郝继霖有话说：做商业必须沉下心去培育跟思考

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　赢商网在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。本期采访嘉宾是深业置地有限公司高级商业顾问兼董事常务副总经理郝继霖，商业地产界操盘的泰斗，曾经十年只为一座太古汇，如今倾心在筑深业上城，游刃有余于商业地产中，宝贵经验跟感悟喜分享。

　　（赢商网记者报道）一座城市总是要有那么一座商业建筑让人过目不忘。不言而喻，广州的就是太古汇，而深圳，除了有经典的万象城，在未来还将会再出现一座令人流连忘返的新商业地标，那就是深业上城。

　　这两座伟大的的商业地标都与一个人息息相关，广州太古汇有他的影子，未来的深业上城有他的名字，他就是原广州太古汇操盘手、现深业置地有限公司高级商业顾问兼董事常务副总经理郝继霖。

　　郝继霖，1987年进入到大陆商业地产领域，一手打造过多个业内知名商业项目，名副其实的商业泰斗。曾经十年只为一座太古汇，如今倾心在筑深业上城，真的用尽全部的精力在为一个城市做点什么，十年磨一剑的匠人精神，用心在做商业莫过于此。

　　每一个见过郝继霖的人都会被这位充满正能量，乐观幽默的商业老前辈所感染，即便头发已花白，但精力依旧充沛，神采更是奕奕。每每与他交流，或是听他讲解项目的时候，其言语中体现出来的对项目的每一个大小细节的做法跟把控，对商业发展过程的每一个了解跟深知，足以看得出对商业的热爱和追求，那种乐此不疲的操盘精神确实值得敬佩跟学习。

　　热爱商业，喜欢挑战，越艰难越想要实现并超越，这是郝继霖对工作最真的写照。所以，在人生最后的职业生涯里，他又重新开启另一个挑战，把所有的精力都投入到深业上城这个全新的城市商业综合体，为深圳再造一个经典。

　　不知不觉，郝继霖加入深业置地已有三年多的时间，此时的深业上城也正在如火如荼建设中，并不断加快发展步伐，与此同时，深业置地的商业地产布局也厚积薄发，渐趋成型。

　　深业上城总占地面积约12万平方米，总建筑面积在120万平方米左右，业态包括由品牌街、商场及小镇组成的多元购物体验空间，以及产业研发大厦、高端商务公寓、LOFT、酒店等。

　　目前，深业上城高端公寓已在销售中，商业部分也一直在招商洽谈中，已吸引英皇UA影院、大食代升级品牌食代馆、文华东方酒店进驻于此，写字楼于今年会入市。

　　虽然深业上城的步伐没有当年的太古汇精耕细琢那般缓慢，但郝继霖同样是对其精益求精，更是花费心思。

　　操盘多年的他对商业的理解有自己独特的理解和感受，因此想要呈现给深圳一个不一样的深业上城。

　　深业置地有限公司高级商业顾问兼董事常务副总经理郝继霖

　　“我希望在深业上城，给大家看到是一个生活的场所，不仅在这里住，而且还要在这里生活，这里将会有购物中心、品牌街、特色小镇、写字楼、文华东方酒店、还有两座生态公园，使人们在工作和生活方面，都能得到最大的需求，满足人们对于生活方式的追求跟品味。”

　　简而言之，郝继霖的意思就是，开发一个商业物业不仅仅是为了购物，更是为了生活，是为了往来交流沟通。

　　即便需要很长的时间去打造跟培育，郝继霖认为也是值得的。“一个真正好的商业项目是需要时间去沉淀，去发现，会有所改变的。”

　　他强调，商业是需要养的，需要沉淀，所以不要只看到近利的东西，而是要眼光放远点，对商业的发展要有一个长期的规划，沉下心来去培育，最少要5年的时间。

　　而如何养，谁去养，这更是关键的问题。“商业发展最关键的因素其实是运营，做好运营在于有没有足够的商业人才。”郝继霖一语中的指出问题所在。

　　对于商业人才问题，郝继霖不断提到“见识”一词。“怎么去增长你的见识？做商业的人，需要自己真切去经历，去了解，去体验，才能最好地去做好商业。”

　　而谈及到商业地产的现状，郝继霖这样描述，如今很多开发商都是一窝蜂涌上去开发商业，商业体量会越来越大，市场竞争也就随之激烈。

　　“一窝蜂去盖就一定会有成功与失败的情况。”郝继霖表示，未来的商业地产十年是不容易的十年，机遇和挑战同在，就看谁的耐力更强些了。

　　恰巧在商业地产节开幕之际，赢商网记者约访现深业置地有限公司高级商业顾问兼董事常务副总经理郝继霖先生，就深业置地的发展状况及未来计划，以及其对做商业的理解跟感悟等方面进行一番交流探讨，受益良多。以下是赢商网记者与郝继霖先生的对话交流内容：

　　赢商网：2015年是深圳控股扩张大布局的重要一年，九大产品亮相市场，深圳控股为何突然发力？

　　郝继霖：从过去这几年来的发展，深圳控股调整了方向，慢慢从多元化集中到房地产开发，房地产行业是需要一定时间慢慢去成熟跟沉淀的。

　　深圳控股是深圳市政府最大的国有房地产旗舰公司，国企都是比较低调，但事实上我们在深圳的布局不少，产业及项目都很多。特别在过去这两年，深圳控股房地产的营业额已经发展到一定规模，而今年我们整体推向市场的项目也比较多，基于统一产品形象跟品牌统筹考虑，我们希望让市场更清楚了解深圳控股的发展跟布局。

　　 2015年，深圳控股这9大项目会陆续推向市场，其中深业上城的公寓继续销售，并在今年交付使用，另外产业研发大厦低塔将于6月推向市场，LOFT于七八月推出，而商业部分的招商工作也一直在进行中。

　　赢商网：如今，深业上城 的商业部分招商的情况如何？

　　郝继霖：目前深业上城的招商状况不错，我们的做法不同于其他开发商，不是简单地去找商户谈租金，而是要跟每一个商户每一个品牌去具体谈到他们在这个场里面的店要如何开，开成一个什么样的店，所以我们要花很多时间。

赢商网记者与郝继霖先生交流中

　　举个例子，某一个品牌在深圳已经有开店，但进入深业上城就不是以前的形象，在这里可以做一个旗舰店，增加更多的创新元素，产品多样，特色鲜明。比如，现在深业上城有UA影城、大食代升级品牌的食代馆，深圳第一家文华东方酒店等。

　　赢商网：主导深业上城，对这个项目您会有什么样的大期望？

　　郝继霖：对于深业上城，我的期望很大，同时压力也大，因为我想呈现给市场的深业上城是一个让人来了就不想走的地方。曾经有一个在香港工作的内地人，本来想在香港买房子，但房价实在太高，所以回深圳置业，看了很多地方都没什么感觉，最后一来到深业上城，就喜欢上这里，觉得是他最想要的居住环境，所以买了我们的公寓。为什么会买呢？主要原因是喜欢深业上城的设计跟格调，虽然是酒店公寓，但却有家的感觉。

　   我希望在深业上城，给大家看到是一个生活的场所，不仅在这里住，而且还要在这里生活，这里将会有购物中心、品牌街、特色小镇、写字楼、文华东方酒店、还有两座生态公园，使人们在工作和生活方面，都能得到最大的需求，满足人们对于生活方式的追求跟品味。

　　赢商网：深业上城是一个逼格很高的商业项目，在文艺与商业的结合上，如何把文艺很好的融合在商业的运营当中？

　　郝继霖：我们在商业的设计里面有一个特别的小剧场，容纳量大概在250人左右，这个小演艺厅的设计还获得建筑环保上最高荣誉---LEED白金预认证。

　　建这样一个小剧场就是将文化融入到项目当中最好的体现，真正的艺术不是简单地摆放几件名画雕塑，或是贵重艺术品，而是应该经常出现于我们的生活当中。

　   在未来的小剧场，我们会经常举办一些关于文化艺术的活动，真正带动文化的交流与传播，比如小话剧、分享会、艺术沙龙等文化艺术活动，实实在在去践行文化艺术，真正去参与、感受和体会文化的真谛。

　   而关于文化与商业的关系，我认为不要在艺术中过多的掺杂商业元素，而是应该在商业里面包含艺术元素，真正突出艺术。现在有些购物中心通过做各种文化展览活动来吸引更多的客流前来购物，它们没有真正去领会文化和商业交融的含义，我们还是要真正培养商业的文化气氛。

　　   太古地产在这一方面就是做得非常好，不以盈利为目的去做文化渲染，注重细节，从而带动商业的发展。要培养这种文化氛围，需要时间，也需要一批有心之人。未来，我们也会往这方面去走，将文化自然地交融于商业之中，从每一个细节做起。

　　赢商网：在操盘三年多的深业上城,在这个过程中,您最大的收获是什么?有没有一些比较深刻的想法或感受?

　　郝继霖：收获很多，回头看看当初接手的这个项目，现在终于可以很大胆地说，项目总体上没有基本的错误，也看到了一些成绩，很是欣慰，证明选择没有错误。

　　 另外，越来越喜欢面对挑战了。其实，随着商业大环境的变化，竞争激烈加剧，商业的发展并没有想象中好，挑战不小，但我更愿意去面对，因为有压力更有动力。一个真正好的商业项目是需要时间去沉淀，去发现，会有所改变的。

　　赢商网：商业跟大环境息息相关，您觉得目前国内的商业地产发展状况如何？存在最大的问题是什么？

　　郝继霖：总体上，现在的商业地产整体有点供过于求，不过行业的发展都是需要经过这样一个过程，所以大家要慢慢去了解并适应，理性对待。购物不是为了别人，购物是你自己的一个需求体现。

　　其实现在的每一个购物中心硬件条件都不错，但商业发展最关键的因素其实是运营，做好运营在于有没有足够的商业人才。

　　而对于商业人才的培养，关键在于怎么去增长自己的见识。做商业的人，需要自己真切去经历，去了解，去体验，才能最好地去做好商业，例如选择餐饮品牌，如果你自己不是一个真吃货，不懂得如何去体验美食，考察环境，认知跟理解品牌文化，那是没办法做好选择的。

　　赢商网：怎么看待当前国内的商业地产现状？未来十年，商业地产会发展到哪一种地步？商业在扩张的步伐如何去权衡快或慢？

　　郝继霖：随着市场及政策的变化，如今很多开发商都是一窝蜂涌上去开发商业，商业体量会越来越大，市场竞争也就随之激烈，就看谁的耐力更强些。

　　未来的商业地产十年是不容易的十年，机遇和挑战同在，互联网时代的到来，网购虽然不是直接的竞争，但影响并改变消费者的消费习惯，消费者对消费的见识也发生很大的改变，对此怎样去迎合消费者的需求就是重点要解决的问题。

　　 商业是需要养的，需要沉淀，所以不要只看到近利的东西，而是要眼光放远点，对商业的发展要有一个长期的规划，沉下心来去培育，最少要5年的时间。

　　   商业的快与慢无法权衡，这要看企业的发展战略导向。但还是回归到最本质的问题，商业就是需要时间培养，对整个商业的感觉，对商户的认知，对商场的运营都是需要时间去了解跟把握。快速开发建造起来，那就意味着要更早养商，如果建得太快而导致一些硬伤问题存在，那就是先天不足，需要花费更大的精力和时间去培养。所以，商业项目盖得快不快不是目标，养不养得好才是最重要的因素。

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