禹洲地产：2015年推货225万㎡ 三四线城市降价清库存

　　3月25日下午，禹洲地产股份有限公司在香港举行其2014年全年业绩发布会。主席兼首席执行官林龙安、执行总裁蔡明辉、财务总监兼公司秘书邱于赓、企业融资及投资者关系总监赵慧出席业绩会。

　　据介绍，2014年全年，禹洲地产实现累积销售金额为120.01亿元；累积销售面积为120.35万平方米；平均销售价格为每平方米9972元。另外累计的认购未签约金额约为6.84亿元。2014年总收入增加4.90%至78.36亿元，毛利增加22.67%至28.44亿元，创历史新高。毛利率达36.30%，比上年同期上升5.26个百分点，属行业较高水平。

　　期内，其母公司拥有人应占利润为12.54亿元，净利润率为16.01%。母公司拥有人应占核心利润为10.25亿元，核心利润率为13.08%。每股基本盈利及每股核心盈利分别为36分及30分。股本回报率高达16.15%。

　　据透露，禹洲地产2015年全年的合约销售目标将为135亿元，相比集团2014年120亿元的合约销售额增加12.5%。

　　在推盘计划上，蔡明辉表示，2015年禹洲地产预计推盘量225万平方米，上半年推盘四成，下半年六成。主要是来自合肥禹洲·天境、合肥禹洲中央广场，泉州禹洲·城市广场、厦门区的禹洲·中央海岸、厦门禹洲·溪堤尚城、厦门禹洲·卢卡小镇等项目。

　　其又表示，“希望公司在南京和上海项目的销售能占到10%，南京的销售能达到10%，市场不好最好也能到5%。”

　　对于大本营厦门市场，蔡明辉认为整体还是比较稳定，土地供应比较健康。除了本地客户，厦门对外地客户的吸引力也很大，厦门市场处于供不应求的状态，禹洲地产会继续在厦门补充土地储备。

　　“目前禹洲地产在厦门13个项目，未来有合适地块会继续拿地，也会考虑和其他房企合作拿地。”

　　“年初和龙湖在厦门集美拿了一宗地，禹洲地产占其中51%股份。”执行总裁蔡明辉如是说，“目前，禹洲地产在厦门拥有182.4万平方米的优质土地储备，在合肥拥有259.9万平方米的优质土地储备。”

　　而当问及2014年销售均价下降的问题，该公司管理层称，这主要是推出产品结构的变化以及开发量和区域结构不同所致。期内，合肥的推盘量比较大，但该销售均价比较低，所以拉低整体均价。

　　财务总监邱于赓补充称，目前房价下降的情况也是有所区别的。四五线城市供应量大所以降价，有些核心区域的房价不降反升。目前，禹洲主要的土地资源在一二线城市，三四线城市产品占比只有10%。未来在三四线城市的措施采取调价措施，以降低库存为目标，尽快将三四线城市存货清完。

　　其又表示，“未来更加谨慎地选择要进入的城市，不会轻易进入三四线城市，而是更专注于一线城市。”

　　另外在债务情况上，禹洲地产介绍，公司境外融资的成本为9%，境内则为7%。因此，接下来禹洲地产会对债务进行调整，会更平衡境内外融资比例，预计将各占50%。“比如说，未来会在境内会发一些中票的低成本融资成本。并且，禹洲还计划今年赎回到期债务，预计2015年的的债务水平会继续降低。”邱于赓继续说。

　　“为应对市场变化，禹洲还预计做出其它调整。首先是产品上更迎合客户和市场需求，其次是遵守投资规律，保证产品的利润率；此外还要加强管理团队的组合并拓宽融资渠道、降低负债率。”

　　当问及酒店业务，其则回应表示：“禹洲地产对酒店业务是慎而慎之。”

　　而谈及日前泉州的反腐问题时，参加视频对话的禹洲主席林龙安称：“禹洲是遵纪守法的公司，在泉州的项目是通过正常的招拍挂的方式拿的，目前也进展顺利。禹洲地产是支持政府反腐的。因为政府的反腐力度加强可以让市场更透明。”

　　以下是禹洲地产股份有限公司2014年业绩发布会的问答环节内容：

　　现场提问：在厦门公司打算增加多少土地储备？怎么看厦门的房地产市场？

　　管理层：厦门是禹洲集团的发源地，也是公司到目前为止的业务重点。在我们看来，厦门整个房地产市场发展是非常健康的，房价也是稳中上升，一直排在全国70个重点城市的前六位。所以禹洲地产将总部设在厦门，并非常坚定地进一步拓展厦门业务。

　　总体上，厦门房地产市场还是稳中有升的，呈现供需平衡，甚至略有供不应求的情况。首先是因为厦门属于东南沿海重要城市，其对台经济交往也非常活跃。第二，厦门的土地供应相对比较稳健，不像其他一些城市供应量很大，带来库存量的上升，所以整个厦门房地产库存是比较稳健的，去化周期大概是十二、三个月左右。第三，在气候方面，厦门也比较宜居，所以外地购房群体在整个厦门的购房群体中占比比较高。

　　今年，一方面，禹洲地产会继续关注政府公开招拍挂的土地，寻找适合公司，并与公司战略发展一致的土地。另一方面，我们也寻找适合的机会，收购其他开发商的地块或者跟别人合作开发，保证公司在厦门的市场份额及龙头地位。

　　现场提问：这里看到去年公司的平均销售价格有一定下降，是什么原因造成的？今年均价是否有可以增长？

　　管理层：去年，禹洲地产的平均销售均价略有下降，这个是由于公司各个地区的权重占比不同造成的，其他区域的开发量增加，尤其是合肥这部分销售量增加，但其均价相对比较低一些。不过，合肥项目的销售毛利还是不错的，所以平均下来，公司的销售均价基本稳定，略有一点变化。这也是正常的现象，实际上公司去年整体销量和毛利率均大幅上升。

　　现场提问：刚才邱总提到今年买地要谨慎一点，是因为觉得今年楼市下行趋势会继续下去吗？但是，禹洲地产的房价有提升，是什么原因？

　　管理层：关于房价，最近这一年下来，以深圳、厦门为代表的国内一、二线城市的房价不但没有下降还上升了。这就说明，一些比较核心的城市房价还在上涨，只是交易量相对有点下降，不过一些比较偏远的四、五线城市房价会下跌。

　　禹洲地产目前的土地储备还是以一二线城市为主，如龙岩、蚌埠等三四线城市的土储占比只有10%左右。对于这些城市，公司采取了另外一种策略，即通过调价尽快去库存。而一些比较好的一二线城市，我们的价格非但没有下降，反而上涨了。

　　目前中国楼市呈两极分化走势，一二线城市人口流入和收入在增加，各方面因素都利好，三四线城市则不那么乐观。今年禹洲地产很审慎，是指我们不会很随意进去三四线城市。对于南京、福州、厦门等一二线城市，我们对还是很有把握的。

　　现场提问：公司提到今年和明年租金占比会上升，估计增幅有多少，占比会上升到什么程度？其中，南京和上海的占比估计会增加多少？

　　管理层：租金方面，具体租金可以增加多少，这方面的数据很敏感，所以现在不方便透露。但是从竣工面积可以看到，对比2013年是上升了一倍。目前禹洲地产大约有30万平方米已经做成的收租物业，相比去年增加了十几万平方米，主要是在两个城市，一个是在上海浦东，另外一个是在厦门。

　　而南京和上海会占禹洲地产的整体销售金额至少10%。其中南京项目预计2015年有10%的销售会产生，如果市场还可以，就早点推盘，这个销售也会多一点；但如果市场有变化，我们会控制在5%的销售左右。

　　现场提问：刚才邱总提到今年希望调整境内、境外的融资比例，这样的调整是出于什么样的理由，希望调整到什么样的比例？今年在境内外希望通过什么样的渠道融资，在融资成本方面有什么样的期望？

　　管理层：刚才材料里面说了，禹洲地产的境外融资比例大概占了60%，境内占了40%。因为过往几年境外融资相对比较容易，而且利息一直都在往下走，所以我们就做了比较多境外融资。2015年估计有一些债务需要再融资，公司会通过在境外进行再融资的模式置换一下这方面债务。

　　至于新发的高息票据则会做得比较少一点，在境外公司会发一些中票，或在境内做一些债券发行。公司希望尽量把境内和境外的债务结构可以控制在各50%。

　　去年禹洲地产的融资成本已经降到了8.4%。而今年公司还有利率是10.75%的2017年到期债券，不过在10月份还有赎回的权利。如果通过新发行一笔债务置换回来，这个利率还可以再降低一点，公司融资成本最低有可能降到8%左右。

　　现场提问：怎么评价近期房地产企业跟一些政治事件挂钩导致股价和债权价格的波动？

　　管理层：禹洲地产是一个遵纪守法的企业，公司在强化市场上的竞争力，经营的任何一个环节都是遵纪守法的，都属于市场行为。禹洲地产的主要市场在厦门，在泉州只有一个项目，这个项目也是通过正式招拍挂取得的，现在这个项目销售5.87亿元左右，对集团的贡献已经达到5%左右，项目的运作情况良好。所以，泉州事件对禹洲地产没有任何影响，和我们也没有关系。

　　总之，禹洲地产对反腐措施很重视，只有这样才能让产业发展更加公平、公开、公正、透明，由市场来引导产业的发展。

　　现场提问：年报显示，公司酒店的数目同比增长幅度比较大，对这方面有什么想法和计划？

　　管理层：酒店不是禹洲地产的主业，我们是以住宅开发为主的地产商，投资性物业只占15%左右，85%都是住宅。所以我想说，酒店是禹洲在结合项目的同时做的配套，到目前为止，公司只做了一个公寓式五星级酒店。对于酒店产业，禹洲地产是非常审慎的。

　　现场提问：刚刚提到禹洲地产会加强社区O2O建设，这方面主要如何做？有没有正在做的项目？

　　管理层：今年，禹洲地产会注重加强小区O2O这一块业务。毕竟，通过20年的发展，公司已经开发了大量小区，有大量忠诚客户。同时，电商线上、线下发展非常快。禹洲地产在考虑原有小区大量的客户资源，未来在房地产领域的长远发展，以及需要挖掘更多的客户资源等方面的基础上，决定结合电商，结合线上线下，推出更多产品和服务，给客户和业主提供更多便捷的服务。比如，通过电商，节省中间环节，给客户更多洗车、超市和房屋租赁甚至交易等各方面优惠。