神秘地产基金浮出 基汇资本接盘“李嘉诚”的资管逻辑

　　“我个人有一个观点，不要做太厉害的商人的交易对手，比如李嘉诚这样的人的，否则吃亏的多。”一位投资界的人士如是分析。然而，当李嘉诚和其次子“小超人”李泽楷陆续抛售持有的物业时，仍不乏有人果断出手拿下。

　　在众多接盘“李嘉诚”的机构中，一家在内地较为低调以致名不见经传的境外地产基金——基汇资本（Gaw Capital Partners）显得更为扎眼。在过去半年间，基汇资本（及旗下基金投资的公司）先后两次接盘“李嘉诚”。

　　据记者了解，基汇资本早在2005年就开始在内地投资房地产,旗下四支以大中华区为投资范围的基金管理的资产总额超过50亿美金。在过去八年间，其在大中华 地区（大陆、香港、澳门和台湾）及亚太周边运作了35个地产项目，而更值得一提的是，其所有投资都是纯粹的股权投资。

　　基汇资本是一家神秘的地产基金？其接盘“李嘉诚”的逻辑何在？被李嘉诚抛弃的物业，能在这一“偏好买下破旧的老楼，帮助重整以创造价值”的地产基金运作下，化腐朽为神奇吗？

　　神秘地产基金浮出

　　2005年，来自香港地产世家的吴继炜和吴继泰兄弟创办了基汇资本，目前共管理4只以大中华区和亚太地区为目标的房地产基金，而新成立的Gaw Capital Partners USA则在美、英市场提供独立账户直接投资及私募房地产基金管理服务。

　　目前，基汇资本筹集的股本已超过38亿美元，管理资产金额达85亿美元，投向住宅项目、零售中心、酒店及商业地产，LP主要有全球七个国家的主权财富基金，以及捐赠基金、养老基金及其他机构投资者。

　　2013 年10月，基汇资本完成了第四只中国房地产基金的募集，募集股本达10.25亿美元。而在一个月后，基汇资本出资4.736亿美元（32.6亿港元）完成 了对广州荔湾区西城都荟的收购，这一楼盘的卖方是和记黄埔和长江实业。据了解，西城都荟为四层商场，面积8.8万平米，据此计算，每平方约人民币2.9万 元。

　　无独有偶。2014年4月8日，电讯盈科（00008.HK）和盈大地产（00432.HK）联合公告，英属维尔京群岛注册的 公司Vinter Star Limited（基汇资本旗下基金所投资的一家公司）与之达成协议，后者买下北京盈科中心，成交金额9.28亿美元（72亿 港元）。该协议还有待股东特别大会批准，按计划，此交易将在2014年8月28日完成。

　　据基汇资本执行合伙人与中国地区主管彭庆邦 透露，基汇资本正是用这只新募集的第四只大中华房地产基金投向北京盈科中心。但是，用于买下北京盈科中心的9.28亿美元并非都出自这只基金，交易也不是 纯现金交易，基汇资本是项目的领投方和后续项目的管理方，还配有银行的融资配合收购和其他投资者共同投资。由于交易没有正式完成，所以具体细节不便透露。

　　基汇资本三四年前就开始关注北京盈科中心这一项目，当时就与相关人士有非正式的接触。去年底双方方正式谈判，彼时李泽楷有卖楼之心，基汇资本刚募集完新一期 基金弹药充足，双方的谈判过程很快。当时北京盈科中心的竞购者颇多，但到底所需资金量庞大，最终这一物业还是花落基汇资本。

　　公开资 料显示，北京盈科中心位于北京市中心，物业由1座商业及住宅综合体、2座办公大楼、2座服务式公寓及1个购物中心组成。北京盈科中心总楼面面积逾 21.27万平方米，包括写字楼、服务式公寓及商场，总出租楼面面积约17万平方米。2013年12月31日，该物业的估值为66.57亿港元。

　　接盘“李嘉诚”的逻辑？

　　彭庆邦认为，基汇资本买下北京盈科中心的逻辑非常简单：“核心地段17万平米的楼，单价在每平米3.3万（人民币），在北京三环内是合理的价格。而且，太平 洋百货离开后，盈科中心商业地块部分是空的。按照基汇资本的风格，我们进入后做整改，把它的潜力重新发掘出来。所以我们是以合理的价格收购。”

　　2011年，太平洋百货从北京盈科中心撤出，自此北京盈科中心的经营颇受影响。北京盈科中心未经审核的财务情况显示，截至2013年底，其收益为2.36亿港元，相比2012年的2.6亿港元、2011年的2.4亿港元略有下滑。

　　虽然盈科中心去年出租率59%，租金收入2.36亿港元。彭庆邦对北京盈科中心的前景颇为看好：“租金、出租率偏低，主要因为有重要的面积没有租出。我们看 中它的上升幅度，才买入这个楼。盈科中心这个楼已经很多年了，需要再注入一些活力的元素，我们会发挥想象力，重新利用商场的空间，选择租户组合进行招商。 另外很重要的一点，我们对三里屯这个地段非常熟悉，对于这地段商业的行动，尤其是租户的情况有第一手的了解。我们的基金投资期有6-7年之长，有时间整改 以后慢慢培育。”

　　2007年期间，基汇资本第一只基金曾联合太古地产，合资48亿元收购北京新三里屯项目(如今的太古里)。在朝阳区还有极栈酒店(Hotel G)和万国公寓两个项目。可以说，基汇资本对三里屯的项目非常熟悉。

　　该公司董事长吴继炜此前接受21世纪经济报道记者采访时，提到基汇资本所做的是纯粹股权投资，投资回报没有保底，“不做‘明股实债’，跟国内信托方式经营的 产品不一样”。基汇资本前三期基金的存续期为7+2年，第四基金的存续期为9+2年。在投资决策上，基汇资本偏好买下破旧的老楼，重整它们以创造价值。 “我们的DNA最重视以资产管理为项目加值的同时，促成它们在一个地区的转变，而不是单纯的财务投资”。

　　基汇资本和一般国外房地产 基金的运作方式，与内地过去两年兴起的房地产基金完全不同。后者的存续期多为两到三年，以项目基金为主（即地产基金的管理公司先找到项目，再去找基金的投 资人），回报方式以固定收益居多，换言之地产基金的管理人对出资人有一个“预期收益率”的承诺。

　　业内人士认为，李嘉诚抛售内地楼盘系列动作的原因，本身收益率上不去，持有成本高，没办法进行资本运作，包括资产证券化等渠道，物业投资变现能力很差，持有不持有很尴尬，而政策限制了房地产正常的融资方式，而这恰是基汇资本的机会。

　　擅长基金投资、并购和海外上市的中伦律所合伙人刘新辉认为，“以前太平洋百货、IBM办公楼都在北京盈科中心，现在都已经搬走了，可能还是在商业物业的运营 上有问题。此种情况下，地产基金介入、持有、运营，是个机会和题材。以前地产基金只是提供开发项目融资通道，有了项目尽职调查一下找LP投资，以快速退出 为特点。而商业物业回报低，很多地产基金都不怎么敢碰。现在有对商业物业运作有经验有能力的外资地产基金介入还是不错的。基汇资本作为专业的股权投资地产 基金，代表了地产基金提升资管能力的方向。”