52家房企境外发债最新标普评级：绿地等房企被评负面

　　从去年12月开始的佳兆业风波，在2月6日该公司被融创中国(7.14, -0.05, -0.69%, 实时行情)全面收购的消息发布后似乎可告一段落。佳兆业给在境外发行美元债券的同类中资房地产企业在一段时间内带来的影响现在还是让人心有余悸。但一个佳兆业的出现，会让境外投资者全面看空中资房地产企业的投资价值吗？

　　当然，答案是否定的，并非所有房企都是“佳兆业”。或者说，在相对成熟的境外债券市场，佳兆业的出现对投资者而言当然是一件不高兴的事，但是它绝不是唯一的事件，也不是从未发生过的事件。在一些亚洲高收益债券论坛上，诸多国际机构都认为，亚洲高收益债券市场的违约率依然是相对较低的，而中资房地产企业更是它们非常愿意接近并买入的投资品种。但不可否认的是，自佳兆业之后，中资房地产企业的市场分化或许会进一步加深，在投资者的心中将会出现不同的“打分”。

　　并非所有房企都是“佳兆业”

　　《第一财经日报》于2月10日获得的一份由国际评级机构标普于2015年2月8日更新的数据显示，成为其评级对象的50多家在境外发行过债券的中资房地产企业最新的评级结果中，有约15家为“BBB”(包括后面或有+和-，表示这一级别在该类别评级中的相对强度)的投资级别评级。这些公司包括万科、保利、大连万达[微博]、绿地、华润置地(20, 0.00,0.00%, 实时行情)、越秀等房地产公司。

　　需要提及的是，在投资级的房企中，远洋地产(4.83, 0.09, 1.90%, 实时行情)控股有限公司在2015年1月29日还成功发行了总额约12亿美元、5年和12年两个期限的债券，该债券募资用于偿还该公司现有债务并补充运营资金。

　　从时间点来看，这次发行恰恰是处于佳兆业事件发生之后、有关收购等事宜还没有得到解决之前。但国际三大评级机构惠誉、标普和穆迪均维持此前对远洋地产本身及所发债券的投资级评级，并维持稳定的展望。更值得注意的是，远洋地产本次发行的债券依然获得了全球资本的热情追捧，投资者认购的踊跃程度甚至超过该公司于2014年7月的发行的债券。据远洋地产称，本次5年期债券获得了8倍以上的超额认购，12年期债券获得了6倍以上的超额认购，总认购规模接近100亿美元。最终，5年期美元债票息是4.45%，12年期美元债票息为5.95%。远洋地产发布消息亦称，“这在市场环境负面，年期延长的情况下，两个期限的票息均低于2014年7月的发行收益率”。不仅如此，远产地产此次还开创了中国房地产公司首只12年期债券的先河；其中5年期债券最终定价较初始价格指引收低30个基点。远洋债几乎完美开启了2015年亚洲房地产行业美元债券发行的第一单，在一定程度上“对冲”了佳兆业风波带给市场的负面影响。

　　目前从价格走势来看，中资房企在境外的债券价格趋于稳定，而其他企业的债券价格几乎回归正常价位。当2月6日佳兆业将被融创中国全面收购的消息发布后，惠誉公司发布评论认为，这将提升此前同样在境外发行过债券的融创中国在上海房地产市场的地位。从远洋地产的发债情况可以看出，境外投资者此时并未给所有中资房地产企业贴上统一的标签，而是有所区分，资质良好的企业债券依然获得了投资者的青睐。

　　中资房企境外发债多为“高收益”

　　不过，依然值得关注的是，中资房地产企业由于前几年境内的相关产业政策因素，境内债券市场融资的大门对其在一段时间内做了相应限制，这使得有大量资金需求的房地产企业转向境外融资，其中不乏大量的民营房地产企业。在全球投资者面前，它们的企业评级显然无法与实力雄厚的国企相比。所以相对来说，钱是融来了，但大多数房地产企业的债券收益率相对较高，特别是那些评级相对较低的中资房地产企业。市场上习惯把这些较低评级(在标普的评级中是“BB+”及以下评级)债券称为投机级别债券，但它们以收益率较高的优点同样获得较高风险偏好投资者的追捧。

　　《第一财经日报》梳理了中资房企此前在境外的发债记录，“BB+”及以下评级的公司发行债券利率在10%左右的并不在少数，也有到12%～13%的利率。对于发行人来说，几年来境内不断攀升的房价对高收益债券起到了一定的支持作用。对于境外投资者而言，几年来中资房地产企业债券是一块他们非常愿意买进的“肥肉”。

　　这里要分清的是，“BB+”及以下的投机级里面也要分较高的投机级和较低的投机级。评级本身为“BB”为较高的投机级别，在发行债券的时候成本价格为5%～7%区间的亦有不少，比如SOHO在2012年发行的一期5年期债券利率就是6.25%。

　　但从去年开始，中国二三线城市的房价出现较大幅度下行，一些中小房企出现销售缓慢或者一段时间内停滞的状况，资金回笼不及预期。目前已有多地相继出台房地产业的宽松政策。

　　此时加上佳兆业事件出现，这一切对中国房地产市场以及房地产企业的融资市场都产生了很大影响，在境外评级较低的中资房企债券价格上涨。佳兆业事件提醒投机级债券投资者要合理评估风险，尽管孤立事件风险很难预测和定价。

　　标普认为：“投机级发债人将面临更紧张的融资环境，那些流动性已经疲弱，且未来12个月内存在较高再融资需求的开发商，可能面临融资危机，这是因为资金可能转向业绩更加稳定的开发商。”

　　值得关注的是，往年1月通常是中资企业境外发债高峰，去年就是如此；但自佳兆业事件后，投机级债券发行已几乎停滞。

　　在标普最近更新的这份评级结果中，有一家评级为CCC级别的房地产公司是恒盛地产；人和商业(0.315, -0.01, -1.56%, 实时行情)是1月21日刚刚从SD(选择性违约)调升至CCC级的公司；而佳兆业依然处于选择性违约(SD)状态。

　　除此之外，有17家房企评级为B，17家为BB。在标普的评级符号中，市场上一般认为BB+及以下为投机级别。

　　标普认为，2014年的市场走势削弱了很多中国开发商的信用状况。目前来看，在2014年下半年和2015年初的负面评级调整超出正面调整。具体来看，华润置地的评级被上调，而人和商业是从选择性违约上调至CCC;而在此期间下调次数却有11次，涉及7家房地产企业。

　　对于2015年，标普称中资房地产企业的评级趋势将进一步分化：大型开发商的表现将持稳，市场份额将扩大，而小型开发商在市场增速放缓、融资环境严峻的背景下，其信用状况可能变差。而且，标普认为这一年总体而言，中国房地产市场平均售价将下降5%。这样的看法在一些机构投资者中也较为普遍和一致。