为，在社区mall建设方兴未艾的深圳，未来购物中心已经走向精细化运营时代。做商业应该是感性的，当运营者把自己定位成一个普通消费者时，其出发点将会有很大变化，做出的东西也会更深植于消费者的心理需求。

　　对于2015年深圳商业地产发展，侯敬捷用了三个词来形容，“高大上、竞争激烈、各显神通”。在她看来，2015年深圳将会出现众多巨无霸的商业体，包括中粮大悦城、华强北九方中心，观澜湖新城MH mall等。其中同属于中航地产的华强北九方购物中心拥有15万方的体量，目前招商进展顺利，预计将于2015年年底开业。

龙华九方购物中心总经理 侯敬捷

　　以下为赢商网记者采访侯敬捷女士问答原文：

　　赢商网：纵观2014年商业地产的发展，您认为整体出现了哪些变化？存在最大的问题是什么？

　　侯敬捷：2014年最大的特点是破除同质化，不论是品牌商还是地产商，大家都意识到我们不能再做同质化，都在尝试、探索各自新的发展方向。有许多新的东西出来，但整体上还不够成熟，仍在不断的磨合。有些新东西叫座不叫好，有些叫好不叫座。

　　商业的最终目的是服务客户，大家都在转变自己的观念，同时也在转变自己的策略，每一家商场都在寻找自己的亮点，整体在向好的方向发展。

　　目前存在的最大问题，从市场的角度来讲，就是现在商业地产的供应量太多，开业时间很无序，供应区域分布也很不均匀。但是这些问题仅靠企业来解决是不行的，可能还是需要和政府规划挂钩，这个问题在全国较为普遍。如在深圳，像2014、2015年的龙华就格外的密集，其他区域不太多。

　　赢商网：如果用一个词来概括2015年的商业地产趋势，您觉得是什么？

　　侯敬捷：我觉得是特色，或者是主题，各家寻找各家的主题，各家有一条属于自己的路来做自己的品牌和项目。

　　赢商网：花样年彩生活上市、万科加快布局社区商业打造“五菜一汤”社区配套，根据业内机构预测，社区O2O有望成为下一个万亿级别的市场，您对于这一观点怎么看？

　　侯敬捷：我看的确有这样的发展趋势，尤其是近两年电子商务的发展对大家生活品质的改变。可能前些年是量的积累，这两年真的是质的改变，由此衍生出来的社交方式，购物方式，生活方式全部都发生了改变。

　　目前九方也正在跟一些专业的平台机构合作，将推出一些新的产品出来。如马上就要过年了，我们可以利用购物中心内的青少年广电中心为消费者拍摄拜年视频等。对于我们来说，O2O并不只是帮助我们做生意，我们还用它帮我们的消费者找到乐趣，找到他们个性的东西。

　　其次，我们要对商户进行培训，还要对消费者进行培训，这需要花点时间。但是我相信他不会比前面这些年电子商务的积累这么难，我们是站在一个很好的平台上来做。未来我们非常看好这一块的发展潜力。

　　目前龙华九方在这一块已经有了初步尝试，如通过O2O，我们对于消费者的服务反馈、消费者的进店时间等通过监控得到的数据，调整商场的日常经营。线上停车场已经出来，商户这边点餐系统现在也在逐步的筹备上线。

　　赢商网：O2O是体验商业的一部分，体验这个词已经被炒作了很久了。您觉得2015年体验式商业会呈现什么样的变化，哪些业态会成为购物中心的热捧对象？

　　侯敬捷：体验这个东西说起来容易，做起来难。这么多年消费者才是真正有话语权的人，他们才是真正能告诉你哪个是真正他体验比较舒服的。我们也看到很多体验为体验的案例，未来的体验更多的是深植于消费者心里的。根据消费的需求来设置体验。如龙华九方购物中心，就把生活类和亲子类品牌作为重点业态。

　　我们现在有一个生活服务中心，把生活当中不太好找的业态如干洗、配钥匙、修鞋等业态弄进购物中心，这些配套都是消费切实需要的，如果购物中心又不去做，外面的街铺又做不起来，这一块我们会加强。我们甚至还做了一个一站式的家居养护中心，你住进房子以后要修修补补，这也是我们大胆的尝试。

　　第二个是亲子，在深圳这样一个高速发展的城市，如何有效率的度过周末是很多人在考虑的问题。在九方有很多培训，包含茶艺、舞蹈、音乐、英语等各个层面，让孩子真正享受这些教育的同时，家长们也可以逛逛街、看个电影、喝个茶啥的。

　　同时，商场内免费对外开放的农场，艺术展览等，消费者不用掏钱也可以在这里度过半天，甚至一天的时间。这些都是根植于大家内心需求的东西，这就是我们想要去做的体验。

　　赢商网：您刚才说的很多都是免费的，这确实很吸引人，因为现在购物中心引进一些展览都是收费的。

　　侯敬捷：我觉得商业这个东西不应该太理性，它是一个感性的东西。我们在做整个项目定位策划的过程中是把自己当成一个消费者来做的，这一点出发点不一样，我们做出来的东西也不一样。

　　实际上市场也给了我们非常良性的反馈，我们没有像其他购物中心那样打硬广告，但是我们得到了市场的认可，很令我们感动。我们等于把广告的钱用在消费者身上，这就是我们自己的体会。

　　赢商网：以前是卖商品时代，现在是一个用户体验为王的时代，你只要服务好用户，你的销售额自然会起来。现在有很多购物中心都是推会员活动，用户真的是第一，如果用户经营不好，这个商场很可能别人根本不买你的账。

　　侯敬捷：其实商业和消费者的关系是一种非常自然的关系，他不是一个强拉硬拽的，硬性的做活动之类的。我想慢慢的随着商业越来越成熟，在整个业界大家都会意识到。

　　赢商网：央行在去年9月3号发布了四项规定，积极稳妥的开展房地产信托基金，包括中信信托、海印股份的资产证券化。同时像万科、万达也与投资机构合作，商场运营权在开发商手里，但是出售项目的部分股权给机构，增强企业的现金流，降低持有的风险。您认为2015年REITs或商业项目轻资产化会不会有一些突破性的进展？

　　侯敬捷：我认为从理论上会，因为它解决了开发商的资金和再发展的问题，同时也解决了管理的问题。但是我也在观望，这其中需要你规避一些风险，当你把它当成一个基金化的时候，盈利就会放在第一位，这跟你商业刚开业时候的培育期多少是矛盾的，如何处理好这个矛盾很关键。

　　我们公司叫九方商业资产管理公司，也预埋了这样的伏笔，但是我们一直没有这样做，因为我们对商户没有充分把握之前不敢轻易的尝试。但我们实际上已经在关注这条路，学习万科是怎么规避风险的，或者他们未来操作中是怎么做的。

　　赢商网：2014年深圳新开的购物中心基本上以社区购物中心为主，而社区商业更重点细节化运营，因此有一个说法是购物中心都开始走向精细化运营，您对此怎么看？

　　侯敬捷：我觉得这个是非常准确的一种说法，也是我们2015年龙华九方的主题，运营精细化。一个项目开业绝对不是结束，而是刚刚开始，精耕细做一定会有回报。你如果精耕细做会把真正爱你的消费者留下来，再反馈给他们更多的惊喜，在这方面我们是非常认可的。

　　赢商网：您觉得2015年深圳商业地产发展，从体量，从开发上来说，从运营上来说会呈现什么样的运营趋势？

　　侯敬捷：开发上会有很多大的项目出现，观澜的，包括华强北的。高大上的项目会很多，明年华润大冲的新天地可能开不出来，大家都已经在关注了。另外前海、后海还有几个高大上的项目。用关键词来概括，一个是高大上，一个是竞争激烈，一个是各显神通，各自有各自的特色。

　　赢商网：明年深圳将会出现一大批商业项目入市，九方未来也将面临白热化竞争，你们是否有一些应对措施？

　　侯敬捷：我们在定位的时候就已经开始应对了。在我们确定业态，选取品牌的时候已经应对了一部分。所以你可以看到我们和龙华目前这些项目有明显的差别。

　　在经营上怎么应对呢，我觉得更多还是回到精耕细做上来，当然周围有竞争，我们不会特别的关注别人做了什么，而是更多的想自己能够做得更好，多想想自己能够做什么。竞争已经在所难免了，我们各自都要做好自己的事情。

　　赢商网：中航商业目前全国有多少个商业项目？这些项目的进度怎么样？

　　侯敬捷：目前中航地产全国布局的商业项目有10个了，已经开业的，赣州、成都、深圳龙华、江西九江。明年昆山、深圳华强北，再接下来武汉、贵阳、南京、江阴。2015年会开两个，昆山和华强北。2016年是贵阳、武汉，后年应该是南京、江阴，差不多一年两个。我们是稳扎稳打，不会一年好几个。

　　其中华强北九方购物中心定位年轻潮流时尚、招商很顺利，工程也在顺利进展，计划在今年年底开业。