购物中心、奥特莱斯大幅增长 奥莱另一面潜在风险

　　一个新的现象是，以“名品+折扣”为卖点的奥特莱斯，正在呈现爆发式增长。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心首席分析师施瑾称，“2014 年，全国前十购物中心营业收入同比微增0.5%，而同期全国前十奥特莱斯营业收入则同比大增21.3%。”

　　根据战略管理咨询公司罗兰贝格(Roland Berger)的预测，到2018年，奥特莱斯的预期增长率为34%，百货商场为8%，独立店铺为20%，网络购物为29%。

　　收缩与扩张

　　在各类商业地产模式中，百货业整体处于收缩状态。

　　英国马莎百货近期表示，公司计划2015年8月前关闭上海的5家门店。百货关店近年来屡见不鲜。据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，仅在2014年，大型连锁百货全年关闭26家店。其中，百盛百货、中都百货和伊藤洋华堂各关闭3家，其他包括宝莱百货、尚泰百货、新光百货、王府井百货等在二三线城市均有闭店。北京就有1家百盛和3家华堂闭店。

　　与百货业态收缩不同的是，购物中心仍在继续扩张。中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时我国购物中心将超过1万家。

　　一位商业地产业内人士告诉21世纪经济报道记者，他们集团的购物中心，销售额和租金额都在稳步增长，但百货业态整体低迷。主要是受电商冲击，业态单一等因素影响。该人士透露，他们已经将一些退租的百货业态，重新规划调整为写字楼出租。

　　中粮置地(大悦城地产有限公司)年报称，其于去年底完成收购的几个大悦城，平均出租率基本在90%以上，租金水准同比增长10%到20%。

　　除了购物中心，奥特莱斯近两年更是呈爆发式增长。一项调查显示，目前全国范围内处于运营状态的奥特莱斯已近300家。不过，其中不少奥莱项目只是徒有其名，而更像是各类品牌的大杂烩集贸市场。RET睿意德中国商业地产研究中心指出，重庆、哈尔滨、长春、合肥、郑州、青岛等城市奥特莱斯项目将爆发式增长，奥特莱斯开发项目均超过4个，将成为奥特莱斯未来主力布局城市。

　　2015年2月，九龙仓集团以1.5亿元竞得长沙市金洲新区金水西路与欧洲北路交界地块。21世纪经济报道记者了解到，九龙仓计划将该地块打造为规模约7万平米的奥特莱斯。

　　商业地产资深人士分析称，奥特莱斯的大规模增长，反映了中国消费者目前的消费特点。随着国内人均可支配收入水平的不断提高，中产阶层消费客群数量的不断壮大，对生活和产品质量要求甚高，推升了消费者的消费支出和品牌认知，为奥特莱斯的发展提供了良好的机遇和前景。

　　奥莱的另一面：潜在风险

　　RET睿意德董事索珊在接受21世纪经济报道记者采访时表示，百货业态由于没有办法承载一些社交、互动的功能，品牌也越来越不被年轻时尚人群所认可，它们所面临的优化调整属于正常现象。奥特莱斯属于目的性消费，目前一些一二线城市中产阶级消费人群增长的厚度是够的，再加上国际品牌看好内地市场，城市交通、汽车保有量的助推，奥特莱斯的增长有其多维度因素。另外，奥特莱斯红火后，可以帮地方政府抬升地价。

　　值得关注的现象是，正在布局中的大部分奥特莱斯都集中在消费力不佳的三线城市。“在奥特莱斯未来布局城市中，25 个三线城市将开发34个奥特莱斯项目，占所有城市未来开发比重37.8%。” RET睿意德中国商业地产研究中心首席分析师施瑾说。

　　奥特莱斯对开发企业的运营能力有着极高的要求。施瑾称，参差不齐的开发和运营水平，使得近半数的项目运营状况不尽如人意，一些项目倒闭。《报告》选取2014 年全国销售排名前十位的奥特莱斯与其他项目对比分析，发现品牌组合、建筑设计、集团资源是影响奥特莱斯经营差异的三大根本因素。

　　“排名前十的项目中没有开发商背景，但在全国现有两百余家奥特莱斯中，由开发商建造并运营的项目却超过七成，其中由于缺乏品牌资源及经验不足而最终导致停业或倒闭的奥特莱斯也相当多。”施瑾指出，“新建奥莱项目需要关注上述三大因素，突破奥莱发展瓶颈。”