地产回暖真相：暴雷声仍隆隆作响，“拐点”就在前方

作者：曾树佳

地产商望穿秋水，在紧绷的资金链中，一直热衷于讨论“拐点”。年初，地产老板们预测回暖的节点会出现在五六月，如今七月流火，行业仍未见真正的上扬，只能将希望寄托于未知的“金九银十”了。

年已过半，万科郁亮说这段时间是他从业以来，压力最大的阶段，“日子特别难过”。他觉得短期市场已经触底，但恢复是一个缓慢、温和的过程；旭辉林中也认同，市场基本触底，9、10月份市场会迎来一波比较好的行情。

这两位龙头房企掌舵者的想法，应该是业内地产人的共同心声。谁都希望市场能像弹簧一样，压到底部之后，会有较强的反弹力度。只是这一幕，眼下迟迟未能出现。

“三道红线”两周年了，耳边的房企暴雷声仍然很密集，尤其是7、8月偿债高峰期到来后，不少房企都接连“躺平了”。现实中，松绑的信号可没少见，只是从政策端到市场端，看似近在咫尺，却犹如行百里者半九十，至今仍未达到。

眼前，地产债违约展期频繁、楼盘交付滞缓、行业供应链改善乏力，最根本的原因还是企业的资金链未能正常运转。一些房企陷入了迷茫，抬眼望去，不知道困境的尽头在何处。

新一轮暴雷潮

市场的修复无时无刻不在进行。一季度，地方出台楼市宽松政策共49条，而二季度合计214条，明显密集了许多。尤其是4月底，中央政治局会议定调“支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策”之后，各地宽松政策的出台，更是不断加速。

暖风不断吹拂，政策的传导，确实收到了一些成效。

上半年先抑后扬，疫情稳定之后，需求有所释放。加之开发商集中推盘、加大营销，至7月单月，百强房企销售操盘金额，达5231.4亿元，环比降低28.6%，降幅与往年30%左右的平均水平，已基本持平。

行业的纾困，需要大量的销售回款，让滞涩的资金链再次运转起来。但目前销售的改善，似乎只是杯水车薪。更为雪上加霜的是，后来掀起的停贷潮，在本已筑底的市场，砸下一个深坑，让薄若蝉翼的市场信心再遭打击。

另一边，房企暴雷声还在隆隆作响，不绝于耳。

7月，世茂一笔10亿美元债到期，未能如期偿还；千亿房企融信两笔美元票据合计2786.55万利息，到期未付；国内首家物流地产开发商华南城，对5笔美元票据寻求展期；中梁控股宣布一笔9.5%优先票据构成违约......类似的暴雷例子不可胜数。

去年，“三道红线”出台，房企融资总量近五年来，首次出现负增长。进入2022年，融资规模下滑趋势再次扩大。上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，跌幅均超50%。

房企融资的源头活水不断减少，但却要面临另一个偿债高峰。7、8月份，房企到期债务规模，分别达到1214.8亿元、1011.7亿元，均超过千亿元规模。

债台高筑的地产商，重压之下似乎正在“饮鸩止渴”。

标普近期发布一则报告坦言，在企业节约现金支出的背景下，很多中国公司将会在永续债可赎回日到来之时，忍痛接受票面利率的大幅跳升。截至明年年底，开发商可赎回的永续债超过50亿美元。

曾经在竞速时期，帮助房企迅速做大规模，但需支付高额利息的永续债，如今成为了后者难以摆脱的累赘。若是推迟该种债务的偿还期限，以时间换空间，那未来滚滚而来利息成本，将是逐渐变重的包袱。

回暖迹象？

过去40年，房企都在水里“海阔凭鱼跃”的时候，几乎没有思考过“加多少杠杆”“什么样的融资渠道是符合规范”的问题。后来三道红线突然出台，以量化的形式把规则定了下来，许多房企便措手不及，至今仍在水里上不来。

但“拐点”就在前方，并非海市蜃楼。据报道，随着稳经济大盘政策落地显效，叠加全国疫情逐步好转，积累的需求开始释放，房地产市场加快了恢复进程，销售端、融资端呈现同步回暖迹象。

预计6月房地产贷款新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元，房地产融资似乎已缓过神来。

只是望山跑死马，“回暖”之路总让人觉得行百里者半九十，路还很远。

说到底，市场的修复并没有大开大合，而是在“房住不炒”的基调下，把握着宽松的度，以防范金融风险，以至于一度出现了个别政策“一日游”的场景。

此前，广州个别小银行私自发放接力贷、南京购买二手房无需提供购房证明、郑州青岛首付20%、河南济源鼓励首付分期等政策，均在出台后，还没有对楼市产生半点刺激，就被迅速叫停。

盼星星盼月亮，希望更快回笼资金的地产商，在回暖的环境中，显得有点无所适从，因为他们手中的流动性紧绷，随时都有可能住进ICU。但当下房企的融资环境，却仍处于政策和市场未完全打通的尴尬阶段。

监管层曾将龙湖、碧桂园、美的、旭辉、新城等多家民企，列为试点发债对象，并引入CRMW（信用保护缓释凭证）或CDS（信用违约互换）信用保护机制，但这更多是给市场一种积极的信号而已。

并购贷、中票、绿色债券等融资工具，热闹的是国资企业或被认定的优质民企，与出险房企似乎关系不大，他们的处境仍没有改观。

很多人都认为今年是现金流最紧张、最难的年份。但一位TOP10房企高管却认为，“今年并不是尽头，2023年的现金流会更严峻。”

因为今年爆雷房企都在寻求展期，债务达到一个峰值。其中相当一部分，是展期到2023年了，而明年本身债务又到期了一部分，所以叠加之后，明年的债务压力反而更高了。

不仅仅是债务压力叠加，今年投资规模的大幅度收缩，更意味着明年的资金会更紧张。

在自救中等待

土拍市场是地产行业冷热的一面镜子。

上半年，百城土地成交规模，同比大幅下降59.47%，土地出让金额仅为9503.85亿元；成交土地溢价率也在低位徘徊，仅维持在4%左右。除了滨江和央国企等个别房企之外，余者大都一片沉寂。

出险房企都把精力放在自救上了，无力、无暇他顾。但尽管他们使出浑身解数，目前能顺利引入战投的，寥寥无几。

除了华夏幸福签署债务重组协议，确定了“兑、抵、接”等清偿方式，以及建业出售部分股权予河南铁投，实现“染红”之外，更多主体仍在尽力寻求其他方案。

比如奥园，尽管有传言称，山东能源集团即将成为它的白衣骑士，但战投还未真正落地，郭梓文不想把鸡蛋放在一个篮子里，还是找来了绿城管理，寻求项目代建保交楼，为自身加一道保险。

佳兆业也尝试了多种方式解局。继与招商蛇口、长城资产、绿城管理达成合作之后，这家华南房企近来再引援中信，它将多个项目卖给后者，以服务型信托的模式盘活资产，这或许能成为出险房企纾困的样本。

由此可见，在债务展期、与债权人谈判等传统方式之外，更多化债方式，正在逐渐浮现。出险房企可以凭借于此，让自己脱困，等待行业回暖。

更值得庆幸的是，“三道红线”两周年之际，不少人已开始呼吁对其进行适度调整。

早在4月，央行调查统计司原司长盛松成便表示，“对于三道红线不达标的房企，监管部门可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下，继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间，也可以考虑往后推迟半年或一年。”

而近日，北京大学国家发展研究院院长姚洋也建议，要正确认识房地产信贷，在上半年新冠疫情超预期发展，以及房地产行业持续低迷的情况下，建议调整房地产业“三条红线”政策。

国家信息中心总经济师祝宝良，同样公开表示，应对房地产监管政策实施逆周期调节，适度降低“三条红线”的条件和达标期限，保障房地产企业的资金链不出现断裂。

但归根结底，要等到销售、融资普遍恢复正常，才是房企真正走出困境的开始。