中海放大招 338亿元收购母公司30个物业整合落定

　　3月24日中午，中海地产发布公告，宣布其母公司中建股份拟将中建股份及其关联公司运营的房地产业务全部注入中海。

　　公告显示，中海以收购中建股份旗下的天宇投资，后者于中国北京、上海、天津、重庆、苏州、成都、西安、乌鲁木齐、长沙、潍坊、淄博等27个物业，以及英国伦敦3个物业，代价为18.24亿元，以内部资源拨付。交易完成后，中海外承担天宇投资欠付中建股份集团的股东贷款，于今年1月底时贷款金额约319.92亿元。

　　因此，中海为此次收购总支出为338.16亿元。

　　整合落定

　　中海表示，收购资金将主要以配股的方式获取，主要为向其大股东中国海外集团配股约16.87亿股，发行价每股25.38元，总值338.16亿元，相当于上述收购连承担贷款总值。交易完成后，中海外集团持股由53.18%增至61.18%。

　　由此，中海通过股份认购所得款项总额将为428.06亿港元(相当于约人民币338.16亿元)，而所得款项净额预期约为427.86亿港元。中海称，拟将股份认购所得款项净额用作补充经扩大其的资金来源及支持经扩大其的日后物业开发业务。

　　中海方面表示，交易的好处是将中建股份集团的直接经营房地产业务综合并入中海，加上中建股份不竞争承诺，从而使中海成为中建股份物业开发业务的骨干上市平台。

　　并称，交易事项将巩固中海作为中国内地领先物业开发商的地位，补充其全国范围内的土地储备，向中海增添大量可供销售资源及稳定租金收入，强化资本架构。

　　事实上，从公告中可以看出，随着万科、保利、万达、绿地、碧桂园、恒大等企业的销售都保持在千亿规模之上，中海也在为寻找未来的发展动力而做出努力，和万科、恒大的多元化尝试不同的是，中海的方式是通过母公司的支持，组建更强的地产团队。

　　中海方面称，交易可为其增加及补充其横跨不同经济区于内地主要城市的全国土地储备提供一个良好机会。除位于伦敦的三个投资物业外，目标集团的物业项目主要位于内地多个一线城市如北京及上海，以及二线城市如天津、重庆、成都、西安、乌鲁木齐及长沙的优质地段。

　　据统计，于2015年1月31日，收购目标集团的物业项目总建筑面积约为1090万平方米。与中海于2014年12月31日的土地储备总建筑面积3740万平方米比较，收购事项将增加土地储备总建筑面积约29.1%。

　　另外，目标集团所持有的物业组合以出售物业为主，还包括部分可用作投资的商业物业，其指出，该等物业项目县处于不同的开发阶段，透过直接利用中海的品牌效应及管理专长，预期于交易完成后对其合约销售、现金流、收益及溢利都有正面影响。

　　最后，本次收购的目标集团在资金方面为净现金状态，其先进及银行结余超过外部借款，通过认股融资，股份的认购将扩大中海的股份及增强器资本基础，交易完成后，将降低中海的负债比率，从而强化其资本架构，提高财务灵活性。

　　更重要的是，随着本次公告的发布，也宣告了中建系地产业务历时一年半的整合终于落幕。

　　整合计划

　　2013年8月5日，中海在发布2013年半年报的时候，突然公告宣布中海控股股东中国建筑，拟将现时中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海。

　　公告还披露，如果相关的土地及房地产发展项目未能透过出售注入中海，中国建筑拟委托中海管理余下的房地产发展项目，在任何一种情况下，都会由各相关方透过公平磋商进行。

　　当时，仍担任中海主席的孔庆平曾对观点地产新媒体表示，现时中建系内有三间上市的房地产公司，难免形成竞争，所以本次的注资希望能将资产整合，将资源发挥得更好，并强调属正常的商业考虑。

　　2014年1月28日，中海发布公告称，其与母公司就注资事项进行磋商，并已订立委托管理协议作为过渡安排。

　　根据协议，中建股份同意委托中海地产就其业务运营及行政向托管公司提供管理服务，包括以中海地产拥有的现有品牌及知识产权开发托管公司的房地产项目等，至2016年12月31日止，为期三年。

　　而委托公司包括中建股份于中国成立的24家附属公司，主要从事房地产开发及物业管理业务，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、长沙、乌鲁木齐及潍坊等地。

　　此后，中国建筑亦于2月10日正式公告称，就调整直营地产业务经营方式一事，其与控股子公司中海地产签署了《委托管理协议》。

　　中国建筑还提到，考虑到政府监管部门的审批需要时间及存在不确定等因素，中国建筑拟委托中海地产发展全面负责托管公司的管理，而本次的托管公司己包含了拟注入中海地产的全部业务。

　　而在去年2月10日的中海春茗上，新任主席郝建民则对整合给出了一个具体的期限，表示“相信三年内可以完成。”

　　显然，和郝建民去年的预期相比，中建系地产业务的整合最终只用了一年半的时间。