研究报告：新常态下 中国60强城市商业地产的机遇与挑战

　　4月9日，仲量联行发布其综合研究报告《中国城市60强》，对中国大陆最重要的60个二、三线城市的房地产市场展开了研究调查，分析新常态下城市竞争力和商业地产的机遇与挑战。

　　据赢商网记者了解，报告中的“中国城市60强”，是除了超一线城市上海、北京，以及一线城市广州、深圳以外的中国60座城市。60强城市分别是1.5线城市（天津、成都、苏州、武汉、重庆、杭州、沈阳、南京、西安）；二线城市（青岛、长沙、宁波、大连、郑州、厦门、无锡、济南）；三线增长型城市（哈尔滨、福州、合肥、昆明、东莞、常州、石家庄、长春、呼和浩特、南昌、温州、佛山、贵阳、南宁）；三线新兴型城市（唐山、嘉兴、绍兴、南通、徐州、泉州、太原、烟台、潍坊、海口、乌鲁木齐、湖州、珠海、中山、兰州、金华）；三线起步型城市（淮安、吉林、绵阳、威海、芜湖、襄阳、西宁、盐城、扬州、宜昌、银川、淄博）。

　　中国城市60强发展曲线

　　中国城市已经进入新一轮的整合和发展期，新的城市体系正在逐步形成。该报告中显示，中国的超一线城市——上海和北京继续领跑国内其它城市，这两个城市在规模、城市地位和商业吸引力方面，已位居世界十大城市经济体之列，继续大幅领先于中国60强城市。

　　1.5线城市巩固城市体系地位

　　仲量联行表示，中国城市60强中的1.5线城市已巩固了其作为繁荣的区域性商业中心的位置。9个1.5线城市（天津、成都、苏州、武汉、重庆、杭州、沈阳、南京、西安），其世界经济地位越来越重要，并致力于打造其国际形象。而天津、重庆、成都和武汉的表现突出，已位居世界增速最快的大城市之列，西安也是发展速度最快的城市之一，并在2015年成功跃居1.5线城市行列。

　　西部和中部城市表现卓越

　　随着经济活力继续向中国内陆城市推进，仲量联行城市发展曲线显示西南部（昆明和贵阳）和西北部（西安）以及中部（郑州和石家庄）城市创造了自2012年以来最大的增长幅度，这主要归功于政策措施、基础设施投资和经济活动继续向内陆推进等一系列因素综合作用。

　　东南沿海城市发展稳中有升

　　尽量中国内部城市的表现胜过沿海城市，但这一趋势并不明显，部分沿海城市（如厦门、温州和宁波）也表现出高于平均水平的上升趋势，主要因为东南沿海城市因外贸需求增加和产业结构升级，经济得到快速发展。

　　东北地区城市增势平缓

　　东北地区由于国有企业市场占有率较高、制造业产能过剩等原因，包括沈阳、吉林和大连在内的东北部城市表现相对较弱，增速低于平均水平，但哈尔滨的商业地产市场表现较为突出，从长远来看，沈阳作为整个东北地区的中心城市仍具有较大的发展潜力。

    中国60强城市总人口接近3亿

　　中国60强城市总人口接近3亿，更广的辐射圈容纳了超过4亿人口，高于美国城市总人口。在过去三年里，中国城市60强的消费阶层迅速扩张，年收入超过5000美元的人口数翻了一番，达到1.3亿。预计截至2020年，60强城市中将另有9000万人口进入这一消费阶层。

    经济总量达到8.6万亿美元

　　中国城市60强的经济总量达到8.6万亿美元（基本同等购买力的GDP值）——如果中国城市60强是一个单一的经济体，它将占全球经济产出的9%，成为世界第二大经济体。预期至2025年，中国城市60强经济增长将占全球增长的15%，届时其经济总量将达15万亿美元。

    60强城市购物中心总量约6500万方

　　中国的经济总量逐步赶超美国，有望成为世界第一大的经济体，但如果比较两个房地产规模可发现，中国符合国际标准的商业地产总量与美国仍相距甚远。尽管中国目前正处于空前的建设热潮阶段，但中国重点城市的甲级物业总量与美国相比依然相形见绌。

　　目前中国重点城市的甲级零售物业、物流仓储和办公楼的总量仅占美国的五分之一。其中，中国60强城市的购物中心总量为6500万平方米左右，将上海、北京、深圳和广州统计在内的数据为8300万平方米。而美国的同类购物中心总量高达4.05亿平方米，每1000人拥有1500平方米的物业面积，相比之下，中国城市每100人拥有的物业面积仅为235平方米。尽管有分析指出，美国市场出现供应过剩的现象，但这个差距仍说明，随着中国城市的发展，零售物业的供应仍具有很大的增长空间。

　　随着中国经济增长将更趋于平稳和可持续，经济学家们普遍认为，中国GDP增长速度将趋向每年5%至6%，中国经济步入“新常态”时期，哪些因素将在未来十年里塑造中国城市和房地产市场新格局？

　　仲量联行认为有十个方面因素：一是经济增速放缓，聚焦经济发展的可持续性与科学性；二是价值链不断上移；三是消费阶层的崛起；四是数字化革命；五是城市化进程持续；六是城市竞争；七是内资民营企业扩张；八是政策放宽和制度改革；九是反腐措施；十是可持续的未来。