禹洲地产香港建楼的心思：开源节流 平衡内地市场风险

　　对于海外投资，李克强总理在两会期间答记者问时曾明确表示，我们愿意看到中国的企业走出去。

　　而受到政府鼓舞的国内房企，出海似乎也变得更有底气。禹洲地产股份有限公司3月31日公告，邱于赓获晋升为公司的副总裁，负责海外项目拓展及协助董事长制定公司的投融资策略。

　　不难看出，禹洲地产在海外市场扩张的急切愿望。而邱于赓在正式晋升的前一天，也还在为禹洲地产香港首个项目推售迷你豪宅站台。

　　事实上，在国内房地产市场疲软，海外房地产市场风险低，收益高的鲜明对比下，不仅禹洲地产，国内包括万科、绿地等在内的大中小型房企都纷纷进军海外市场。

　　禹洲香港建楼

　　对于禹洲地产来说，目前海外项目为香港港岛坚道项目。2014年8月28日，禹洲地产以3.738亿港元，向具基金背景的丰泰地产买入西半山坚道重建项目，面积约3.3万平方呎。

　　而在当时拿地之时，邱于赓曾表示，香港这个项目是旧楼重建，将做一个27层的高端物业。

　　而今年3月30日，禹洲地产就宣布该项目推售迷你豪宅，在为项目站台时邱于赓称，预计年底开售的港岛坚道项目迷你豪宅，每户面积约200呎，预计呎价达3.5万港元，每套售价至少600万港元，主攻中上环高收入白领。

　　而对于为何将禹洲地产海外发展首站选在香港，邱于赓就笑言，因为地理位置比较近。“其实福建离香港很近，甚至比去上海还要近。”

　　他同时指出，主要是因为看到香港的确有庞大买房需求。同时香港虽然建筑成本高，但胜在税低，融资成本亦较内地有优势，令项目净利润可达20%。

　　不过，邱于赓也强调，禹洲地产港岛坚道项目只是公司业务国际化的尝试，现在主要精力还是先把这个项目做好，做好了再去考虑拓展更多项目。

　　话虽如此，邱于赓并不否认禹洲地产目前在香港有考察其他项目。“公司现在也在寻找合适的项目，但主要还是集中在港岛区，如湾仔、上环、中环等地，新界这些供应量较大的地方暂时不会考虑，而且会偏向一些小的项目，因为操作风险比较小。”

　　邱于赓亦透露，禹洲地产现阶段的海外拓张还是集中在香港，东南亚、澳洲这些城市暂时没有兴趣，不会做考虑。

　　房企出海逻辑

　　其实，随着中国房地产行业从“黄金时代”向“白银时代”迈进，业内人士介绍，当下开发商已经逐渐远离“只要盖房子就能赚钱的年代”，而在投资回报率下降的新常态下，利润已经取代规模成为了开发商新的追逐。

　　房企要赚更多钱，不外乎开源节流两大招，而海外融资成本低的优势无疑成为节流的有效方法。

　　禹洲地产邱于赓就曾表示，禹洲港岛坚道项目几乎不需要什么自有资金去开发，因为可以通过银行贷款。“同时香港虽然建筑成本高，但胜在税低，融资成本亦较内地有优势。”

　　与此同时，今年3月初宣布进军澳洲市场的奥园地产也表示，澳洲四大银行之一已经承诺悉尼项目收购还有开发的贷款，综合融资成本会比国内低，甚至低于香港的。

　　而对于收益方面，奥园地产就认为，悉尼项目的效益跟国内项目的效益差不多，毛利率跟国内的毛利率也比较接近。

　　也就是说，由于融资成本低一定程度上拉低了整体的开发成本，同时收益维持国内水平，开发商布局海外项目能获得更多利润。

　　当然，平衡国内风险也是开发商看中海外市场的重要原因之一。纵观国内房地产市场，政策因素贯穿着整个房地产行业的发展，从最初4万亿的投入，到后来限购的出台和放开，再到如今的降息降准调房贷等等。不由市场主导的内地房地产行业充满着各种变数和不成熟。

　　相较之下，经过更长时间发展的海外市场则显得更加平稳和健康，此外，随着国内移民潮的兴起以及当地市场的需求，开发商在海外开发项目的风险也在逐渐降低。

　　因此，富有海外市场经验的亨瑞集团总裁邹亨瑞就对观点地产新媒体介绍，比如房企去美国发展，美国就有很多法律法规鼓励投资，有很多合理的免税、避税的方式，只要合理规划以后，常规税率可以从40%左右降到25%甚至20%左右，这也是房企海外发展很重要因素。

　　除此以外，据了解，学习也是国内开发商海外投资目的之一。日前万科总裁郁亮就表示，万科走出海外，不是为中国人去建新唐人街，而是希望全球资源为我所用。

　　“中国房地产经过30年的发展，但在国外已经经过一两百年的发展，国外同行如何适应城市的发展变化，他们作为发展商能够起什么作用等等，这些事情万科需要去学习。”