2015中国商业地产发展趋势:O2O、体验、社区成热点

赢商网   2015-04-12 09:20

核心提示:2014年,中国商业地产经历了迅猛增长和陆续调整的双重发展。城镇化率增长拉动内需,老人和儿童人口比例不断上升的人口结构变化,社会消费品零售额的变化都对商业地产的发展产生非常大的影响。

  4月10日,“第十届中国商业地产节”在中国·广州·南丰朗豪酒店隆重开幕!赢盛中国商用地产执行总裁沙利发布《2015中国商业地产发展趋势报告》。    

  2014年,中国商业地产经历了迅猛增长和陆续调整的双重发展。城镇化率增长拉动内需,老人和儿童人口比例不断上升的人口结构变化,社会消费品零售额的变化都对商业地产的发展产生非常大的影响。   

  城镇化率每增长一个百分点,可以拉动52000亿元的内需;在未来10年,中国城镇化率年均提高约0.9%。城镇化的发展将不断地促进商业消费,以及商业业态的升级,新型商业物业及业态将不断涌现。    

  近年来,人口结构发生重大变化,老人和儿童人口比例不断上升。据统计,2014年人口同比增加710万,总体人口结构也发生了变化,城镇人口比重继续增加。同时中国进入了快速老龄化阶段,2014年老龄人口已经突破2亿,老龄化程度达到15.5%,每年以超过1个百分点的速度在增长;同时,儿童人口的增长,16-59岁人口比例在下降,目前占比为67%。    

  基于人口结构的变化,针对老人人的服务体验商城、休闲娱乐购物中心、老年社区不断出现,而儿童商业经济成商业地产香饽饽。儿童是家庭支出的驱动力、儿童主题业态成商业项目主业态。目前,儿童零售约占整个儿童业态的20%,儿童体验和教育市场规模占80%,且儿童业态能带来较高的利润;但是,目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%,预计未来可能达到15%-25%,届时儿童主题业态将成为商业项目主流业态。

 

赢盛中国商用地产执行总裁沙利   

  购物中心:未来3年至少有4399万㎡面积入市 

  

  根据赢商控股研究中心的数据显示,2013年-2015年全国共有4399.99万平方米的购物中心开工,预计未来3年至少有4399.99万平方米购物中心入市。从区域发展来看,五大区域购物中心开工规模均低于2013年同期,开业情况除了华中区同比下降外,其他四个区域均高于2013年同期。   

  此外,购物中心的开发重点逐渐向二线城市转移。在华东区,上海购物中心开发面积居全国首位,223.6万平方米;在华南区,广州、深圳购物中心开发落后于福州、东莞,福州购物中心开发面积居华南首位,总面积达110万平方米,其次为东莞、佛山、南宁和广州。而华中区,开发热点集中在武汉、郑州和荆州,武汉购物中心开发面积达115.7万平方米,居华中首位,其次为郑州和荆州,开发面积分别为64万平方米和60万平方米。在华北区,开发热点集中在济南、石家庄和北京(2014年华北区域购物中心开发热点主要集中在济南、石家庄、北京等城市,购物中心开发面积在90-120万平方米。在西南区,成都购物中心开发规模仅次于上海,2014年成都购物中心开发面积开发面积达167.6万平方米,仅次于上海的开发量。其次为玉林,购物中心开发面积达130万平方米。   

  超市:内地超市继续发力

  

  据统计,2014全年超市开店141家,本土超市扩张比外资超市步伐稍大,其中本土超市华润万家全年开业52家,永辉超市开业37家,零关店,以330家门店总数赶超华润万家;外资超市扩张缓慢,沃尔玛、乐购、家乐福等纷纷被迫关店,其中沃尔玛关店数量高达14家。   

  从开店时间来看,主要集中在下半年发力,12月份开店36家,是全年开店高峰点;其中9-12月份开店数量占总开店数量的60%。从开店区域上看,以华东、西南、华南、华中区为主,各区域开店数量均超过20家。从分布的城市级别看,2014年超市开店主要在二线城市,开店数为61家;同时,不断往三四线城市渗透,开店数分布为30家、23家。  

  赢商控股研究中心认为,精品超市将成为超市行业的发展趋势,将快速发展,并瞄准二三线城市,并且与传统超市形成差异化、错位竞争。

     

  百货:销售下滑扩张放缓 

 

  2014年,百货行业情况不乐观的情形并没有好转,据统计,2014年全国主要城市销售排名前97家的百货店实现销售额990.9亿元,同比下降6%。由于销售不乐观,百货企业也放缓了扩张的步伐,据不完全统计,万达百货、王府井、天虹、丹尼斯、百盛、广百等全国知名百货品牌于2014年共新增门店约64家,其中万达百货依旧逆市扩张,全年共开设24家门店。 

  在过去一年,外资百货出现关店热潮,占总关店数70%,其中百盛撤离常州、济南两个市场并关闭了4家店,日本华堂结束了北苑店、望京店和西直门店共3家店铺,业绩的不理想让北京华堂采取收缩策略,将重心投向关键门店经营中。 

  2014年百货业主要往华东、华南区扩张,扩张数量分布为19家、15家;但从趋势看,其他区域也在加大力度布局。从城市级别分布上看,2014年百货主要由一线城市往二三线城市扩展,二线城市开店23家,三线城市16家。  

  毫无疑问,百货业转型已经成为不可回避的问题,也将引来大数据的革命,深化O2O实现全渠道。百货业也纷纷跨界商业地产,百货购物中心化引入新业态也是转型的方式之一。    

  快时尚:再掀开店狂潮

  

  2014年,快时尚傍上万达广场,再掀开店狂潮,北京、上海、成都成为快时尚主要发力点。2014年知名快时尚品牌在中国共新开门店274家。其中优衣库新开门店80家,门店总数达到335家;H&M开店60家,门店总数达到245家。    

  从开店城市来讲,快时尚以二线城市开店为主(一线城市扩张85家,二线城市139家),慎重选择三线。而知名快时尚品牌2014年扩张重点仍是华东区,开店102家,约占所有开店数的4成;同时,也慢慢铺开华南区、华北区、西南区的市场,分别开店49家、46家、38家。优衣库、H&M、ZARA、GAP、C&A等5家快时尚商标门店总数较2013年增添了23.7%,但增速减缓了20个百分点。    

  另外,快时尚也加快电商发展,线上为线下铺路,并进行品牌跨界、发展多元化品牌。    

  奢侈品:开店趋于理性和保守 

   

  由受到反腐政策影响,中国内地的奢侈品市场首次出现负增长,2014年的中国奢侈品市场增长率是-1%,2013年也才2%,2012年和2011年,这一数字分别是7%和30%,由此可见,中国奢侈品市场2014遭遇前所未有的寒冬。

  基于此,国际奢侈品牌都放缓了在中国市场的扩张速度,包括路易·威登、古驰、纪梵希等在内的全球16大奢侈品品牌2014年在中国新开门店数量为72家,重装开业门店11家。其中纪梵希新开10家店,数量居榜首;其次是COACH,新开7家店。总体上看,奢侈品品牌开店趋于理性和保守。   

  从分布城市级别看,奢侈品坚守一线城市,且慢慢往二三线城市渗透。2014年一线城市开店25家,二线城市开店36家。   

  餐饮:高端餐饮向特色化、大众消费转型 

  在2014年餐饮业出现回暖,2014年全国餐饮收入27860亿元,同比增长9.7%,比上年加快0.7个百分点,终止了连续三年增速下滑的颓势。按照这一增速,2015年中国餐饮业将迈入3万亿元新时代。   

  可以说,2014年,餐饮业进入了大众化消费时代,知名餐饮品牌主要打“特色餐饮”名牌进行扩张,很多企业纷纷向多元化多品牌拓展市场。另外,纷纷由一线城市往二三线城市发展。一线城市开店数为34家,二线城市开店数高达60家,三线城市慢慢被带动起来,开店数量达15家。

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