政府工作报告看2015年房地产走势：有五个方面的影响

　　3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届全国人大三次会议上做了《政府工作报告》（以下简称《报告》）。《报告》基于稳增长、提效率、促改革的出发点对2015年的政府工作作出了总体部署，其中，“大道至简、有权不可任性”的表述尤其令人耳目一新。在市场所关注的房地产方面，今年的《报告》也有诸多亮点，博势智库秘书长成立博士在综合分析中国政治改革的背景、宏观经济形势以及房地产市场的状态后，认为《报告》会对今年房地产市场的走势产生以下五个方面的影响：

　　一、四年来首次下调经济增长目标：房地产业从“超高增长”转入“稳态增长”大局已定。

　　《报告》将今年GDP增长的目标由去年的7.5%下调到7%左右，失业率由去年的4.6%下调到4.5%，但城镇新增就业1000万人的目标没变。其中透露出三点信息：第一，从2012年到2014年连续三年中央对GDP的增长目标都是7.5%，今年首次主动下调0.5个百分点，意味着政府正逐渐淡化经济增长的速度，而更加注重经济增长的质量和效益。第二，GDP预期目标是7%左右，而不是先前外界预测的7%，这显示出政府要力阻从之前过度“唯GDP化”转为过度“去GDP化”的倾向，同时也表现出政府更希望今年GDP的增长在7%以上。第三，GDP增长目标下调，但对就业目标却稳中有升，说明政府在对经济下行容忍度提高的同时，也充分考虑就业和增长的需要，力图保证宏观经济不出现系统性风险。由于房地产业与宏观经济发展是相依相存的关系，而中央在近四年来首次主动下调经济增长目标意味着经济发展方向正式由“速度”转向“内涵”，已经处于调整周期内的房地产业再无翻身爆发的可能，未来“稳态增长”将成为房地产业不得不接受的“新常态”。

　　二、再次强调城镇化的地位与作用：房地产在其中依然有发展空间和“掘金”机会

　　《报告》提出：“城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在。要坚持以人为核心，以解决“三个1亿人”问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。”根据国家统计局的数据，2014年中国的城镇化率已经达到了54.77%，但相对于发达国家80%左右的城镇化水平，我国的城镇化发展依然有巨大的发展空间。“以人为本、产业兴城”的新型城镇化发展路径，但住房和基建依然是城镇化建设中的重要组成部分。今年的《报告》再次强调了城镇化的重要地位和作用，意味着在下一阶段新型城镇化的推进过程中，尽管房地产在其中所扮演的角色有所减弱，但围绕更好的满足人的居住和生活的房地产需求依然存在，未来房地产也将从中获得理性的增长空间。

　　《报告》再继续强调城镇化的地位和作用的同时，也对城市群的发展规划指明了方向：“控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。”这意味着未来一线城市全面放开限购的可能性较小，而三四线城市将获得更多的政策惠顾和资金支持。但由于过去在房地产业野蛮增长的数十年里，不少开发商在三四线城市的过度开发积累了大量的库存，未来随着国家城镇化战略向三四线城市的倾斜，部分城市的高库存现状有望得到缓解，而实力和眼光兼具的开发商甚至很有可能在农民市民化、旧城改造、基础设施建设等城市发展机遇中掘出宝贵的“黄金”。

　　三、房地产由“调控”转“支持”：今年市场有望止跌企稳并温和回升

　　今年的《报告》中明确提出：“稳定住房消费”；“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。这与去年与去年表述有着明显区别，并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”和“促进”。根据国家统计局的数据，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点，这一增速也是自2000年至今十四年来的最低值。房地产开发投资的下滑拉低了经济的增长，2014年GDP的增速仅为7.4%，创下了24年的新低。而进入15年后，1月份房地产下行的态势依然在持续，70个大中城市中，新建商品房价格同比下降的有69个，上涨的城市仅有一个。从企业来看，包括万科、恒大、保利、中海在内的10大房企1月的销售金额环比下降58.4%，销售面积环比下降51.1%。《报告》中的“稳定住房消费”意味着政府不会放纵房价的大幅下降，“分类指导，因地施策”实际上允许地方政府救市，而“支持居民自住和改善性需求”则预示着二套房贷极有可能全面放松。综合这几个转折性的政策分析，中央的目的就非常明确了：在坚持市场调节的前提下，放松政策刺激房地产市场的空间，促进房地产市场的止跌回稳，保证今年的经济增长不再重蹈去年的覆辙。由此可以判断，两会以后，无论地方政府还是金融机构都会出台对房地产利好的政策，今年房地产市场不仅有望止跌回稳，还很有能在温和回升。

　　四、创新保障房供给：消化目前巨大库存所积压的房地产泡沫风险

　　早在2014年底，住建部就已经开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。在今年的《报告》中又明确提出：“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”而这一举措提出的背景，是楼市庞大的库存积压所导致的泡沫风险在房地产市场下行周期内难以化解，从而对处于转型期的宏观经济造成巨大的威胁。根据国家统计局的数据显示，2014年，全国商品房销售额为76292亿元，较2013年下降6.3%，这一增速比去年则大幅回落了32.6个百分点。在商品房销售萎靡的同时，库存却大幅增加。2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，增幅达26.12%。通过政府回购商品房用于保障房，一方面可以解决保障性住房供给不足的问题，更为重要的作用是，政府回购既缓解了开发商的资金回笼危机，又消化了楼市库存，同时对稳定住房消费也有积极作用，可谓是一箭三雕的化解房地产泡沫风险。同时，《报告》还提出要“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”，这对于房地产企业未来的城市战略布局和业务模式选择也具有指引意义。

　　五、审慎开展农村土改试点：未来农地入市的改革步伐将有所减速

　　与去年“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”的简短提法相比，今年《报告》提出：“要做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。”这一表述更为明确和具体，但“审慎”二字较去年的“慎重”则更多了几分严格与严谨。同时，今年《报告》在城镇化战略部署中也要求：“坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。”其中，“稳妥建立城乡统一建设用地市场”与“审慎”开展农村土地改革相互呼应，而国务院在北京大兴区在内的33个农村土地制度改革试点已经在2月25日获得人大授权并启动，但今年的《报告》却用“审慎”和“稳妥”两词对农村土改加以约束，说明尽管中央在对于推进农村土地改革的大方向并没有变化，但在农村集体建设用地进入市用于住宅建设上依然持谨慎态度，未来在农地入市方面的改革步伐预计将有所减速。而对于社会所期望的农地入市增加城市建设用地供给进而降低房价的想法在今年估计会落空。