沙龙精编版：六位业界大佬把脉贵阳商业地产命途

　　（赢商网贵州站 徐成 张家丽 周启伦 整理报道 图/姜基海）3月24日下午，由赢商网贵州站、盛联商业机构与世纪曙光传媒联合主办的首期赢商• 地产黔言城市沙龙在乐府里酒吧成功举办，围绕“贵阳，下一轮商业地产发展的潜力股？”这个主题，贵州商专房地产研究院主任朱华、贵州多彩贵州城建设经营有限公司副总吴展松，北京英特利锦商业投资公司董事黄伟、贵阳万科商业管理公司总经理莫榕平、贵州百大集团商管副总傅斌、盛筑鲜花广场商管总经理杨知能等嘉宾作了精彩的发言，赢商网贵州站今日整理出各位嘉宾发言的精编版，分享给大家。同时，赢商网贵州站微信号从今日起也会系列推出嘉宾发言精编内容，欢迎大家搜索“赢商网贵州站”微信号加关注。

　　贵州商业地产需要构建新的体系

　　贵州商专房地产研究院主任 朱华

　　商业地产承受的资金压力非常大，因此很多商业地产做到最后是把现金做没了，把市场做大了。

　　我和一些银行行长接触的时候，他们说现在要警惕几样东西：第一要警惕工业地产，第二要警惕商业地产，在地产行业里特别地指出了这两个领域。我曾经跟我的一个朋友写了一篇文章，讲了一点，综合体中特别是商业这块也跟工业园一样非常泛滥。也就是说整个贵州省的人口，或者说城市人口是承载不了这么多的综合体，必然有很多综合体或者很多商业项目肯定会因此没落或者是边缘化，存活下来的也是在这样的过程中要被PK掉，十之八九会在这样的环境，特别是在大数据和电子商务高速发展的今天被淘汰。

贵州商专房地产研究院主任 朱华

　　3月23日，我看到马云在法国访问的视频，说到产业在大数据时代高速的变革和变迁。实际上商业也非常需要这样的变革，但是实际上贵州省的市场跟不上。贵州商业其实是在很盲目的发展，我能感觉到这样的发展压力很大。我们统计了一下，整个中华路，从中华北路到中华南路商业总体量加起来总共约50万平方米多一点，也就是说这50万方商业支撑了贵阳100多不到200万人口近30年的发展。

　　我们上次搞了一个小沙龙，我们统计了一下，就参与那个沙龙的十个房开商正在开发的所有土地加起来总共150平方公里（1.5亿平方米），项目总建筑面积接近1个亿，其中有很大一部分是商业。商业的核心问题还是人的问题，没有人自然就没有消费，我现在感觉商业地产发展速度太快了，跟城市化进程实际上并不同步。这是第一个问题。

　　第二个问题是近几年以阿里为主导的很多电子商务平台出来之后，使我们的很多商业项目里的实体店受到了很大的冲击。这导致我们不必说商业地产增量能不能消化，消化存量都很紧张。现在的网络技术或者电商平台的技术正高速发展，还有现代物流也同样在高速发展，中国物流行业用了五年时间超过了国外二十年的发展，再加上网络支付技术，在这个大背景之下，现在有很多我们的传统的商业模式和商品的流通模式被颠覆了。那假如说我们还按原来的商业模式来做，那肯定是一条不归路。

　　假如说我们现在商业还有市场前景的话，它应该是将现代的商业策划和商业设计跟现代的移动互联、大数据以及现代物流高度地整合在一起。我个人认为，实体商业不应该跟电子商务冲突，而是高度地整合。我认为下一步可能出现的商业发展模式应该是生产厂家在某个体系之下，跟网商平台、实体店和现代物流以及相应的服务体系的整合，而不是孤立地谈某一个领域。

　　我最后表达我的观点，首先，我认为贵州的商业地产应该还是有发展空间的，但是不能用传统的模式去做，而是用现代的体系去做，去构建一个新的体系。第二个观点，对于现在我们一个商业体的组织，我个人认为我们还是需要政府引导，对于增量物业我们必须要非常谨慎。这是我发表的一点拙见。

　　商业地产和产业地产在贵州是半“蓝海”

　　北京英特利锦商业投资董事 黄伟

　　根据规划，2015年贵阳市人口接近500万，五年后会增加到1200万，人口是在高速增长。我们作为三线城市还要进一步发展，强化在贵州省的省会城市的地位。同时，能够结合黔中经济带，结合贵安新区的发展，融入成渝经济圈并共同发展。这意味着我们的商业地产和零售行业乃至于一些新增的商业业态的空间更大，能够做得更大。

北京英特利锦商业投资董事 黄伟

　　第二点，商业物业的级次和业态的升级这一块会带来新的空间。现在贵阳市商业目前是从百货向购物中心过渡的一个转变过程。但是现在在一些一线城市里已经不叫购物中心了，叫生活方式中心或者叫生活方式购物中心。那贵阳市现在要同步与跨越，去弯道超车，去跨越购物中心和生活方式中心两个级次。这个给贵阳是商业地产带来了很多机会，也带来了很多挑战。就是商业业态的级次的升级，带来了很大的发展空间。

　　第三，电商的冲击，我认为电商对传统商业、对实体商业的冲击毋庸置疑，我们一定要高度关注。现在最有趣的现象是，很多百货面临一个风险论，我们不难注意到全国大型的百货商场开分店的速度明显减慢，包括快时尚品牌。举主力店的例子，全国超市的开店面积已经降到了6000~8000平方米，还有人开始做精品超市，因为受到电商的冲击做传统超市已经没必要了。

　　第四点，贵安新区一定会对贵阳市传统区域产生消费人群和消费额的分流，因为蛋糕就这么大，我们可以关注一下。

　　第五，商业地产供大于求。贵州省目前集中商业的总量是150万平方米，其中贵阳市90万平方米，八个地州市60万平方米。未来三年，贵阳市和地州市将各增加300多万平方米，合计700多万平方米。150万方变为三年以后的1000多万方！

　　未来的商业地产一定是几家欢乐几家愁。但是没事，既然几家欢乐几家愁，那么对在场的各位商业地产人士，对于商业机构乃至商业的网站来说这又是机会。

　　从国外市场看，从一线城市地产市场看，我们一定不能就地产谈地产，就商业谈商业，我们必须重视金融的导入。做商业地产和集中商业一定是要和金融导入相结合的，要不谁也玩不了。现在只有靠一些开发商，他自己有点实力去持有它，但这是不够的，这是缺乏后续的发展后劲的。还有，拥抱资本市场的问题。我们看看国外的做法。地产项目都是在做轻资产化、做资产的证券化。

　　另外我觉得我没还会有一些机会，产业创新，业态创新，区域创新。现在有几个词最时髦，“众包众筹”“跨界经营”，我们经常看到跨界的把专业的干掉了，所以我很喜欢跨界。

　　目前住宅地产是“红海”；商业地产、产业地产在贵州是半“蓝海”；养老地产是“蓝海”，但是盈利模式还不清晰，政府政策配套不到位。

　　现在中国养老地产主要有四种模式：“地养结合”“医养结合”“险养结合”“会员制”。这个方向一定很好，我们还需要多多研究。这就是会给我们未来商业地产带来新的机会的产业创新、业态创新、区域创新。

　　轨道交通带来多中心商业格局

　　贵阳万科商业管理公司总经理 莫榕平

　　如果想要了解因交通情况的改变而对商业地产带来的机会，有以下几个时间节点和数字需要了解。

　　以2007年为时间原点，有一组统计数字，当时在贵阳市，南北方向从喷水池到大十字到大南门，东西方向从中山西路到中山东路沿线，也就是从大西门到小十字， 2007年贵阳市在10平方千米的核心商圈内总共有34个百货公司，都活下来了，我们称之为贵阳市百货业态的盛典，这是贵阳市的百货时代。贵阳市的shopping mall时代以2010年的12月18日亨特开业作为时间原点，到今天可以说贵阳进入到一个百货和shoppingmall同时存在的这么一个时代，这个时代在2014年的9月23日国贸逸天城开业又进入了一个很有意思的MALL百时代。到现在，贵阳市并没有严格意义上的CBD，也没有真正意义上的综合体。带着从百货商城时代到购物中心时代到MALL百时代，贵阳的商业处于一个从百货一步一步走过来，但不是裂变式发展的状态。它受制于老城区可使用地块，很多理想的商业模式是缺乏相应的地块来实现的，包括城市综合体和CBD。

贵阳万科商业管理公司总经理 莫榕平

　　贵阳轨道交通一号线从金阳一直通往贵阳市经济开发区，轨道交通会将原来贵阳市的单中心体系变成多中心体系，便捷的交通会带来消费习惯的转移。同时，如果商业业态与地铁站相近，那就获得了第二重的竞争力，比如我们大都会就是一个建立在地铁站上的综合体。轨道交通带给商业地产最重要的一个点就是“便捷”，便捷的交通带来的商业价值是巨大的。比如从我们大都会到喷水池，地铁总共4站路，顶多十几分钟，从小河你就可以到市中心，大都会走两站路就到火车站，也就是说十分钟以内你就可以坐上火车通向全国乃至世界。这就可以看出轨道交通对贵阳商业地产发展注入的新动力。但是仅仅是因为便捷带来的客流产生了高溢价的商业地产，我觉得这种说法还是把轨道交通说得太简单了。

　　我们经常在考虑资本应该怎么进入商业地产。我们万科和很多资本有过合作。基金在论证一个项目的时候，他们首先关心的是你有多少车位？项目距离地铁有多远？车位决定了你的延展性和使用功能。同时如果你离地铁口很近的话，不仅意味巨大的客流，也意味这项目的影像力和消费力半径将会沿着地铁线获得有效的延展。轨道交通意味着消费人群从单核心主城区被迅速地转移到其他的消费中心去，这是另一个变化。这样的变化对资本自然也就能产生足够的吸引力，而现在所有的开发商都在面临这轻资产的问题。

　　我们再回归到商业地产的本质，也就是路段问题，地铁的开通也会造成传统商业路段的延展。最后，我认为轨道交通在目前市场容量如此巨大的情况下，轨道交通还会带来淘汰。它会加速良币和劣币间的互相淘汰，因为这个市场上已经不再允许大体量百货的存在了。

　　文化旅游地产是贵州商业地产发展必然方向

　　贵州多彩贵州城建设经营有限公司副总 吴展松

　　我认为文化旅游地产必然是贵州商业地产发展的一个方向。

　　广义的文化旅游就应该包括养老和健康。我认为文化与旅游结合是必然的东西。人们过去消费的东西是一辆汽车，一间住房，未来消费的东西一定是文化旅游，也就是精神层面上的享受，物质方面的东西必然会升级到精神层面上。

　贵州多彩贵州城建设经营有限公司副总 吴展松

　　贵州发展文化旅游地产有一个三重跨越的路径，目前贵州的商业地产实际不能叫商业地产，是传统的房地产过渡到商业层面，而且在贵州我还没有见到过真正成功的商业地产。传统的房地产想做商业地产，这是一个跨越，我们不但要做商业地产还要做文化旅游商业地产，这是两个跨越。

　　文化旅游地产要想发展很快，做到一个新的高度，我认为必然有一个过渡的过程。2013年和2014年，贵州观光旅游人次数据达到2.4亿， 2014年，贵阳机场出入人次有1300万，贵州的文化旅游有巨大的空间。

　　多彩贵州城致力于给贵阳的市民或者贵州的老百姓，再或者到贵州旅游的游客，提供一个心灵放飞的场所，我们的思路是会做大融合。一个是文旅融合，文化与旅游。我们已经在做一些文化表演，文化展示之类的。另一个就是商旅结合。再有一个是康旅结合，健康与养生相结合，比如说您购买了贵州的养老地产，你就会拥有全省景区的优惠服务。还有一个是农旅结合，农业与旅游的结合，我们可以探索，做一些品牌。还有一个是老少的结合。

　　多彩贵州的文化包容性，可以用不同的形式展示出来，让人们感受得到。

　　现在的商业被线上掌控着，但是线下的文化旅游体验，线上肯定是不能做到的。我们有一个想法是在全省下一盘棋，完全围绕贵州旅游，做一个中心，这个中心有很多内容去做。

　　多彩贵州城计划三年时间要买1000辆凯迪拉克车，今年要买两百辆凯迪拉克车，今天已经到了50辆，还要买500辆大巴，我们会和所有的旅游社进行合作，作为一个面向全省的旅游交通枢纽，我们要把游客发散到全省去。另外我们还想做一个全省的自驾游服务网络，你在哪里租车，你想怎么玩，哪些旅游线路，全省只要有多彩贵州旅游中心的地方，都会给你提供一个贴心的满意的放心的自驾游服务，这样做的话，就可以把多彩贵州放在贵州文化发展战略中去考虑。

　　知名品牌大批进入贵州还需三五年

　　贵州百大集团商管副总 傅斌

　　我要表达四个观点。

　　第一，众多还没有进入贵州的知名品牌会不会进入贵州？我觉得，肯定会进。

　　我的第二个观点是，知名品牌进入贵州还需要一段时间，并不是这一两年就会大批进入，可能还需要三到五年。人口、GDP、消费的客单价，达到标准以后才会进入。首次进入贵州的知名一线零售品牌，对地段要求非常高。贵州有很多城中村还分布在市中心，这样也就意味着好的地段，上百亩的地块要腾出来的话非常困难，没有这么大的地块出来就建不了大型的购物中心，这对于要引进那些想要进入的一线品牌又存在着一定的困难，因此还需要时间来沉淀。

贵州百大集团商管副总 傅斌

　　第三个观点要跟大家分享的是，不同区域、不同定位的商业中心对于自己能否引进大的一线品牌要有判断。这里用我们的亚青城做个举例。亚青城两年前是深圳的一家公司进行操盘的，这家深圳公司为了接到这个盘，它给老板灌输的始终是亚青可以做“高大上”，小河这个地方可以做奢侈品，从它的前期报告来看，例如GUCCI、Armani、PRADA这些品牌全有，这是不现实的。在座的贵阳市民应该知道，小河这个地方，第一沙冲路经常堵车，第二小河是一个区域性的地方，第三，这里厂矿企业非常多，所以小河要做“高大上”的购物中心的可能性接近于零。所以它们搞不定之后到昆明找到我们，我们直接了解到这边的消费情况，客单价不太高，但消费力是有的，所以我们还是比较接地气，做国内一二线品牌就可以了，我们向来不追求高大上，我们追求的是接地气，能够运营和生存。我觉得存活的就是有道理的，而不是高大上的就是有道理的。

　　第四，我想聊一聊，一个区域地段的商业综合体如何打造成功。做商业首先要有人气，在这一年多，我在地州、市一级的单位看过很多项目，经常是一些荒无人烟的地方，经常是一堆的综合体，一堆的购物中心出来，动则十万、二十万方。我跟业内的朋友聊天时谈到，香港现在一千多万人口，但它的零售商业也不超过两千万，平均一个人1.2~1.3个平方，现在贵州已经达到这种标准了。举个例子，贵州下面的一般县份，人口大概在5万或8万人左右，搞个综合体就10万，就是说单单的综合体就已经满足了这个县的消费需求，再加上县里面的原始商业街、住宅底商等，可能每个人的零售消费的面积达到2平方以上，所以说三年五年之后，这些综合体都建成以后，我个人保守估计，倒闭50%左右是极有可能的。

　　坪效高低直接影响一线品牌进驻贵州　　

　　盛筑鲜花广场商管总经理 杨知能

　　就现在贵州的商业地产市场发展态势来看，一线品牌商进驻贵州的井喷期并未到来，也不太现实。

　　物业在市中心商业项目的租金价格、成本、坪效就摆在那里，大家都知道。而一线品牌对于坪效的要求，不是那么轻易就能承受的。市中心的商铺价格在10-20万／平方米不等，花了那么高的价格买来，投入与回报不成正比的情况比比皆是。ZARA、星巴克、麦当劳都来找我们谈过这些问题，怎么去平衡和组合这些商业业态，是物业业主和商管公司需要思考的问题。据我了解，星巴克进驻贵阳花了超过8年的时间，麦当劳则是十几年，我们公司把麦当劳引入贵阳花费了极其高昂的成本。

盛筑鲜花广场商管总经理 杨知能

　　在盛筑之前，贵阳饭店等都与麦当劳谈过合作，最终都是以流产告终，为什么？就在于这些商业项目的坪效达不到要求，投入与回报不成正比。在我看来，甲方商业物业的坪效高低是直接影响一线品牌进驻贵州的因素之一。

　　据我了解，近几年H&M、德克士、肯德基、麦当劳、星巴克等在贵阳开设的门店，销售业绩都位居全国前列。如此漂亮的数字，按道理应该是吸引大批一线品牌进驻，但实际情况并不是这样，人力成本及管理成本也是其拓展放缓的重要原因。

　　贵阳像观山湖、经开区、花溪以及贵安新区等还处于开发阶段，常住人口不多，居民消费能力不够，这些大品牌不会进驻新商圈。

　　说到商业项目“运营难”的问题，我曾经在上海考察过一家叫百联的项目，他们的运作方式我很认同。他们是在商业项目开业之前，把各个类型的品牌商召集起来，大家一起商讨业态组合的问题，即把所谓的蛋糕都分好后，大家再“吃”下自己的市场。这样一来，商圈容易成熟，商家也容易存活，运营模式也就清晰起来了。我们现在提倡的“众包众筹”，大概就是这类意思。

　　最后说说“生存难”。放眼全国，业绩名列前茅的商业项目，成功之处在什么地方呢？那就是有特色。但在贵阳，商业项目同质化非常严重，各家购物中心的品牌大同小异，消费者既然能在一个地方一站式购物，那何必再去其他地方呢？于是竞争愈演愈烈，品牌不够强势的项目势必会被淘汰出局。