2015年”两会“中透露的房产趋势 社会融资平稳增长

　　1、总理在代表国务院做政府工作报告称2015年政府工作报告目标GDP增速7%左右，M2增速12%，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。

　　具体到对于房地产行业的影响，比如房贷是否会有松动？政策红利会出现吗？房企的资金压力是否会缓解？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“宽货币，紧信贷”将是2015年房地产行业货币政策特征。从宽货币的角度来说，在深化经济改革阶段，经济增速降低，通缩压力加大，此时，房地产市场也没有明显好转，大部分城市楼市仍然有去库存的压力，这一定程度上加剧了经济增速下滑的压力。从经济“稳增长”的角度来讲，市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏。因此，尽管当前已经有两次降息一次降准，但是，当前国内仍然具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。

　　从紧信贷的角度来说，在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，对于银行等金融机构来讲，继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。笔者认为，2015年，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。

　　从个人按揭贷款的角度来看，降息会导致房贷利率继续下降，这是毫无疑问的，但是，随着存款利率市场化的推进，银行等金融机构获得资金的成本仍然较高，从市场的角度来看，房贷利率不太可能出现大幅下降的空间，但是，小幅下降是值得期待的，比如房贷利率回归至九折左右的水平。

　　综上所述，货币政策方面的政策红利尽管会出现，但是，并不意味着2015年没有任何市场风险，也并不意味着房企的资金面会得到明显改善，“宽货币，紧信贷”的货币政策特征将继续影响2015年楼市。

　　2、稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　分类指导会以什么为原则？一二线城市今年房地产行业的发展会往哪个方向，三四线城市的基本面是否会有改善？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，分类指导会以“去库存”是否较大为原则，库存较大城市可出台刺激性措施，反之则没有必要。

　　笔者认为，在两次降息一次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

　　如果后续央行继续降准降息，那么，降准降息之后，2015年楼市将呈现出哪些特征？很明显，楼市基本面将进一步好转，预计下半年一线城市“买涨不买跌”的特征将越来越突出；大部分二线城市在加速去库存的过程中市场基本面将表现趋于合理，房价将步入稳步上涨的通道，但不排除仍然有少数城市有去库存的压力；对于三四线城市而言，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。

　　3、加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行注册制改革，发展服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产证券化，扩大企业债券发行规模，发展金融衍生品市场。

　　这是否是房企融资渠道打开的信号？房企的资金压力在今年是否会缓解？中小型房企是否会迎来机会？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于国内资本市场来讲，2014年房企再融资、发行优先股等已经小幅打开房企融资渠道，但是，融资总规模占整个市场需求的比例微乎其微，对于2015年改革阶段来讲，上述这些措施有可能会进一步开放，将房企的融资渠道归还给市场，让市场解决房企的资金面的问题，但是，在“严信贷”的大环境下，上述这些融资模式的创新还无法解决整个行业普遍性的缺资金的问题，今年房企的资金压力仍然较大，尤其是中小房企，很难在政策红利面前获得先发性优势。

　　4、继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。

　　政策红利会出现吗？之前部分省市异地公积金互用的做法会在全国推广吗？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，各地住房公积金利率下降、贷款额度的增加与商贷利率下降可以降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市。但对于住房公积金来讲，依靠利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。主要是因为各地住房公积金贷款额度相对紧张，甚至很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，公积金贷款降息、贷款额度增加对于楼市成交的刺激有限。

　　从历史上来看，每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后，楼市成交量逐渐回升，那么，对于各地住房公积金贷款余额来讲就有一定的压力，不少城市的公积金贷款余额就会表现出“囊中羞涩”。

　　比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。

　　甚至在市场相对低迷期，个别城市也出现公积金贷款余额也表现出“囊中羞涩”，比如当前的广州市，尽管广州公积金贷款利率也降低了，但是由于广州公积金贷款额度紧张，很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，降息对于广州楼市成交的刺激有限。

　　笔者认为，住房公积金利率下降、贷款额度增加在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”，但是，利率下降后市场成交放量、公积金异地互贷等逐步展开、各地住房公积金缴存增速低于放贷的速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”，利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高，因此，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么高。

　　从去年新出台的住房公积金异地互贷的城市或地区来看，已经有部分省份开始在省内展开，比如，据安徽省各市公积金中心消息，目前阜阳、六安、淮南、滁州、淮北5市均已出台了落地细则，明确这些城市与省内其他城市之间公积金贷款异地买房互通互贷，并且从2014年9月1日起，安徽省公积金贷款异地买房制度正式开始执行。

　　此外，最近几年来，部分城市和地区已经开始执行住房公积金异地互贷业务。比如，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个。此外，长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛、武汉等城市已经加入到公积金异地互贷的行列。

　　那么，对于公积金的互贷现象，它对于房地产市场有何影响？出现的原因是什么，又起到了什么作用？是否大势所趋？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，一般来讲，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房，在当前市场周期的“低谷期”的阶段，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升；而从盘活存量住房公积金的角度来说，截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，当前住房公积金还有大量闲置，异地互带业务的展开有利于盘活存量住房公积金，提高住房公积金的使用效率。

　　笔者认为，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，其中提出：今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。这给各省市住房公积金异地互贷展开提供了政策面的支持，也有利于盘活住房公积金存量资金。从这个角度来说，未来会有更多的省份或地区在住房公积金政策层面会进行“微调”，以“刺激刚需”入市。

　　同时，我们也应该明白，“刺激刚需”入市的方式是灵活多样的，只要政策层面的微调并没有偏向投资性、投机性需求，政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主，这些政策也都不为过。而利用住房公积金异地互贷“刺激”刚需入市是一个值得鼓励的具体做法，是为“刚需类”购房者争取更多的购房时机和权利的做法。

　　但是，在住房公积金异地互贷的执行环节还要严格控制非刚需群体钻空子入市（打擦边球套取公积金贷款额度等），也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。

　　5、今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。

　　这是否会是房企的又一个新突破点和增长点？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于品牌房企而言，随着一线城市、部分二线城市新增建设用地规模减少，如何盘活存量、维持企业所在城市持续增长成为业内外关心的话题，而“棚改”则是盘活存量的非常重要的渠道，一些品牌房企已经开始布局这样的市场。比如华侨城收购佳兆业之后，不仅仅强化了其在珠三角地区旧改领域的领先优势，还可以将这些优势复制到北京、上海其他一线城市，甚至部分二线城市。再比如万科、恒大等知名房企也涉及其中。

　　6、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。

　　这是否会是房企消化库存的一个渠道，以此来解决资金压力

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年楼市千方百计“去库存”仍然是市场主旋律。

　　首先，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，让得到货币补贴的群体去购买商品房，而对于保障性住房来讲，不再新建那么多，这样，新建的量少了，原有的库存进一步去化，确实有助于去库存。

　　其次，当前把一些存量房转为公租房和安置房的做法，同样也有助于去库存，对于房企来讲，也可以借助保障房缓解去库存的压力，有助于企业规模化增长。

　　但是，政策批发商品房，把一些存量房转为公租房和安置房的做法，会影响房企的利润率，房企需要在规模与利率之间做出平衡。而对于货币补贴与实物保障，哪一个更为划算，也是政府部门与保障群体应该权衡的问题。

　　7、要做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。在改革中，要确保耕地数量不减少、质量不下降、农民利益有保障。

　　这将对土地市场供应产生怎样的变化？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于品牌房企来讲，住宅市场、商办市场基本没有影响，一是品牌房企不会关注非城市区域的市场，尤其是非一二线城市的市场，而是因为这些用地也无法或很难实现土地转性，后期的开发阻力也较大，因此，上述政策面变化不会明显改变一二线城市品牌房企所关心的土地市场格局。但是，对于有志于转型产业地产领域的开发商来讲，则可以利用上述政策利好机会，实现地产+X产业的发展模式，比如农业地产、旅游度假生态酒店、农产品物流市场等。

　　8、对总理的政府工作报告中涉及的房地产部分，您的总体感受是什么？您如何来看待2015年中国的房地产市场格局及行业发展？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，总理的政府工作报告中尽管有鼓励住房消费的言辞，但是，这并不意味着今年楼市形势大好。“宽货币，紧信贷”的货币政策特征与“去库存”的主旋律决定着今年楼市有机会也有风险。

　　对于房企来讲，当前大多数企业的资金面仍然较为紧张，两次降息一次降准之后，那么，降息与降准将形成市场叠加效应，如果后续继续降准降息，一方面有利于缓解企业资金面紧张的局面，有效防范企业债务违约的风险，另外一方面，这也将成为房企2015年一次有利的跑量去库存机会。

　　对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2015年春节之后的跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

　　在楼市进入“新常态化”的今天，房地产市场环境已经发生了实质性变化，在“下半场”这个时间段内开发商再继续延续上半场的规模化增长的模式，一方面将导致更多的库存产生，造成更大的去库存的压力，另外一方面，对于房企自身来讲，也将因此而累计更多的运营风险，这样的模式已经不可取，房企谋求转型势在必然。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从发展趋势来看，在楼市进入“新常态化”的市场背景下，在楼市“下半场”，房地产市场的竞争的核心将转向企业的核心能力的竞争，此时，房企转型应该积极强化自己的竞争优势，比如，能够及时调整发展节奏及布局战略，同时强化楼市下半场房企的核心竞争能力：房企的金融化能力、运营能力与精准营销能力。

　　第一、在楼市下半场，市场规模化增长已经没有那么快，对于房企来讲，应该适度调整或降低规模化的目标，并且及时调整自己的布局策略，提高对于市场风险的把控能力。

　　对于一线城市来讲，由于供地面积的减少，市场需求量大，房企进入的积极性高，地价不断攀升，市场进入及开发的风险越来越高，对于房企来讲，短期内继续沿用高周转的模式已经不可取，一线城市房企的项目将逐渐转向以利润为核心。

　　对于二线城市来讲，由于还有较为充裕的土地供应，市场需求因为城镇化仍然有可持续增长空间，对于房企来讲，可以选择市场基本面供求合理或供不应求的的城市而言，可以继续沿用原来高周转的模式进行规模化的扩张，但是，对于市场基本面供大于求的城市而言，应该谨慎进入或适当时机选择退出。

　　对于三四线城市来讲，由于大多数城市面临供大于求的问题，对于房企来讲，应该选择经济基本面良好，房地产市场仍然有潜力的城市进行开发投资，而对于其他城市，应该谨慎进入。

　　对于大多数品牌房企来讲，在国内房地产市场布局空间已经有限的市场背景下，当房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该着眼未来，关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样，布局战略型产业，谋求转型发展，营造未来赢利机会。

　　比如2013年以来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，从转型路线上各家也有所差异，但均显示出房企战略转型的方向，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

　　同时，中国房地产市场已进入“白银时代”，对于已经完成全国化的房企来讲谋求区域战略转型势在必然。从2013年以来房企转型的表现来看，无论是迫于中长期国内房地产行业发展空间局限性，还是企业的区域多元化战略转型发展的需要，房企加速在海外房地产市场的布局，比如绿地、碧桂园、万达、万科等知名品牌房企，试图通过海外市场实现业绩平稳增长，规避国内业务发展的风险。

　　第二、房企的运营能力、对金融能力的把控、精准营销能力运用，将成为房企的核心竞争力。

　　运营能力的再建设：在楼市下半场，传统住宅市场规模化发展空间受限，商业地产、产业地产与养老地产是房企转型运营的三大方向；2014年9月30日，“央四条”政策提出加速推进REITs试点，这将打破商业地产、养老地产、产业地产等运营类项目的融资瓶颈，未来这些项目的运营价值将随着REITs试点的逐步推进而得到体现。

　　对金融能力的把控：近几年来，房地产金融化加速，主要表现在房企收购银行、房企谋求上市平台、融资模式创新、提供小额贷款业务支持等等。同时，随着住宅产业化也逐步推进，住宅产业化成为房企通过“标准化”的生产提高开发效率的关键，从未来市场发展趋势来看，“金融业+加工业”模式成为房企未来转型的趋势；从这个角度来讲，房地产金融化加速，房企应积极创新融资模式，拓宽融资渠道 ，降低融资成本。能够对于购房者C端客户提供金融支持，延伸房地产行业服务链。

　　精准营销能力运用：根据上述分析，在楼市下半场，房企应该注重对购房者C端的精准把控能力，通过购房客分级管理和各种精准营销工具相结合，实现房源和购房者之间的精准营销将成为每一个房企面对的问题。