中粮地产去年主业盈利仅为利息22% 借款飙升至208亿

　　2014年，中粮地产迈入了上市后的第二十一个年头，但对于中粮地产来说，冬未去春未来，万象也尚未更新。

　　上周六（4月18日），中粮地产发布了2014年业绩报告，营业收入为90.41亿元，同比下跌11.18%；归属于上市公司股东的净利润为5.99亿元，同比增长11.96%。

　　但《地产金融视界》第一时间注意到，若是扣除非经性损益，中粮地产2014年归属于上市公司股东的净利润仅为0.93亿元，相较于2013年2.03亿元，下跌幅度达54.41%。

　　然而，2014年中粮地产利息支出为4.22亿元，这意味着，2014年中粮地产主业盈利水平仅为其利息支出22%。

　　高额利息支出背后是中粮地产不断走高的借款，《地产金融视界》粗略统计一下，截止2014年底，中粮地产短期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券和长期借款合计208.18亿元，同比上涨28%。

　　整体盈利：依赖处置金融资产收益

　　梳理一下发现，2008年到2014年，中粮地产的营业收入分别约为10.89亿、26.75亿、27.44亿、55.41亿、79.45亿、101.79亿和90.41亿元；从数据上就可以发现，中粮地产营业收入保持了5年增长态势，但2014年却掉头向下。

　　2008年到2014年，中粮地产归属于上市公司股东的净利润分别约为1.41亿、4.45亿、5.77亿、4.22亿、5.11亿、5.35亿和5.99亿，整体上是保持了上涨势头。

　　但让人不可思议的是，在中粮地产盈利中，有很大一部分是非经常性损益，2010年到2014年，分别约为4.33亿、2.41亿、3.91亿、3.32亿和5.06亿元，如果抛出非经性损益，中粮地产自身主业盈利水平则大幅减少。

　　那在中粮地产的非经常性损益中，到底主要是什么呢？原来是处置可供出售金融资产收益，2010年到2014年，分别约为3.91亿、2.94亿、2.87亿、1.12亿和4.55亿元。一家年收入高达90亿元的地产公司，竟然要依靠处置金融资产来维持公司整体盈利水平，确实让投资者不可思议。

　　如果把这些非经常性损益扣除，2010年到2014年，中粮地产归属于上市公司股东的净利润分别约为1.44亿、1.81亿、1.2亿、2.03亿和0.93亿元。从数据上就可以发现，中粮地产自身主业盈利能力确实堪忧。

　　2014年，房地产行业进入了比2008年更严酷的冬天，房地产行业也从从“黄金时代”全面转入“白银时代”，但从中粮地产的主业盈利数据来看，其似乎比别人更早一步进入了“白银时代”。

　　签约额、签约面积双跌

　　中粮地产方面表示，面对市场形势的快速变化，2014年公司及时应对，采取“以价换量、加速去化”的营销策略，全力冲刺年度业绩指标。但这并没能扭转其预售情况恶化的局面。

　　作者注意到，2014年中粮地产的签约面积为69.82万平米，相较于2013年72.70万平米，下滑4%；签约金额为108.5亿元，2013年则约112.67亿元，跌幅近4%。

　　销售情况不佳导致存货余额大幅增长。2011年到2014年，中粮地产的存货余额分别约为244.9亿、248.59亿、291.82亿和326.73亿元，近两年增幅都在几十亿元级别。

　　存货余额大幅增长，销售情况有下滑，使得中粮地产现金周转遇到问题。2008年到2014年，中粮地产经营活动产生的现金流量净额分别约为-34.8亿、14.88亿、-36.19亿、-24.13亿、26.43亿、-32.82亿和-20.62亿元，除了2009年和2012年为正以外，其余年份都是负数。

　　为此，中粮地产不得不加大外部融资力度。2010年到2014年，中粮地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券和长期借款四项余额合计，分别约为120.17亿、125.39亿、162.14亿和208.18亿元，2014年更是同比飙升46亿元。

　　高额借款必然伴随高额利息支出，2013年和2014年，中粮地产利息支出金额分别约为4.87亿和4.22亿元，远超于同期中粮地产主业盈利水平。

　　为此，中粮地产不得不在某些项目引入合作伙伴，从而减少资金压力。2014年，中粮地产为北京中粮瑞府、深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方。中粮地产方面表示：“通过项目股权融资，优化了项目股权结构，节省了资金成本，提高了资金利用效率。”

　　二十一年，中粮地产从一个蜗居南国一隅的区域性公司，发展成为一个初步完成整体布局的全国性企业，但资产规模不断扩大的背后，盈利水平也有逐步恶化的势头，宁高宁如何扭转这一局面，可能是其退休前亟待解决的问题。