广州零售商业报告：四季度市场回暖 快时尚及特色餐饮活跃

　　（高力国际报告）据全球领先的房地产服务公司高力国际最新发布的研究报告显示，2014年第4季度，得益于年底多个节日带动，广州零售商业市场表现回暖。根据广州市统计局统计，1-11月，全市实现社会消费品零售总额7014.77亿元，同比增长12.3%。同期，批发和零售业实现零售额6152.29亿元，同比增长12.9%。本季度，广州大型优质购物中心迎来约130,000平方米新增供应，位于番禺的万达广场。由于新项目入驻率较高，全市平均空置率较上季度轻微下调至10.4%。本季度大型购物中心首层平均租金为人民币710.4元每平方米每月。年内快时尚品牌、特色餐饮等品牌保持活跃，开店拓张需求明显。

　　表1 广州市主要经济指标

　　
资料来源: 广州市统计局，高力国际

　　图1 广州GDP增长率vs.全国GDP增长率

　　
资料来源: 广州市统计局，高力国际

　　 整体供应、需求及空置状况

　　高力国际数据指出2014年第4季度，番禺区迎来年内第二个新项目入市，位于华南万博板块的番禺万达广场落成开业，提供约130,000平方米新增优质购物中心面积。由于新项目入驻率较高，本季度全市整体平均空置率环比下调0.5个百分点至10.4%。

　　本季度，国际快时尚及各类特色餐饮品牌仍是广州零售商业物业租赁市场表现最为活跃的业态。如优衣库（UNIQLO）和无印良品（MUJI）均选址位于荔湾区的西城都荟，开店面积分别为1,800平方米和1,300平方米；H&M则选址越秀区好世界广场开设约2,000平方米新店；GAP广州第二家店则已落户天河商圈的正佳广场，其首店于季内在番禺万达广场开业。受消费习惯和消费模式变革影响，时尚服饰、电器等业态品牌在互联网消费冲击下收缩门店。另一方面如特色餐饮等更具体验性业态则表现活跃，各大购物中心亦相应加大餐饮业态比例。如香港知名品牌创意料理餐厅“纯再”于西城都荟开设广州第二家店，面积在1,600平方米左右；多莫意大利餐厅、贡茶、万岁日本料理、海渥牛排自助餐、金湘悦、辣尚瘾、龙门烤鱼等多个餐饮品牌已签约进驻奥园城市天地。

　　其它业态品牌方面，来自日本的时尚休闲百货品牌名创优品（MINISO）已进驻天河城广场；家居品牌“自然醒”则落户燕汇广场，索菲亚定制家居进驻东方宝泰广场。

　　图2 广州历年优质购物中心库存量、占有面积及空置率统计

　　图3  2014年第四季度广州优质购物中心分区库存量、占有面积及空置率　　 
数据来源：高力国际

　　租金分析

　　2014年第4季度，全市大型购物中心首层平均固定租金录得为人民币710.4元每平方米每月（按建筑面积）。分区域而言，得益于年底旺盛的零售消费市场和物业租赁市场表现，加上多个早前入市项目完成市场培育后上调租金，中心区多个板块平均租金均有一定升幅。海珠、白云等区在本季度平均租金表现有4%-5%的上浮。天河区平均租金在本季度维持在高位，部分项目有轻微上升。

　　图4 2008-20144Q广州优质购物中心首层平均租金

　　图5 2014年第四季度广州各区优质购物中心首层平均租金

　　展望

　　进入2015年，在平稳发展的宏观经济预期环境下，广州零售商业物业市场预计将保持稳健发展。一方面，针对互联网带来的线上消费竞争，购物中心等实体零售商业将继续对物业进行调整，如加大体验、主题、文化/艺术等元素。另一方面，城市周边商圈如番禺、白云、黄埔等区域商业氛围逐步培育，未来将迎来多个大体量商业综合体陆续入市。预计将分流传统大中央核心商圈如天河、越秀等区域部分客流，亦将促使中心区现有项目加大业态调整力度，提升竞争力。

　　2015年，广州预计将有63万平方米新增供应落成开业，包括天河区的高德置地冬广场、天环广场、海珠区的合生国际广场、番禺区永旺梦乐城、白云区凯德云尚等。新项目在档次定位上多较为高端，如位于体育中心商圈的天环广场即定位为广州又一高端奢侈商场，预计将引入多个国际一线品牌，包括苹果广州首家直营销售店，为广州商业市场注入新的品牌活力。