2015中国商业地产发展趋势：O2O、体验、社区成热点

　　4月10日，“第十届中国商业地产节”在中国·广州·南丰朗豪酒店隆重开幕！赢盛中国商用地产执行总裁沙利发布《2015中国商业地产发展趋势报告》。　　　 

　　2014年，中国商业地产经历了迅猛增长和陆续调整的双重发展。城镇化率增长拉动内需，老人和儿童人口比例不断上升的人口结构变化，社会消费品零售额的变化都对商业地产的发展产生非常大的影响。　　 

　　城镇化率每增长一个百分点，可以拉动52000亿元的内需；在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%。城镇化的发展将不断地促进商业消费，以及商业业态的升级，新型商业物业及业态将不断涌现。　　　 

　　近年来，人口结构发生重大变化，老人和儿童人口比例不断上升。据统计，2014年人口同比增加710万，总体人口结构也发生了变化，城镇人口比重继续增加。同时中国进入了快速老龄化阶段，2014年老龄人口已经突破2亿，老龄化程度达到15.5%，每年以超过1个百分点的速度在增长；同时，儿童人口的增长，16-59岁人口比例在下降，目前占比为67%。　　　 

　　基于人口结构的变化，针对老人人的服务体验商城、休闲娱乐购物中心、老年社区不断出现，而儿童商业经济成商业地产香饽饽。儿童是家庭支出的驱动力、儿童主题业态成商业项目主业态。目前，儿童零售约占整个儿童业态的20%，儿童体验和教育市场规模占80%，且儿童业态能带来较高的利润；但是，目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，预计未来可能达到15%-25%，届时儿童主题业态将成为商业项目主流业态。

赢盛中国商用地产执行总裁沙利　　 

　　购物中心：未来3年至少有4399万㎡面积入市　

　　根据赢商控股研究中心的数据显示，2013年-2015年全国共有4399.99万平方米的购物中心开工，预计未来3年至少有4399.99万平方米购物中心入市。从区域发展来看，五大区域购物中心开工规模均低于2013年同期，开业情况除了华中区同比下降外，其他四个区域均高于2013年同期。　　 

　　此外，购物中心的开发重点逐渐向二线城市转移。在华东区，上海购物中心开发面积居全国首位，223.6万平方米；在华南区，广州、深圳购物中心开发落后于福州、东莞，福州购物中心开发面积居华南首位，总面积达110万平方米，其次为东莞、佛山、南宁和广州。而华中区，开发热点集中在武汉、郑州和荆州，武汉购物中心开发面积达115.7万平方米，居华中首位，其次为郑州和荆州，开发面积分别为64万平方米和60万平方米。在华北区，开发热点集中在济南、石家庄和北京（2014年华北区域购物中心开发热点主要集中在济南、石家庄、北京等城市，购物中心开发面积在90-120万平方米。在西南区，成都购物中心开发规模仅次于上海，2014年成都购物中心开发面积开发面积达167.6万平方米，仅次于上海的开发量。其次为玉林，购物中心开发面积达130万平方米。　　 

　　超市：内地超市继续发力

　　据统计，2014全年超市开店141家，本土超市扩张比外资超市步伐稍大，其中本土超市华润万家全年开业52家，永辉超市开业37家，零关店，以330家门店总数赶超华润万家；外资超市扩张缓慢，沃尔玛、乐购、家乐福等纷纷被迫关店，其中沃尔玛关店数量高达14家。　　 

　　从开店时间来看，主要集中在下半年发力，12月份开店36家，是全年开店高峰点；其中9-12月份开店数量占总开店数量的60%。从开店区域上看，以华东、西南、华南、华中区为主，各区域开店数量均超过20家。从分布的城市级别看，2014年超市开店主要在二线城市，开店数为61家；同时，不断往三四线城市渗透，开店数分布为30家、23家。　 

　　赢商控股研究中心认为，精品超市将成为超市行业的发展趋势，将快速发展，并瞄准二三线城市，并且与传统超市形成差异化、错位竞争。

　　百货：销售下滑扩张放缓　

　　2014年，百货行业情况不乐观的情形并没有好转，据统计，2014年全国主要城市销售排名前97家的百货店实现销售额990.9亿元，同比下降6%。由于销售不乐观，百货企业也放缓了扩张的步伐，据不完全统计，万达百货、王府井、天虹、丹尼斯、百盛、广百等全国知名百货品牌于2014年共新增门店约64家，其中万达百货依旧逆市扩张，全年共开设24家门店。 

　　在过去一年，外资百货出现关店热潮，占总关店数70%，其中百盛撤离常州、济南两个市场并关闭了4家店，日本华堂结束了北苑店、望京店和西直门店共3家店铺，业绩的不理想让北京华堂采取收缩策略，将重心投向关键门店经营中。　

　　2014年百货业主要往华东、华南区扩张，扩张数量分布为19家、15家；但从趋势看，其他区域也在加大力度布局。从城市级别分布上看，2014年百货主要由一线城市往二三线城市扩展，二线城市开店23家，三线城市16家。　 

　　毫无疑问，百货业转型已经成为不可回避的问题，也将引来大数据的革命，深化O2O实现全渠道。百货业也纷纷跨界商业地产，百货购物中心化引入新业态也是转型的方式之一。　　　 

　　快时尚：再掀开店狂潮

　　2014年，快时尚傍上万达广场，再掀开店狂潮，北京、上海、成都成为快时尚主要发力点。2014年知名快时尚品牌在中国共新开门店274家。其中优衣库新开门店80家，门店总数达到335家；H&M开店60家，门店总数达到245家。　　　 

　　从开店城市来讲，快时尚以二线城市开店为主(一线城市扩张85家，二线城市139家)，慎重选择三线。而知名快时尚品牌2014年扩张重点仍是华东区，开店102家，约占所有开店数的4成；同时，也慢慢铺开华南区、华北区、西南区的市场，分别开店49家、46家、38家。优衣库、H&M、ZARA、GAP、C&A等5家快时尚商标门店总数较2013年增添了23.7%，但增速减缓了20个百分点。　　　 

　　另外，快时尚也加快电商发展，线上为线下铺路，并进行品牌跨界、发展多元化品牌。　　　 

　　奢侈品：开店趋于理性和保守　

　　由受到反腐政策影响，中国内地的奢侈品市场首次出现负增长，2014年的中国奢侈品市场增长率是-1%，2013年也才2%，2012年和2011年，这一数字分别是7%和30%，由此可见，中国奢侈品市场2014遭遇前所未有的寒冬。

　　基于此，国际奢侈品牌都放缓了在中国市场的扩张速度，包括路易·威登、古驰、纪梵希等在内的全球16大奢侈品品牌2014年在中国新开门店数量为72家，重装开业门店11家。其中纪梵希新开10家店，数量居榜首；其次是COACH，新开7家店。总体上看，奢侈品品牌开店趋于理性和保守。　　 

　　从分布城市级别看，奢侈品坚守一线城市，且慢慢往二三线城市渗透。2014年一线城市开店25家，二线城市开店36家。 　 

　　餐饮：高端餐饮向特色化、大众消费转型　

　　在2014年餐饮业出现回暖，2014年全国餐饮收入27860亿元，同比增长9.7%，比上年加快0.7个百分点，终止了连续三年增速下滑的颓势。按照这一增速，2015年中国餐饮业将迈入3万亿元新时代。　　 

　　可以说，2014年，餐饮业进入了大众化消费时代，知名餐饮品牌主要打“特色餐饮”名牌进行扩张，很多企业纷纷向多元化多品牌拓展市场。另外，纷纷由一线城市往二三线城市发展。一线城市开店数为34家，二线城市开店数高达60家，三线城市慢慢被带动起来，开店数量达15家。