中国新一轮海外置业潮：2020年需求总规模约7.44万亿

　　最近两年，中国开发商开始频繁“出海”，伴随着房企“出海”热潮，中国高净值人群（本文将“高净值人群”定义为个人资产在1000万元以上的人群）也掀起了新一轮的海外置业热潮。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中国人海外置业热潮的背景来看，当前，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，海外置业刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定中国高净值人群继续积极在海外房地产市场投资置业；同时，中国房地产市场需求趋于饱和，短期内来看房产的投资价值在逐步降低，分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

　　那么，中国到底有多少高净值人群？这些群体海外置业的特征是什么？中国高净值人群海外置业需求规模有多少？

　　同策咨询研究部监测数据显示，截止2013年末，全国拥有1,000 万资产以上的高净值人群有109 万人，比2012年增加4万，上升比例为3.8%。高净值人群规模的增加主要源自于GDP 和房价的增长。

　　从中国高净值人群分布特征来看，随着中国城市化进程的脚步，中国财富人群向一线城市集中的趋势依然明显。截止2013 年末，高净值人群数量依旧是北京、广东、上海三个地区最多。其中北京以192000 位的数量位居第一，比去年增加了8000 人；其次是广东，比去年增加8000 人，达到180000 人；上海排名第三，比去年增加1.2 万，达到159000 人。

　　从中国高净值人群海外置业需求特征来看，首先，目前多数高净值人群投资海外的资产比例普遍较低，他们平均海外投资占到其总资产的比例约为16%。其中，半数以上的高净值人群海外资产配置比例不足5%；有超过70% 的高净值人群投资金额占其总资产比例不高于20%，而仅有8% 的高净值人群海外投资的资产比例占到总资产的50% 及以上。随着海外投资渠道的不断拓展以及人们投资理念的不断成熟，会有越来越多的高净值人群愿意增加海外投资的比例。分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

　　其次，中国高净值人群最为热衷的海外投资三大标的分别为地产，占比43.4%，也就是说高净值人群当中愿意选择海外置业进行资产配置中的比例是43.4% ；固定收益类产品，占比17.1% ；以及股票，占比13%。其中地产为受访人群最为青睐的投资方向，且与排名第二的固定收益类投资差距较为明显。

　　第三、从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　第四、从最受欢迎的海外置业国家及城市来看，洛杉矶、旧金山、温哥华名列前三，占比分别为 18%、17% 以及14%，成为中国高净值人群在选择海外置业过程中最为青睐北美地区，排名前十的最受欢迎海外置业地中就有7个城市源自北美。而墨尔本、新加坡、新西兰和英国均以1.8% 的比例并列第9 位；新兴市场中的孟买、迪拜也受到海外置业者青睐，属于海外置业群体机会性的投资地区。

　　那么，中国高净值人群海外置业需求规模有多少？每年新增规模大概有多杀？

　　首先，假设2020年前高净值人群年均增速为前五年的平均增速，则每年高净值人群年均增长5%左右，2020年高净值人群规模将达到155万左右。

　　其次，根据相关研究资料：①高净值人群愿意选择海外置业进行资产配置中的比例为43.4%,②高净值人群投资海外置业的平均规模为600万人民币。

　　第三、假定上述数据在2020年前不变，同时假定，③高净值人群中，在未来几年会进行海外置业进行资产比例为80%，则：

　　那么，中国高净值人群海外置业的总需求=每年高净值人群总规模X80%X43.4%X600万；

　　每年新增中国高净值人群海外置业的需求=每年新增高净值人口X80%X43.4%X600万。

　　根据上述判断过程，同策咨询研究部显示，预计2020年，中国高净值人群海外置业总规模约7.44万亿人民币，海外置业每年年均增长需求约3000亿元。同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国海外置业需求的持续增长将进一步推动中国开发商加码布局海外房地产市场，尤其是这些高净值人群重点关注的城市和地区。对于品牌开发商来讲，通过国内高净值人群的核心需求撬动其海外销售市场，也将进一步拉动企业销售业绩持续增长。同时，海外业务的布局也有利于这些企业进一步调整布局战略，分散国内房地产市场风险，最终实现国内外两个市场的错周期平衡增长。