中国购物中心凤凰涅槃:优质项目匮乏 六大趋势谋转型

赢商网 记者 郭才贵   2015-04-09 19:16

核心提示:4月9日,仲量联行发布《中国城市60强》研究报告,截至目前已建成的购物中心总量达8300万平方米,建设规模巨大,但优质的购物中心仍严重缺乏,仅有10%-15%的现有存量符合国际标准。

  (赢商网记者报道)4月9日,仲量联行发布《中国城市60强》研究报告,报告显示,在过去的五年里,我国60个城市的购物中心总量以每年21%的速度在增长,截至目前已建成的购物中心总量达8300万平方米,建设规模巨大,但优质的购物中心仍严重缺乏,仅有10%-15%的现有存量符合国际标准。为应对激烈的竞争,品牌开发企业正在从差异化经营、业态规划、购物环境等多方面着手改进,商业地产市场迎来六大发展趋势。

  根据《中国城市60强》研究报,2011年以来,我国城市化进程加快,年收入超过3万元人民币的消费阶层人口几乎翻了一番,达到1.3亿人,预期至2020年,消费阶层人口将进一步增加70%,达到2.2亿。

中国商业地产总量与美国的对比 来源:仲量联行
中国商业地产总量与美国的对比 来源:仲量联行

  仲量联行对我国60个城市的购物中心、写字楼和物流仓储三类商业物业的总量进行了统计,数据显示,截止目前我国已建成的购物中心总量达8300万平方米,平均每千人享有235平方米的零售物业,而美国则有购物中心总量4.05亿平方米,平均每千人享有1500平方米的零售物业。

  与美国相比,我国购物中心的开发还有不少空间。但是近年来,成都、武汉、沈阳、重庆等1.5线城市的购物中心开发规模空前增长,购物中心存在过剩的风险。尽管如此,优质购物中心的供应仍然严重匮乏,仅有10%-15%的现有存量符合国际标准,许多规划和管理不好的购物中心将逐步被淘汰。

  在仲量联行看来,我国商业地产市场正迎来六大发展趋势:

  “赢家通吃”,优质管理和差异化经营者胜出

  随着购物中心竞争的白热化,零售商们专注于成功的商场,“赢家通吃”的局面不可避免。尽管1.5线城市的购物中心存量巨大,但成功的“第三代”购物中心,比如南京德基广场、杭州万象城等,凭借其精准定位、合理的租户组合和商场布局,继续巩固自己在当地市场的龙头地位,实现了较高水平的销售额。

    包括万达、龙湖华润置地、印力等多家大型开发商推出强势的集团开发理念,但也会在租户组合和商场设计布局方面产生一定程度的同质化,差异化仍是成功的关键。

  体验式购物吸引消费者

  体验店和概念店逐步成为中国购物中心关注的重点,新建成的购物中心餐饮比重比服装大,增开更多餐饮店可以带动中等价位休闲餐饮的兴旺,外出就餐是吸引消费者前往购物中心的主要原因,服务业租户(培训学校与水疗会所)的数量增加也正在填补中等租金类别的空白。

  快时尚从速度向效率转型

  2011年以来,快时尚品牌的门店数量在武汉、成都、天津等1.5线城市增长最快,甚至造成了一定程度的供应过剩,随着市场竞争越来越激烈,快时尚零售商正从积极扩张门店转向如何提高门店的运营效率,零售商们在选址时会综合考虑各方面的因素,并进行盈利前景评估。

  土地价格制约大卖场零售

  大卖场零售继续在中国内陆城市如西安扩张,但高昂的土地成本、严格的土地审批制度,意味着这类占地面积较大的零售商更难获得合适的设店地点,一些大型超市(如家乐福)正在探索购物中心开发战略,以确保有利的开店位置,同时在各地开设了大量社区商店。

  奢侈品零售发展短时疲软

  随着人们社会财富的积累,奢侈品零售业近几年来曾现井喷式增长,而2013年以来,政府的反腐败、禁公款送礼,使奢侈品行业发展受到重挫。对价格敏感者往往偏好通过海淘购买低税率奢侈品,“轻奢侈”品牌因价格和差异化优势,逐步获得中产阶级的广泛青睐。

  全渠道零售崛起

  阿里巴巴、腾讯、京东等电商企业不断抢占零售市场份额,全渠道零售(零售商借助多种线上和线下渠道为消费者提供商品和服务)将成为中国60强城市的助力销售形态,并将在所有地区和领域为传统零售业带来脱胎换骨的变革,实体零售业已着手发展电商战略,电商企业也开始建设实体门店,房地产企业也尝试与电商合作开发全渠道销售方案,形势已经大不一样。

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