陈启宗：内地商业地产面临15年来最大挑战 不见回暖

　　恒隆地产年报中陈启宗的《致股东函》也都透露其对市场的看法和未来预判。

　　在今日发布的恒隆地产2014年年报中，陈启宗表示，目前，内地环境还比较困难，现在都看不到什么时候会好转。不过，陈启宗表示，恒隆集团仍坚持租赁是长远的发展命脉，并在这一期间，打造管理团队，物色更多土地，静待内地消费上升所带来的巨大契机。

　　而在2014年，恒隆地产的年报数据无疑比往年更好看。营业额和营业溢利以及利润，都有飙升，升幅在60%以上，则会对于目前房企而言，无疑是很显眼的。而租金收入方面，整体上涨9%，值得注意的是，内地的租金收入已经超过了香港。下面，通过图表，解读恒隆集团在2014年的财务数据。

　　截止2014年12月31日止，恒隆集团营业额飙升86%至170.3亿港元，营业溢利飙升90%至130.08亿港元，股东应占纯利上升62%至117.04亿港元。

　　2014年，恒隆地产租金收入超72.16亿港元，上涨9%，其中46%来自香港，升幅6%，54%来自内地，升幅11%。租金溢利上升5%达55.89亿港元。

　　2014年，恒隆内地物业租赁组合的租金收入增长11%至39.16亿港元。

　　占恒隆内地租赁收入71%的上海物业组合，2014年租金收入上升5%，上海以外的投资物业为集团带来11.14亿港元的收入，包括无锡恒隆广场购物商场的全年租金收入，以及在2014年下半年度开业的天津恒隆广场及无锡恒隆广场办公楼的收益。

　　目前，恒隆集团在内地5个城市营运中的投资物业总楼面积增加至170.1万平方米，当中商业面积（包括停车场）占151.3万平方米，办公楼面积24.8万平方米。2014年，恒隆在内地的购物商场的总零售额超过1亿元。

　　目前，恒隆地产在内地发展中的商业物业包括位于大连、昆明、武汉的恒隆广场，沈阳、无锡的恒隆广场项目剩余期数。

　　恒隆集团在香港物业租金收入增长6%至33亿元。商铺及办公楼的租金收入受惠于租金条升及租户组合重整，分别增长6%及7%。2014年，商铺物业组合的租金收入占整体香港物业租金收入的56%。

　　以下是摘录恒隆（专题阅读）地产集团2014年报《致股东函》中的部分内容。

　　陈启宗表示，国内经济情况并非很坏，但高端消费在是薄弱的一环。反腐行动持续所带来的影响，仍有可能持续一段时间，低价品容易通过互联网销售，但奢侈品销售已因政府政策而暂时受到影响。由于影响我们旗下奢侈品牌租户的，基本上并非经济因素而是政治因素，因为很难预测我们何时回达至“新常态”。毫无疑问，内地投资物业业务，现正面对十五年来的最大挑战。两年半前，我曾说，与2008/2009年金融危机相比，地产业目前的颓势需要更长时间方能复元。这个预测是正确的，但复元时间可能比我们预期的更长。坦白说，我们现时仍未看到它的尽头。

　　从2010年中开始至今，恒隆集团内地租赁物业组合在不到五年间增长了3.5倍，租金收入由19亿港元增至39亿港元，增幅超过1倍。平均计算，每年增加超过30万平方米的商业物业。如果我们继续按同样速度向前迈进，我们现时的土地储备仍可供应十年之用。本人相信世界上没有个发展商能与这个增长幅度匹比。

　　长远而言，租赁是我们的命脉所在。这是一个我们仍在奋斗的范畴。建筑食物可酿成灾难或突发问题，而租赁团队因失误而播下的问题种子，或许需时数年方能扭转。本人相信，这是我们现时面临的最主要的挑战。

　　高端购物商场成功的最关键因素和硬件是：地点、规模、设计和施工。一个购物商场如果缺乏此四大要素的任何一项，均有可能永久丧失竞争力，而在打造硬件过程中容不得一丝失误。

　　有了硬件，管理和企业文化等软件又如何？管理当然甚为重要。一个拥有卓越硬件并配以强劲团队的购物商场，必可成为市场上的领导者。倘若购物商场有超卓硬件但欠缺妥善管理，仍会有尚可的表现，但无法彻底发挥潜力，并有可能让竞争对手有机可趁。及时有这种情况，由于其硬件超卓，更换或提升管理层应可令物业表现再展生机。

　　对于二线城市市场，对“恒隆面对的主要难题是商铺供应过剩”的看法不予苟同。在每个二线城市，我们的豪华购物商场通常只有最多一个直接竞争对手，而当地可以容纳至少两个。至于我们的刺激豪华购物商场，通常只有不超过两个直接竞争对手，但市场可以容纳许多。我们的一贯目标，是要成为我们参与的每个市场里的最佳购物商场。总的来看，我们每个购物商场所在其所在市场都已是数一数二的。

　　目前，股东较关注的两个问题是：中国消费市场何时恢复？恒隆股价何时再次上升？虽然本人对两者均无答案，但愿意与读者分享本人对未来的看法。

　　现时奢侈品低迷情况，可能需要一些时间才会恢复，或找到其“新常态”。此期间，我们将完成打造我们的管理团队，尤其是租赁一环。完成后，如果市场尚未恢复，我们将静待时机。不容置疑，中国内地消费中长期而言必会上升。在等待之际，我们会物色更多土地。迄今我们在这方面成绩彪炳，故无理由相信未来不能继续传来捷报。

　　股市迟早会就我们的所有正确举措予以补偿。我们在1991至1997期间静心等待，当亚洲金融危机发生时，便在香港获得巨大的回报。现在我们再次等待，并同时建立团队以掌握中国消费上升所带来的巨大契机。