富力预计退出三四线土地收购 业务集中一二线城市

　　3月17日下午，广州富力地产股份有限公司召开2014年度业绩新闻发布会。董事长李思廉、董事长助理陈志濠、企业融资总监李启明以及财务总监兼公司秘书周蔼华出席。

　　据富力地产披露的数据显示，去年该集团协议销售额达到544亿元，相比2013年增长29%，但并未达到该年度原定的销售金额目标。

　　全年协议销售总建筑面积则增加20%至405万平方米。年内的建设项目大部分按计划进行，并交付316万平方米可售面积的物业，与2013年相比增加16%。

　　与此同时，富力地产的营业额较2013年稍有回落，纯利相对减少。其中，营业额347.05亿元，同比下降4.32%；毛利123.14亿元，同比下降13.49%；融资成本为121.59亿元，同比下降37.12%。

　　而年度盈利方面，则较2013年同比下降14.90%，仅为65.06亿元，其中公司所有者应占52.21亿元，同比下降31.61%。

　　对于这样的业绩表现，富力地产解释称，中国经济过去一年转型至“新常态”，这肯定会在多方面正面影响房地产行业。为了善用及保存宝贵土地资源价值，集团避免参与若干物业销售项目从根本并长远来说难以持续的恶性价格竞争，选择适当调整项目推售时间。

　　展望2015年，富力地产将其2015年的协议销售额目标设定在600亿元，较2014年的实际销售额适度增加10%。

　　“今年国内房价会趋于平稳，不会有大跌的可能性。供过于求的情况主要集中在三四线城市，并没有在一二线城市出现。”李思廉称，“富力是一个保守的企业，不会参与降价潮。”

　　2014年，富力地产的土地收购规模有所减少，在中国国内全年收购的土地储备总建筑面积达231.7万平方米，使总土地储备建筑面积达4294万平方米。年内，该公司并没有在任何新城市进行土地收购。

　　而在新收购的土地中，除小部分用作开发四个全新项目以外，其余超过80%所收购的土地都是为了扩建集团的现有项目。接下来，富力地产未来的业务重点将更集中于一线和二线城市，预计来年将不会参与太多土地收购项目，特别是在三线和四线城市的土地收购。

　　“如有十分合适的土地收购项目，集团亦只限于考虑北京和广州等一线城市。”

　　在产品类型方面，富力地产还表示将考虑增加养老房产或其他针对老年群体的房产项目的比重。目前富力在海南的项目计划引入相关机构做成养老地产。

　　除了土地之外，富力地产在海外的投资也是大家关注的重点。据其披露，去年富力地产在马来西亚实现十几亿的销售，海外投资占公司的投资比例是单位数，暂时不会加大海外投资的比例。

　　“投资海外的原因，主要是出于澳洲合理的土地价格、合适的利润率以及相较于国内较低的投资风险。”

　　同时，李思廉还透露说，其海外项目的主要买家还是当地人，大部分卖给移民的情况是错觉的。接下来，富力还是会要做好当地的市场。

　　至于富力的负债以及发展计划的问题。李思廉则回应，今年公司还没有特别的海外发债计划，不久前富力在国内发行了60亿人民币的公司债，预计上半年就能完成。

　　“预计今年的境外融资占比18%，大概是20亿美金。”此外，李思廉还提及，目前富力的90%多的负债率是可以接受的。

　　以下为广州富力地产股份有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：2014年富力在海外拿下了挺多地块，是对国内房地产市场不看好吗？除澳洲外，是否会考虑进入其他海外城市？

　　李思廉：除澳洲和马来西亚外，暂时没有进入海外其他市场的计划。澳洲及马来西亚占公司总体销售只是一个很小的比例，澳洲现在一共有5个项目，还没开始销售，马来西亚项目截至目前已经销售了10几亿，这跟公司全年600亿的相比，只是一个单位数的比例。

　　大规模的海外拓展计划目前没有，富力还是会以国内房地产市场为主。如果有一些项目很吸引的话，我们会认真考虑，因为海外的地价平均都不会超过一个亿澳币，也就是大概几个亿人民币，都不是很大的投资。今年我们在澳大利亚会有两个项目动工。

　　现场提问：正如您所说，海外投资占的比例很少，所以对公司的收入也不会有很大的贡献，那富力海外投资的最主要思路是怎么样的？

　　李思廉：这是一个学习的过程吧。2014年国内某个节点地价比较高，所以让很多主流的房地产商都去海外拓展房地产计划，因为从海外那些项目的本身来说，地价的成本是占比是比较少的，在开发商看来安全系数也比较高。房地产都有一些周期，所以大家都在学习阶段当中，也要认真的处理完这些项目，如果顺手了，就多做一点。

　　现场提问：去年澳洲的银民政策收紧了，这对公司的销售会不会带来比较大的影响？

　　李思廉：其实去海外做房地产，主要的买家还是应该以当地为主，很少一部分会卖给海外移民，因为每一个地方都有非常多的条例保护本地的购房者，外国绝大部分城市都会有类似的措施，指定项目中有大部分房子是要卖给本地居民的，而不是海外移民。所以还是要做好当地的市场工作，而不是以移民为主。

　　现场提问：内地楼市目前还是处于供过于求情况，怎么看待今年的房地产市场？公司去年物业销售的毛利出现下跌，是否说明房价还是面临一定压力？

　　李思廉：我相信房价目前已经企稳了，无论是从国家政策还是政府维持7%GDP增长来看，以及过去3个月全国主要城市卖地地价都没有出现下跌，加上材料、人工等成本，我看不到房价有大幅度下跌的可能性。

　　另外，中国每年可以消化几万亿的库存，我相信需要调整的时间是很短的，供过于求主要是指部分三四线城市，一二线城市的供求目前仍然是很稳定的。

　　现场提问：今年富力的销售目标还是维持去年600亿的水平，好像没怎么增长，请问富力未来的增长动力主要表现在哪些地方？是否会采取转型、减价等其他策略？另外，公司目前的负债率有92%，接下来会不会减少负债？融资方面今年有什么计划？

　　李思廉：我觉得公司现在92%左右的净负债比率是可以接受的。但减价战富力是不会参与的，但是在某些节假日公司还是会采取一定的减价措施来满足市场的要求。至于今年600亿销售目标的设定，我们也是看到今年中国的整体经济往平稳发展，所以也没有说很积极地定很高的销售目标。

　　现场提问：公司一向是同行中派息较高的，但今年却没有派息，另外公司股价也有下跌，想问下公司未来的派息计划是如何的？

　　李思廉：富力2005年上市，到今年是第十年了。在过去的九年，我们的派息都很慷慨，但今年中国的经济还是需要观察一下，所以我们采取了保守一点的政策。如果到合适的时候，年终会恢复派息。

　　现场提问：公司在2015年强调要回归一二线城市，那今年在一二线城市的拿地有没有一个目标，另外有没有考虑增加养老地产的比重？

　　李思廉：养老地产是我们现在关注的内容，在个别项目也已经有引入养老的概念。我们预计在面对人口老化这个问题时，中国政府短时间内还不能全面解决，所以我们相信养老地产也是一个发展的方向。

　　至于买地的问题，我们将会集中在一二线城市，重点会更多放在北京、广州，现在我们手上也有几个旧城、旧村改造项目。

　　现场提问：公司目前的资本支出情况是怎样的？2015年会不会有并购或者其他的一些支出？另外就是关于REITs未来会不会有上市打算？

　　李思廉：关于资本开支情况，我们今年大概还有还有50-80亿元的地价需要支付，但具体还要看地块的进展程度。

　　至于REITs方面，我们有过初步的探讨，比如请教一些律师、会计师，看看哪种说法对公司更有利。但是现在只是有这种想法，还没有上市的打算，因为中国的税法不是很支持企业去搞REITs，这和国外的情况不一样。香港和新加坡将资产搬去REITs的时候，费用很低，但在中国它就是一个交易，产权交易是有很多费用的，最起码就要缴纳产权转移的费用，这对发展REITs本身是一个阻碍，我们也在透过一些商会组织向中国的有关部门反映。

　　现场提问：公司有考虑到在澳洲开发项目，那有没有考虑过澳洲未来房价的走向，然后预计的投资回报大概是多少？现在很多报告都说房企的海外投资达到6%-9%，这个是不是你们预计的水平？

　　李思廉：暂时从我们的财务报表看，海外投资的占比是单位数，不算很大。从澳大利亚的房地产历史看，它的房价波动并不大，我们可以合理预计一下整体的利润率，如果按比例算，利润率暂时是高于中国。中国大多数税后利润都在15-18%，富力大概是16%左右，而国外做得好的话会到20%以上。

　　现场提问：富力目前在北京、成都、广州都有购物商场在发展，其中北京和成都项目的运营时间都比较长了，现在的收益大概如何？未来在购物中心方面有没有什么其他计划？

　　管理层：北京项目现在已是相当稳定，二三层的楼面出租率都在90%多，每年的租金收入都在3亿元左右。成都项目因为还有一些地方还没有完善，所以收益会少很多，可能只有几千万元。

　　现场提问：第一个问题，今年公司境内境外的融资比例是多少？融资成本会比会有进一步的下调？第二个问题，公司的业绩里有提到净利润率达到一定的水平再开发项目，那富力心目中的那个净利润率是多少呢？

　　李思廉：我们净利润率的要求是不低于15%，这是我们要守住的底线。在发债方面，海外暂时没有特别计划，国内的话我们正在申请一个规模60亿人民币的公司债，正常的话可以在上半年完成。国内债利息往下调的走向已经比较明显了，因为人民银行早两轮的举措都是在降低存贷款利率，所以我们相信国内债利息都是往下调的，这对内房股来说是一个应该好消息。境外的比例是18%左右，金额大概20亿美金。