中国购物中心蓄势“涅槃”：优质项目匮乏 六大趋势谋转型

　　4月9日，仲量联行发布《中国城市60强》研究报告，报告显示，在过去的五年里，我国60个城市的购物中心总量以每年21%的速度在增长，截至目前已建成的购物中心总量达8300万平方米，建设规模巨大，但优质的购物中心仍严重缺乏，仅有10%-15%的现有存量符合国际标准。为应对激烈的竞争，品牌开发企业正在从差异化经营、业态规划、购物环境等多方面着手改进，商业地产市场迎来六大发展趋势。

　　根据《中国城市60强》研究报，2011年以来，我国城市化进程加快，年收入超过3万元人民币的消费阶层人口几乎翻了一番，达到1.3亿人，预期至2020年，消费阶层人口将进一步增加70%，达到2.2亿。

中国商业地产总量与美国的对比 来源：仲量联行

　　仲量联行对我国60个城市的购物中心、写字楼和物流仓储三类商业物业的总量进行了统计，数据显示，截止目前我国已建成的购物中心总量达8300万平方米，平均每千人享有235平方米的零售物业，而美国则有购物中心总量4.05亿平方米，平均每千人享有1500平方米的零售物业。

　　与美国相比，我国购物中心的开发还有不少空间。但是近年来，成都、武汉、沈阳、重庆等1.5线城市的购物中心开发规模空前增长，购物中心存在过剩的风险。尽管如此，优质购物中心的供应仍然严重匮乏，仅有10%-15%的现有存量符合国际标准，许多规划和管理不好的购物中心将逐步被淘汰。

　　在仲量联行看来，我国商业地产市场正迎来六大发展趋势：

　　“赢家通吃”，优质管理和差异化经营者胜出

　　随着购物中心竞争的白热化，零售商们专注于成功的商场，“赢家通吃”的局面不可避免。尽管1.5线城市的购物中心存量巨大，但成功的“第三代”购物中心，比如南京德基广场、杭州万象城等，凭借其精准定位、合理的租户组合和商场布局，继续巩固自己在当地市场的龙头地位，实现了较高水平的销售额。

　　  包括万达、龙湖华润置地、印力等多家大型开发商推出强势的集团开发理念，但也会在租户组合和商场设计布局方面产生一定程度的同质化，差异化仍是成功的关键。

　　体验式购物吸引消费者

　　体验店和概念店逐步成为中国购物中心关注的重点，新建成的购物中心餐饮比重比服装大，增开更多餐饮店可以带动中等价位休闲餐饮的兴旺，外出就餐是吸引消费者前往购物中心的主要原因，服务业租户（培训学校与水疗会所）的数量增加也正在填补中等租金类别的空白。

　　快时尚从速度向效率转型

　　2011年以来，快时尚品牌的门店数量在武汉、成都、天津等1.5线城市增长最快，甚至造成了一定程度的供应过剩，随着市场竞争越来越激烈，快时尚零售商正从积极扩张门店转向如何提高门店的运营效率，零售商们在选址时会综合考虑各方面的因素，并进行盈利前景评估。

　　土地价格制约大卖场零售

　　大卖场零售继续在中国内陆城市如西安扩张，但高昂的土地成本、严格的土地审批制度，意味着这类占地面积较大的零售商更难获得合适的设店地点，一些大型超市（如家乐福）正在探索购物中心开发战略，以确保有利的开店位置，同时在各地开设了大量社区商店。

　　奢侈品零售发展短时疲软

　　随着人们社会财富的积累，奢侈品零售业近几年来曾现井喷式增长，而2013年以来，政府的反腐败、禁公款送礼，使奢侈品行业发展受到重挫。对价格敏感者往往偏好通过海淘购买低税率奢侈品，“轻奢侈”品牌因价格和差异化优势，逐步获得中产阶级的广泛青睐。

　　全渠道零售崛起

　　阿里巴巴、腾讯、京东等电商企业不断抢占零售市场份额，全渠道零售（零售商借助多种线上和线下渠道为消费者提供商品和服务）将成为中国60强城市的助力销售形态，并将在所有地区和领域为传统零售业带来脱胎换骨的变革，实体零售业已着手发展电商战略，电商企业也开始建设实体门店，房地产企业也尝试与电商合作开发全渠道销售方案，形势已经大不一样。