房企2014年租金收入排行：内地商业地产第一阵营形成

　　国内商业地产已进入爆发期，有一种说法是，中国用十年的时间走了美国在商业地产用五、六十年走过的路。在经过前期野蛮、粗放化发展后，内地房企在商业地产已经形成了以万达、华润置地、中粮为代表的第一阵营，在上市房企租金收入情况中也相吻合。

　　随着上市公司年报季的结束，房企的年报也全部发布。赢商网记者对上市房企2014年报进行梳理，针对涉及内地商业地产开发的25家房企的租金收入进行统计，虽然港企依然表现靓丽，占据榜首的位置，但内地房企排名有不断上升的趋势，其中以万达商业以规模优势，在总体租金收入比2013年排名又前进一名。不过，租金收入占比以及平均租金收益上，内地房企与港资房企还有较大的差距，“港资企业踏实稳健的商业开发理念和注重运营成效的投资管理，都值得内地房企学习”。

上市房企2014年租金收入排行

　　新鸿基租金收入147亿排行第一

　　赢商网记者选取了25家上市房企（包括H股和A股）进行统计，以在内地进行商业地产开发，并在年报的主营业务中详细列出了租金收入的房企为选择标准。由于不同房企对持有物业的对象界定和描述也不一致，为了方便统计和对比，在本次盘点中，持有物业租金收入统计的对象为房企持有的商场、写字楼、公寓的租金收入，不包含酒店经营收入，另外注明的除外。

　　对于房企租金收入情况，赢商网记者根据统计的情况以持有物业租金收入进行了简单排行。在榜单中，新鸿基以147.89亿元的持有物业租金收入，位列第一；九龙仓持有物业收入107.1亿元，排行第二；万达集团仅比九龙仓少约4亿元，收入103.52亿元，位列第三。紧接着的是83.6亿元的太古地产和57.95亿元的恒隆地产。

　　值得说明的是，与2013年的租金收入排行相比，前五名的房企名单没有变化，都是港资房企占了4名，但是排位却发生了变化，万达商业从2013年的第四位上升到了第三位。

　　在持有物业租金收入榜单的25家上市房企中，总收入达到了776.92亿元，而前11位房企贡献的收入达到了655.28亿元，占比达到了84.34%，集中度明显。

　　不过，在25家上市房企中，2014年持有物业收入在20亿元以上的房企仅有8家，占比约32%；收入在10亿元以上的有16家，占比约64%。而在20亿元以上的8家房企中，港资房企就占了4个名额，而内地房企中北辰实业还包含了酒店营业收入。

 　　虽然收入规模不敌港资企业，但是内地房企持有物业租金收入增长速度较快。11家上市房企同比增长比例在20%以上，仅有九龙仓一家港资房企在同比增长20%，其他的均为内地房企，其中SOHO中国增速达到52%，中海地产38.2%，万达商业34.32%，主要因为SOHO中国和中海地产的基数较低，在增加持有物业开发后，增长速度较快。而万达商业，则由于前期规模积累以及度过培育期，租金收入增速较快。

　　北京和美商地投资管理有限公司董事长兼总裁穆健玮表示，从2014年上市房企持有物业租金收入来看，内地商业地产三大发展集群差距明显。穆健玮认为，第一集群是港资企业，主要变现为稳健、持重，优中选优，大获丰收；第二集群则是国企，财大气壮，起点不低，占尽地利，但运营成本居高；第三集群是民营企业，规模致胜，摊大利薄，亟待消化整合，提升内涵。

　　内地商业地产第一阵营形成

　　如果难以界定哪一年是中国商业地产发展的元年，但是过去的十年，可以说是商业地产发展的迅猛时期，不仅从最初的百货商场发展到购物中心，从单纯购物到体验休闲，也涌现出了一批商业地产开发商，通过早期的规模积累、品牌打造，商业地产开发商第一阵营已经形成。

　　在规模上，万达通过“以售养租”模式，持有1149万平方米的商业物业，独占鳌头。品牌上，万达、华润置地、中粮形成了以万达广场、万象城、大悦城为主的产品线，形成连锁发展态势。这些开发商完成了早期的资源积累，在资产规模、资源优势、资金实力以及运营经验等方面，都是其他内地房企难以企及的。

　　单从内地房企来讲，在2014年持有物业租金收入中，万达商业收入103.52亿元，华润置地收入43.46亿元，北辰实业收入33.99亿元，陆家嘴收入23.88亿元，大悦城地产19.77亿元，不过北辰实业和陆家嘴的持有物业收入中分别包含了酒店经营收入和会展租赁收入，如果单单计算商场收入，分别为2.87亿和2.4亿。

　　根据万达商业2014年年报，截至2014年12月31日，万达商业累计在71个城市拥有107个已开业万达广场购物中心，总建筑面积约为1771万平方米，总可租面积约1149万平方米。持有物业的面积不仅在国内排名第一，而且已经排名全球第二。

　　值得注意的是，投资物业租赁及物业管理收入103.52亿元，毛利率达到了73.89%。尽管投资物业租赁及物业管理业务在营业收入占比上不足10%，但是在营业利润的贡献上占到了40.80%。

　　尽管万达打造的“以售养租”模式曾被国内众多开发商模仿，但以规模抢占市场已成为过去，万达正在推行轻重并举的轻资产模式。不仅采用外部投资，万达经营管理的模式，而且万达已经成立了万达商业基金管理公司，重点发展资产证券化、外部投资和互联网金融等三个渠道。

　　不管如何，万达前期积累的持有物业规模都将成为其他房企无法拥有的优势，正如万达商业董事长丁本锡所说，“万达商业自持型物业等投资性物业才是万达商业的高增长价值所在”。

　　虽然没有万达的规模，但是在品牌商华润置地已经形成了高端系“万象城”和中端系“五彩城”，10年来，已经成功推向了深圳、杭州、沈阳、成都等地。而华润置地的商业地产真正发展高峰期将在2017年，届时，华润置地将建成运营31座购物中心，建筑面积达约714万平方米。

　　而借助华润集团强大的资金和资源能力，以及多年积累前期开发以及综合管理经验，可使得商业地产项目得以快速增值，资本与经验的叠加使其产品颇具竞争力。

　　大悦城则以精细化管理取胜，细分市场的精准定位，加强体验商业，继续强化“潮牌”商业地产品牌定位。围绕年轻客群，引入时尚品牌、餐饮、休闲业态品牌，并以大数据分析与营销、经营深度结合。每个大悦城都有创新之处，比如天津大悦城的“骑鹅公社”，朝阳大悦城的“悦界”，上海大悦城的“屋顶摩天轮”和“艺术街区”……

　　港资房企运营优势明显

　　港资房企持有物业收入在总体收入中占比较高，内地房企占比较低，是2014年上市房企持有物业租金收入榜单中另一个显著的特点。

　　九龙仓持有物业收入占总收入的67.97%，恒隆地产占比42.37%，九龙仓占比35.12%，而内地房企占比大都在10%以下，以万达为例，虽然持有物业租金收入排名位列第三，然而，持有物业收入占总收入仅9.6%。

　　穆健玮表示，内地房企持有物业收入占比总体较低，是因为内地房企还是以销售为主，进行资金的回流。一是因为国内资本市场不发达，开放度不够，多元化的股权投资市场亟待启动；二是内地房企需要积极转型，并积极开拓与国内外资本市场的融资通路。

　　“由于底层资产结构和管理水平的不同，港资房企在商业地产方面基本是资产管理型投入，内地房企基本是销售覆盖型投入，在选址、功能定位、物业设施及后续运营投入上二者差距很大。”在穆健玮看来，内地商业地产开发商，特别是住宅开发商背景的企业，需要在资本层面和运营层面重新认识商业地产的专业属性，一方面需要进行资产负债的结构优化，建立以独立项目为SPA（特殊目的资产）的资产管理体系；另一方面，需要加大针对SPA物业改造和商业运营的长期投入。

　　另外，在港资房企在每平方米持有物业租金收入水平上，也与内地房企拉开很大的距离。

　　从平均租金收入水平来看，九龙仓、新鸿基、太古地产、恒隆地产表现抢眼。九龙仓持有物业183.8万平方米，2014年持有物业收入就达到了107.1亿元；而新鸿基稍微比九龙仓低，持有物业318万平方米，租金收入147.89亿元。而内地房企中，以万达为例，持有物业收入和九龙仓差不多，但是持有物业面积万达是1149万平方米，九龙仓是183.8万平方米，两者相差6倍。可以粗略地得出结论，九龙仓九龙仓平均每平方米持有物业的收入是万达集团的6倍。

　　对此，穆健玮认为，这跟港资房企和内资房企在商业地产方面的特点相关。“港资房企的特点是质量，内地房企的特点是数量，未来几年商业地产进入运营为王的时代，港资房企踏实稳健的商业开发理念和注重运营成效的投资管理值得内地房企学习。”