晋愉地产多家子公司股权遭遇冻结 “买入返租”模式困局

　　近期，21世纪经纪报道记者经多方调查后确认，重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（下称“晋愉地产”）陷入了资金困境中，这家在2014年销售收入达到60亿的公司，因为5500万民间借款未能偿还，导致旗下多家公司股权被查封。

　　“柯敬陶（晋愉集团董事长）还在重庆，每天在和政府部门、公司各部门开会，晋愉地产的工资也按时发放，但确实遇到了经营困难。”一位接近晋愉地产的相关人士告诉21世纪经纪报道记者。

　　同时，部分给晋愉地产旗下项目提供融资的金融机构，正在重庆四处寻找接盘方，希望保障银行回款，并帮助晋愉地产脱困。

　　值得注意的是，多年来晋愉旗下楼盘在车位、商品销售上采取“买入返租”的理财化经营模式，在公司资金链紧张的情况下，不少参与上述模式的投资者已经难以拿到收益。重庆市房管局相关人士向21世纪经纪报道记者透露，重庆市政府召开了专门会议，统计晋愉地产的资产状况以及商铺和车位的销售情况，但相关解决措施出台仍需等待。

　　别墅项目销售遇阻

　　1996年，柯敬陶创办晋愉物业公司，并出任总经理；2000年柯晋陶在晋愉物业公司基础上，创立晋愉地产集团。到2014年，这家公司已有员工3000余人，总资产达百亿，其楼盘遍布重庆各区。

　　工商资料显示，晋愉地产由3位自然人股东所有，柯敬陶为控股股东，持有公司78%的股份。

　　“晋愉定下2014年实现100亿元的战略目标，但由于宏观形势影响，在实现目标的途径上做了大幅度地调整，部分项目放缓，部分项目采取措施，最终实现了60多亿元。”2015年1月20日，在晋愉集团2014业绩发布暨2015战略发布会上，柯敬陶说。

　　一位接近晋愉地产的人士告诉21世纪经济报道记者，晋愉大岭湖别墅项目和江津奥特莱斯商城项目的销售不理想，最终导致了晋愉地产资金链出现问题。

　　2012年晋愉在重庆近郊的江津区开发大岭湖项目，打造其第三代公园地产，包括别墅和高尔夫主题公园，占地面积17万平方米，主要户型为400平米以上的独栋别墅。一期投资达到10亿，晋愉自有资金加股东借款投入5.8亿；2013年，通过华宸未来基金发行“晋愉大岭湖一号专项资产管理计划”募集资金5000万。

　　在房产中介网站上公布的该楼盘均价超过2.5万/平米，较附近区域其他楼盘独栋别墅均价几近翻倍。

　　据上述人士透露：“大岭湖项目预期过高，后期销售因为大环境和政策影响，跟预期差距比较大。现在想用江津奥特莱斯去带动资金运转，晋愉的现状不是一两天造成的。”

　　21世纪经济报道记者多次致电华宸未来基金，均未能接通，目前尚不清楚“晋愉大岭湖一号专项资产管理计划”的运行情况；而晋愉集团的官方电话同样无人接听。

　　数据显示，2013年12月末，晋愉集团总资产55.96亿，净资产13.79亿，负债率75%。存货高达38.98亿。而晋愉地产2014年的财务状况并未公开。

　　股权遭冻结

　　21世纪经纪报道记者独家获得的一份重庆市一中院《民事裁定书》和《协助执行通知书》显示，万某以晋愉集团未履行合同义务并有可能转移财产、逃避债务为由，于2014年12月8日，向重庆市一中院申请，要求对晋愉集团、柯晋陶、王怡琳采取财产保全措施，查封晋愉集团、柯晋陶、王怡琳价值5500万元的财产。

　　《民事裁定书》显示：人民法院所采取的保全措施中，冻结银行存款及其他资金的保全期限为6个月，查封扣押动产的保全期限为一年，查封不动产、冻结其他财产的保全期限为两年。

　　《协助执行通知书》显示：晋愉集团所持有的重庆晋愉峰岚房地产有限公司100%股权、晋愉邦宇商贸有限公司50%股权、晋愉岭尚房地产有限公司100%股权、晋愉峰秀房地产有限公司49%股权均被冻结，冻结期限为2014年12月9日至2016年12月8日。

　　21世纪经纪报道记者还发现，从2014年10月31日起至12月30日，柯晋陶密集将所持有的晋愉集团股权质押，向重庆市北部新区合邦小额贷款有限公司、重庆市涪商贸易有限公司、重庆市港渝担保有限公司、杜颖个人合计借款1.4亿元。

　　21世纪经纪报道记者独家获悉，平安银行已经在密集接触重庆的多家大型地产商，意图寻找晋愉V时代项目的接盘方。一位接触过平安银行方面的地产界人士透露：“平安银行曾向晋愉V时代项目提供3亿贷款。”

　　平安银行方面回应称：“晋愉集团确实为平安银行授信客户，目前该笔授信还款正常，本金和利息均未逾期。同时平安银行认为抵押物充足，风险可控。”

　　“买入返租”模式困局

　　3月19日，上百名购买晋愉雅高国际酒店式公寓和车位的投资者要求晋愉兑付拖欠的预期收益，并退还购买相关物业的资金。

　　晋愉雅高国际总占地约1.2万平方米，总建筑面积约8.29万平方米，拥有地下车位499个，项目由1栋裙楼和2栋塔楼组合而成。其回报模式为：精装套内26-48㎡，均价17000元，返租10年，每年10%；清水套内26-48㎡，均价11000元，返租5年，前3年10%，后2年12%；车位18万，每个月返1800，一季度返一次。

　　有投资者表示，从去年四季度开始，已经没有再收到过收益。同时，不少购买了晋愉地产车位的投资者表示，晋愉地产的车位、商铺甚至没有在房管局的系统里进行过网签。

　　据房地产业内人士表述，无法网签的情况有两种，一种是违规多建，另一种是项目进度较慢，或者项目处于抵押状态未能解除抵押。

　　重庆市房管局相关人士向21世纪经纪报道记者透露：“重庆市政府召开专门会议，统计晋愉地产的资产状况以及商铺和车位的销售情况，但相关解决措施的出台需要等待。”