润城风险与机遇并存 打造“昆明华尔街”能否突围？

　　（赢商网云南站报道）据统计，昆明目前已有1972万平方米商业供应量，而区域人口则只有接近750万左右，人均商业比接近3平方米，或已经超过深圳、香港等地。昆明商业体量超标俨然已经成了板上钉钉的事实。因此在同质化、超体量、电商的冲击下，如今的昆明商业地产疲态尽显，已陷入了只求出路，而不问出路的怪圈。

　　润城位于前兴路与日新中路交叉片区，项目总占地面积约2000亩，总建筑面积高达500万平米，180万平米商业中心，建设包括办公、SOHO、住宅、酒店、公寓、商业街、大型商业中心等多种现代物业形态。500万平米的建筑面积在昆明目前已算是特大型城市综合体。

润城区位图

　　昆明目前已呈现出3+7商业格局，包括3大传统商业中心及7小新商业中心。润城周边综合体云集，有开业的西山万达广场、南亚风情第壹城、爱琴海购物公园、大商汇等，还有未开业的蓝光昆仑中心、金地悦天下、南悦城、共信时代广场、广福城、滇池时代等，共数千万平方米商业开发体量，将催生多个购物中心，未来极有可能呈现1/2现象—即商业地产有1/2拖延施工进度，开工的有1/2延迟开业时间，开业的有1/2难以盈利！

润城效果图

　　“大块头”并不一定是大智慧

　　润城建筑面积500万平方米，就目前昆明市场来看，除去海伦国际的530万建筑面积外，当属第二大面积的城市综合体。就昆明的综合体来看，平均建筑面积大约在80-100万平米之间，超过200万平米的比较少。从润城所处的区域来看，润城面积是万达广场的7倍，南亚风情第壹城的5倍，润城当之无愧的建筑面积一哥。然而大体量并不意味着更具优势，对于大体量的城市综合体，对于开发商的开发和运营能力考验也较大，资金压力无疑是最大的，建设周期也相对的增长，因此极有可能出现1/2现象。

　　据赢商网云南站统计，云南今年预计开业项目达到43个，多个商业地产项目面市，丰富了昆明楼市供货量，曾经住宅为主流的供应格局开始出现一些细微变化。然而，随着城中村改造项目的进行，昆明楼市还涌现出更多以城市综合体为主流的商业开发热潮。在这些商业地产集中放量面前，最为关键的问题是，该如何成功运营这些商业，同时又该如何避免同质化呢？如何有效将与人们生活息息相关的居住空间、生活空间、购物消费空间进行高度集成，成为不少商业地产开发商考虑的问题。

　　商业地产物理体量过大存在五种隐患：一是影响招商质量，为了把商场塞满，不得不放弃招商原则，使一些零散的小商户进驻，使经营目标分散。由此商户的精确度、整齐程度难以达到合理水平；二是大体量商业与传统百货的运营模式不同，开发商本来就缺少专业的管理和经营团队，没有统一的操作模式，分散经营，很难形成有规范的秩序；三是大体量商业会延长顾客的行走半径，容易造成消费疲劳，如果客流动线的设计再不是很合理的话，很容易流失很大的客流；四是增大交通压力；五是如果项目失败，会形成大量建筑垃圾。在这五种隐患中，招商和后期经营最为棘手。

　　任何一个野蛮生长的产业，都会经历不断复制，产业调整，而后走上健康发展的路子。昆明商业地产，目前仍处于复制阶段，但是距离调整已经不远。城市综合体建设一定要考虑人口与商业面积的配比，按照发达国家和地区的成熟经验，大约在1∶1至1∶1.2左右。润城周边综合体林立，而在昆明主城四区中，西山区是面积最大，人口却是四区中最少的，到目前为止在75万-80万之间。西山区城市综合体体量已破千万，人口与人均商业面积比已超过1:10，已经严重过剩。西山万达广场、南亚风情第壹城、爱琴海购物公园等已开业，金地悦天下、滇池时代、昆仑中心等也会在润城前面开业。润城作为目前该区域末尾开业的综合体，未来竞争压力巨大。

润城周边项目

　　从全国的情况来看，有着许多大体量综合体失败的案例，就昆明来说，也存在不少。西南海项目与润城同属西山区，180万平方建筑面积在昆明市场上已属于大体量综合体，不久前，关于西南海资金链断裂的消息传得沸沸扬扬，据最新消息，云南物流集团现已入股西南海，并占股70%。润城体量是西南海2.6倍多，共有八大商业大道，11个住宅区，而目前据开工已过4年多，现已入住的住宅就只有1区和2区，第一大道完工，第二大道还在建设，后续建设中，如何平衡好资金与建设之间的问题是最关键。

　　昆明每年几百万平方米放量的增长速度和每年逐步增长的空置率。再加上动辄十几二十万的大体量商业项目，着实考验着地产商的综合操作能力。对于目前的昆明商业地产市场而言，这其实是一道不定项选择题。繁荣景象的背后往往隐藏的是更多的危机和隐患。由于近些年投入市场的商业项目众多，而商家有限，加之商业体量又盲目追求“大”，导致项目大部分空置。而其中招到商家尤其是优质主力店的时候，经常会在只招到主力店的情况下，主力店率先开业。

　　从目前发展来看，昆明诸多商业体纷纷以城市综合体的形式出现。而诸多的“城市综合体”项目，纵观其定位，城市客厅、CBD核心等概念时有耳闻。由于定位方面的偏差，反映到业态组合、品牌落差等方面，出现最多的问题是模式单一、业态雷同、品牌同质化隐忧开始显现出来，极大地考验开发商对项目的运营能力。润城目前已签约沃尔玛、奥特莱斯、保时捷、洲际、Fendi、D&G、Burberry、YSL等品牌，由于润城附近商业体众多，润城在招商方面如何去避免业态雷同和品牌同质化，是一个很大的考验。

　　打造“昆明华尔街”门户 定位金融中心能否突围？

　　目前润城周边有近千万平方米体量的商业体，商业地产已过度膨胀，同质化现象也在逐渐显现。为了避免同质化现象，润城的核心竞争力偏向金融与办公，以昆明的华尔街进行规划，未来将开启金融中心大商时代。

　　云南省国土资源厅负责人曾谈到，目前总而言之，昆明并不具备这么多的区域性金融中心，这些商业地块的审批更要严加又严，严防土地超前的、不合理的开发利用，无论是高新商业金融中心的建设，还是润城商圈范围内的“金产区”，不能只停留在房地产市场的推广上，一定要立足于昆明的实际，从昆明经济总量和商业总量上规划建设。

任志强论道昆明

　　在2014年11月10日的第三届中国房地产高峰论坛(昆明)会，有记者曾问过关于昆明金融中心的建设问题，任志强回答说：“是否符合金融中心这个称谓，关键得看里头装了些什么。目前我看感觉不好，如果里面没有金融机构，没有金融管理机构和为金融机构服务的如律师、会计师等机构，那还是不行。北京金融街之所以成功，是因为证监会在那儿、人保中心在那儿、各个银行也在那儿。”

　　据了解润城预建成40幢写字楼，加上今年的预计新增供应量，昆明的写字楼供应将达到2600万平方米，平均每人可以分到3.7平方米的写字楼。其中，尤以近年来楼市开发的主力片区南市区和西市区供应量最大。2013年～2015年昆明写字楼供给分布：市中心231万平方米，东市区211万平方米，西市区500万平方米，南市区1089万平方米，北市区267万平方米，呈贡新区413万平方米。润城如此大体量的写字楼，并且在写字楼云集的西市区，需要有自己的特色和创新，才能突围。

　　所以，从整体情况来看，昆明的金融中心建设并不是很好，润城定位于金融中心是以个很大的挑战，但同时也是一个很好的机遇。如何把握好市场情况，把握好自身项目具体情况是关键问题。

　　建设周期过长 多方风险并存

　　润城体量过大，建设周期将会很长，在整个项目建设过程中,建设环境、市场环境、政府的政策法规、意外伤害和设备故障等各方面的情况可能会发生很大的变化,许多风险因素和不可预见因素将加入进来，扩大了项目的未来不确定性。从润城现目前情况来看，项目全部完工估计还需要2—3年左右时间，在此期间，各种不确定因素加剧了润城项目的风险。

润城规划图

　　整体来看，润城项目机遇与风险并存。虽然需要承担500万方大体量的风险，但昆明金产区的半壁江山在润城，润城借助商务金融用地“华丽”转身，龙宇地产似乎准备告别过去“开发-销售”的盈利模式，考虑更高的自持比列，逐步转向“开发-自持”的盈利模式。润城坚持走差异化路线。例如，昆明螺蛳湾是以小商品批发为主，面向东南亚各国家集中式的商业体；红星美凯龙是以家居、建材为主的商业体；万达广场就是以文化、娱乐、消费为主的商业体；而润城是以金融产业服务为主导的金融密集办公商业体。

　　专家观点

　　一位资深商业地产从业者在接受采访时表示，今年昆明一些项目出现一定程度问题，与市场因素和政府的土地供应量有关系。在高市场结构的情况下，销售性产品很容易变现的，这样才能支撑持有性物业。但目前昆明市场并不是这样的情况，所以润城项目出现一些问题是与多方面因素有关的。对于金产区的规划问题，整个区域规划不能说对与错，客观来说，开发节奏，政府应随着市场节奏进行开发，过多过快都会引起危机的。

　　润城这样的大体量的项目有优势也有劣势。大体量项目的互补性强，包容性强，相对单位成本较低，并且容易吸引大机构进驻，但其资金压力、招商方面的困难也是很明显的。想操盘好如润城这样的大体量商业项目，开发节奏、融资节奏、市场节奏要调控好，要做好对市场的把控，对自身资金的评估，对自身团队能力的评估，要量力而行，未雨绸缪。另外政府应该鼓励大盘进行股权改造，引入新的有能力的、有品牌的大牌进入，包括金融资本，这样会给商家更好的信心。润城这样的大体量商业项目，能够吸引国内重量级的的资本方，金融方，运营商，对城市是一种贡献，政府应该鼓励。

　　目前润城尚未建设完工，商业部分仅第一大道的美食广场2014年12月30日开业。在风险与机遇并存的环境下，润城未来何去何从，让我们拭目以待。