房企年报解读：审慎看待后市 今年要“稳”字当头

　　最近一批房企披露了2014年年报。与往年不同的是，多家房企在年报中强调了去库存情况。对于未来市场前景，各家房企也不再乐观。

　　龙湖地产3月18日公布的业绩报告称，2014年合同销售额达490.5亿元，且回款率依然保持90%左右高位。存货量下降6.4%至103亿元。土地储备合计3，492万平方米，平均成本为每平方米2363元。一线及二线城市土储占比增加，新进入南京、广州。

　　保利地产3月17日发布的年报显示，2014年，保利地产推货1357万平方米，货值1552亿元，新推货品去化率超过75%，可售货量累计去化率72%，但低于2012、2013年的79%和79%。

　　远洋地产业绩报告也很关注回款。2014年，远洋地产实现协议销售额同比上升12%，达401.42亿元，创下公司历史新高。截至2014年底，集团已锁定待结转协议销售额约474 亿元，将陆续于2015 及以后年度入账。一二线城市的土地储备价值比重达到98%。

　　九龙仓在业绩报告中表现了销售型物业的低迷。九龙仓2014年内地已签约的销售额超过2013年，达到人民币215亿元，但仍略低于既定目标，为全年目标的94%。目前九龙仓在内地销售或预售的项目共50个（包含联营和合营项目），位于14个主要城市。

　　在房地产步入新常态的背景下，开发商对未来普遍保持审慎的态度。

　　龙湖集团预计，2015年房地产市场或仍将处于深度调整期。龙湖将继续坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略，秉承“量入为出、合法合规”的原则，在把握宏观节奏的基础上进一步提升项目投资精准度，强化供销存管理和建安成本的竞争力。

　　九龙仓目前的土地储备（包括投资物业）约1000万平方米，该公司称，未来主要看重北京上海等一线城市的机会。“2015年我们的生意会继续做大、做多一点，不过，宏观环境并不乐观。在投资物业方面，我们估计今年仍可继续增长。至于内地发展物业方面，今年销售目标是希望能超过去年的销售额。”九龙仓集团[1.91%]副主席兼常务董事吴天海说。

　　远洋地产董事局主席李明在公司业绩会上表示，2015年的房地产市场销售量恢复不到2013年水平，但肯定会超过2014年。一线城市价格会继续上涨，二线城市有涨有跌，而三四线城市则面临下降风险。李明称，2014年是中国房地产市场的重要转折，由卖方市场转向了买方市场，告别了粗放发展时期，房企竞争加剧，局部地区供应量过大。李明称，2015年销售目标是比2014年的401亿增长5%，共有730亿元的货值做支撑。

　　保利地产管理层在投资者交流会上表示，未来房地产市场三个特点是：行业由高速增长时期进入相对平稳增长期；地产开发业务毛利率趋势性下降；房地产市场从同涨同跌到区域分化。房地产全行业面临利润率下降的过程。今年的整体判断是，在中心城市，或者部分二线城市有价格上涨的可能，只要公司把产品、各种服务做好，应该有信心有能力把房屋品质维持较高水平。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟在接受21世纪经济报道采访时表示，从全国两会释放出的信号看出，政府对待房地产市场的态度是“稳”字当头，保留政策调控空间的同时也保留市场自我修复空间。要解决房地产行业供需失衡的矛盾，用时间换空间是一个比较稳妥、代价较小的策略，任何急功近利的猛药都可能造成市场的进一步失衡。

　　陈仲伟称，在三、四线城市高库存，以及一二线城市利润率逐步走低的情形下，房地产的投资以及背后的资本涌入，将恢复高度理性乃至谨慎的态度，非理性供给和投资炒作的水份将持续被挤出。