陈启宗:内地商业地产面临15年来最大挑战 不见回暖

赢商网   2015-03-25 11:46
核心提示:恒隆地产2014年年报中,陈启宗表示,目前,内地环境还比较困难,看不到什么时候会好转。不过恒隆集团仍坚持租赁是长远的发展命脉,并在这一期间,打造管理团队,物色更多土地,静待内地消费上升所带来的巨大契机。

  恒隆地产年报中陈启宗的《致股东函》也都透露其对市场的看法和未来预判。

  在今日发布的恒隆地产2014年年报中,陈启宗表示,目前,内地环境还比较困难,现在都看不到什么时候会好转。不过,陈启宗表示,恒隆集团仍坚持租赁是长远的发展命脉,并在这一期间,打造管理团队,物色更多土地,静待内地消费上升所带来的巨大契机。

  而在2014年,恒隆地产的年报数据无疑比往年更好看。营业额和营业溢利以及利润,都有飙升,升幅在60%以上,则会对于目前房企而言,无疑是很显眼的。而租金收入方面,整体上涨9%,值得注意的是,内地的租金收入已经超过了香港。下面,通过图表,解读恒隆集团在2014年的财务数据。

恒隆集团在2014年的财务数据

 

  截止2014年12月31日止,恒隆集团营业额飙升86%至170.3亿港元,营业溢利飙升90%至130.08亿港元,股东应占纯利上升62%至117.04亿港元。

恒隆集团物业租赁收入

 

  2014年,恒隆地产租金收入超72.16亿港元,上涨9%,其中46%来自香港,升幅6%,54%来自内地,升幅11%。租金溢利上升5%达55.89亿港元。

恒隆内地物业租赁

 

  2014年,恒隆内地物业租赁组合的租金收入增长11%至39.16亿港元。

  占恒隆内地租赁收入71%的上海物业组合,2014年租金收入上升5%,上海以外的投资物业为集团带来11.14亿港元的收入,包括无锡恒隆广场购物商场的全年租金收入,以及在2014年下半年度开业的天津恒隆广场及无锡恒隆广场办公楼的收益。

恒隆内地投资物业面积

 

  目前,恒隆集团在内地5个城市营运中的投资物业总楼面积增加至170.1万平方米,当中商业面积(包括停车场)占151.3万平方米,办公楼面积24.8万平方米。2014年,恒隆在内地的购物商场的总零售额超过1亿元。

恒隆集团中国内地新项目概览

 

  目前,恒隆地产在内地发展中的商业物业包括位于大连、昆明、武汉的恒隆广场,沈阳、无锡的恒隆广场项目剩余期数。

恒隆集团香港物业租赁收入

 

  恒隆集团在香港物业租金收入增长6%至33亿元。商铺及办公楼的租金收入受惠于租金条升及租户组合重整,分别增长6%及7%。2014年,商铺物业组合的租金收入占整体香港物业租金收入的56%。

  以下是摘录恒隆(专题阅读)地产集团2014年报《致股东函》中的部分内容。

  陈启宗表示,国内经济情况并非很坏,但高端消费在是薄弱的一环。反腐行动持续所带来的影响,仍有可能持续一段时间,低价品容易通过互联网销售,但奢侈品销售已因政府政策而暂时受到影响。由于影响我们旗下奢侈品牌租户的,基本上并非经济因素而是政治因素,因为很难预测我们何时回达至“新常态”。毫无疑问,内地投资物业业务,现正面对十五年来的最大挑战。两年半前,我曾说,与2008/2009年金融危机相比,地产业目前的颓势需要更长时间方能复元。这个预测是正确的,但复元时间可能比我们预期的更长。坦白说,我们现时仍未看到它的尽头。

  从2010年中开始至今,恒隆集团内地租赁物业组合在不到五年间增长了3.5倍,租金收入由19亿港元增至39亿港元,增幅超过1倍。平均计算,每年增加超过30万平方米的商业物业。如果我们继续按同样速度向前迈进,我们现时的土地储备仍可供应十年之用。本人相信世界上没有个发展商能与这个增长幅度匹比。

  长远而言,租赁是我们的命脉所在。这是一个我们仍在奋斗的范畴。建筑食物可酿成灾难或突发问题,而租赁团队因失误而播下的问题种子,或许需时数年方能扭转。本人相信,这是我们现时面临的最主要的挑战。

  高端购物商场成功的最关键因素和硬件是:地点、规模、设计和施工。一个购物商场如果缺乏此四大要素的任何一项,均有可能永久丧失竞争力,而在打造硬件过程中容不得一丝失误。

  有了硬件,管理和企业文化等软件又如何?管理当然甚为重要。一个拥有卓越硬件并配以强劲团队的购物商场,必可成为市场上的领导者。倘若购物商场有超卓硬件但欠缺妥善管理,仍会有尚可的表现,但无法彻底发挥潜力,并有可能让竞争对手有机可趁。及时有这种情况,由于其硬件超卓,更换或提升管理层应可令物业表现再展生机。

  对于二线城市市场,对“恒隆面对的主要难题是商铺供应过剩”的看法不予苟同。在每个二线城市,我们的豪华购物商场通常只有最多一个直接竞争对手,而当地可以容纳至少两个。至于我们的刺激豪华购物商场,通常只有不超过两个直接竞争对手,但市场可以容纳许多。我们的一贯目标,是要成为我们参与的每个市场里的最佳购物商场。总的来看,我们每个购物商场所在其所在市场都已是数一数二的。

  目前,股东较关注的两个问题是:中国消费市场何时恢复?恒隆股价何时再次上升?虽然本人对两者均无答案,但愿意与读者分享本人对未来的看法。

  现时奢侈品低迷情况,可能需要一些时间才会恢复,或找到其“新常态”。此期间,我们将完成打造我们的管理团队,尤其是租赁一环。完成后,如果市场尚未恢复,我们将静待时机。不容置疑,中国内地消费中长期而言必会上升。在等待之际,我们会物色更多土地。迄今我们在这方面成绩彪炳,故无理由相信未来不能继续传来捷报。

  股市迟早会就我们的所有正确举措予以补偿。我们在1991至1997期间静心等待,当亚洲金融危机发生时,便在香港获得巨大的回报。现在我们再次等待,并同时建立团队以掌握中国消费上升所带来的巨大契机。

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