2015华北区商场体验趋势凸显 写字楼散售仍是主流

　　(赢商网北京站报道)日前，高力国际召开华北区物业市场2014年回顾及2015年展望新闻发布会，并对天津、沈阳、大连和青岛等二线城市的写字楼及商铺物业市场，进行了回顾分析，并对未来发展趋势进行了预测。高力国际研究部中国区董事谢靖宇表示：“2015年，华北区二线城市写字楼物业市场新增供应量将大幅超过目前市场消化能力，供应过量难以避免。核心区域商铺市场存量将持续扩大，体验类业态重要性进一步凸显。 ”

　　写字楼：供应过量难避免 散售仍是主流

　　2014年，沈阳、青岛与天津共录得五个新项目入市。大连优质写字楼市场已连续两年未有新增供应。

　　新增供应与需求疲软的综合效应致使沈阳与天津的空置率分别同比上升4.2与6.6个百分点，至23.4%与23.7%。净吸纳量主要来自新项目以及位于核心地段的项目。设施较陈旧的写字楼项目的空置率于 2014 年有所上升。

　　2014年，青岛与大连的优质办公楼租赁需求活跃。大连市场，加之其新增供应的缺乏，空置率同比下降5.8个百分点至13.8%。青岛市场供求保持平衡，空置率同比大致未有变化，保持在13.9%。

　　二线城市优质写字楼总存量及空置率

　　华北区二线城市写字楼物业市场方面，高力国际研究部中国区董事谢靖宇表示：“存量持续扩大，散售或租售并举形式为多数。需求来源同类化现象突出，内资企业占主导。2015年，新增供应量将大幅超过目前市场消化能力，供应过量难以避免。”

　　四个城市中，来自金融、投资与专业服务类领域的需求继续增长，同时制造业、物流、贸易等传统行业的需求有所减弱。

　　租金方面，青岛与大连均录得租金小幅上涨(分别为人民币87.3与人民币88.9元每月每平方米)。相较之下，鉴于未来较大体量的新增供应，沈阳与天津的写字楼业主提供租金折扣或优惠，致使沈阳的平均租金同比下调 3.3%至人民币93.6元每月每平方米，天津的平均租金同比下调3.6%至人民币108.1元每月每平方米。

　　二线城市优质写字楼平均租金

　　2014年，整售市场共录得两宗交易，其中沈阳与大连各一宗。经济下行及大量现存与未来供应引发国内外机构及个人投资者对上述四个城市投资市场的审慎态度。由于发展商欲尽快回笼资金，散售销售仍是投资市场主流。此外，许多业主采取租售并举策略，以期获得潜在利益最大化。

　　2015年，所有城市均将面临大量新增供应入市。十一个新增写字楼项目拟进入沈阳市场，建筑面积共约900,000平方米，随后依次为天津(464,000平方米)，大连(336,500平方米)和青岛(288,200平方米)。中短期内，供应过量将难以避免并导致竞争加剧。除非需求实现大幅增长，新增供应的体量将超过这些城市过往的最高需求水平。市场将继续向租户方倾斜，业主或将提供租金优惠或更长的免租期以吸引租户，这将导致租金与入驻率均面临下行压力。内资金融及专业服务企业将继续成为最主要的需求来源。

　　全国及地方性的重大政策举措有望推升四个城市的租赁需求。2014年8月，国务院出台支持东北振兴若干政策举措，加大对东北经济发展的扶持力度，预计更多相关政策将进一步出台。如若这些政策切实落实到沈阳与大连的私营经济领域，将有利于刺激租赁需求并加快写字楼吸纳速度。

　　天津获国务院批准设立自贸区，此举将进一步提升天津作为国际物流和贸易枢纽的地位。自贸区有望为现有企业，尤其是金融、专业服务及贸易企业提供更多商业活动。同时，它将增加天津对境外投资的吸引力并减轻中小企业的纳税负担。在青岛，2014年崂山区金融改革试验区的设立以及拥有更优良品质的未来供应将有力支持该市优质办公楼市场的发展。

　　商铺：核心区存量扩大 体验业态重要性凸显

　　2014年前三个季度，多数华北区城市社会消费品零售总额实现两位数同比增长，有力支持了这些城市商铺物业市场的持续发展。除大连之外，其余城市均录得新项目于2014年入市。租金方面，大连及天津市场平均租金同比上涨，青岛及沈阳平均租金同比下跌。四个城市中有三个空置率录得同比上升：天津及青岛空置率受新增供应暂时性影响而上升;沈阳市场空置率上升主要由大量供应所造成的激烈竞争导致。大连是唯一录得空置率下降的城市，该市自2013年上半年以来新增供应一直较为有限。

　　2014年，四个城市中有三个迎来新项目开业。天津及青岛的新增供应主要集中在核心子市场。沈阳的现有存量在四个城市中最大，约为480万平方米，并且供应在向新兴区域扩张。大连现有存量为四个城市中最低，由于缺乏新增供应，其整体存量自2013年上半年以来一直维持在约110万平方米。

　　二线城市中高端购物中心总存量和空置率

　　大连市场整体空置率在四个城市中最低，截至2014年底录得4.8%。受新增供应的暂时性影响，天津及青岛的整体空置率同比上升。部分陈旧项目在与新近落成的更现代化的新增供应的竞争中也拉高了天津的空置率。尽管如此，天津及青岛的空置率仍处于较为健康的水平，均低于7.0%。数个大型项目的主力店撤出或调整重装导致沈阳整体空置率升高至18.8%。

　　餐饮和时尚业态是2014年最为活跃的需求动力，尤其是快时尚、休闲服饰以及面向大众消费市场的连锁餐饮品牌。其它主要需求来源包括电器、个人护理、生活服务类以及儿童零售品牌。知名连锁品牌继续向二线城市扩张，但受政府对消费支出的严格监管影响，奢侈品市场销量下滑。

　　年内值得瞩目的新开业包括：南小馆餐厅及占地三层的Adidas Homecourt旗舰店入驻大悦城;外婆家旗下动手吧餐厅华北区首店在天津大悦城开业;NewLook天津首店入驻新开业的恒隆广场;Uniqlo及H&M在大连安盛购物中心均有新店开业。

　　受益于低空置率及持续需求，大连市场平均租金仍为四个城市中最高，为人民币657.2元每月每平方米。由于若干新项目能够收取较高租金，天津市场平均租金提升至人民币524.4元每月每平方米。青岛市场平均租金被新入市项目低于平均水平的租金拉低至人民币512.8元每月每平方米。在沈阳，业主间的激烈竞争和较高空置率使得市场更倾向于租户一方，导致租金同比下滑至人民币516.5元每月每平方米。

　　二线城市中高端购物中心首层平均固定租金

　　2014年前述四个城市录得一宗大型整售交易。百盛集团以总价人民币14.2亿元向上海实业发展股份有限公司收购目前在建的青岛购物中心项目。该项目是青岛崂山区啤酒城商业综合体的一部分。与此同时，因其灵活的投资选择和较低的进入门槛，散售投资物业对个人投资者的吸引力未减。

　　2015年，四个城市将均有新项目入市。青岛市场有超过五个项目计划于2015年入市，零售建筑面积总计约为749,000平方米。大连市场的三个新项目均位于市区核心区域。尽管竞争日趋激烈，沈阳核心以及新兴子市场的存量将进一步扩大。中短期内，预计这些城市的整体空置率将被相当数量的新增供应拉高。

　　预计新项目业主将采取面向大众消费的市场定位，但同质化定位极有可能导致业主间吸引租户的竞争加剧，从而使租户获得较强的议价能力，最终抑制租金增长。另一方面，现有购物中心有望开展更多的业态或租户调整升级。鉴于来自网上零售渠道的竞争越发激烈，餐饮及儿童等体验式业态的重要性将持续提升。

　　谈及2014年华北区二线城市商铺市场，高力国际研究部中国区董事谢靖宇总结道：“核心区域存量持续扩大，体验类业态重要性进一步凸显。”2015年核心区域仍有大量新增供应入市，新项目主要定位于大众消费市场，体验类优质品牌为业主竞争重点，市场定位同质化进一步加剧竞争，市场更倾向于租户一方。