广州将迎来新一轮写字楼供应高峰 45%位于珠江新城

　　(赢商网记者报道) 世邦魏理仕日前发布《广州写字楼市场展望——后珠江新城时代的布局》研究报告，根据开发商现有的开发计划，2015-2018年广州全市的写字楼新增供应将达368万平方米，其中45%位于珠江新城，金融城、琶洲分别占15%和24%。在经济处于调结构、走向新常态的当下，市场关注的是，大量供应怎么影响广州写字楼市场？未来的需求来自哪里？

　　过去8年广州优质写字楼年均供应约53万平方米

　　广州自2007年开始迎来写字楼供应高峰，主要是因为珠江新城开发建设的全面启动，8年间，广州优质写字楼年均供应约53万平方米，其中2007年和2011年的单年供应超过80万平方米，大量的新增供应位于珠江新城，2007年至今，珠江新城的新增供应占全市总供应量的56%，2009年后，这比例高达73%。

　　大量新增供应的影响下，广州优质写字楼租金增长几乎停滞不前，2006年至2014年，广州优质写字楼租金名义年均复合增长率为4.5%，实际年均复合增长率为1.6%，低于北京、深圳和上海的租金涨幅，截至2014年末为136.1元每平方米每月。

　　未来四年368万平方米供应带来阶段性压力

　　根据开发商现有的开发计划，未来四年，广州中心区域将有368万平方米的新增供应，其中45%位于珠江新城，珠江新城将迎来最后一波供应高峰，写字楼将迎来阶段性的的空置率和租金压力。

　　但世邦魏理仕同时也表示，假如所有项目均能如期完工，广州写字楼总存量的确能大幅增加，但事实上由于工程或招商的各种原因，楼宇延迟交付的情况屡见不鲜，近四年每年实际交付的写字楼面积仅为预测值的72%，因此，实际供应量将低于预测值，供应的压力不如想象中大，实际供应量将达200万-280万平方米。

　　需求方面，国内中资企业的升级扩张和新兴产业的崛起，成为写字楼需求的主要驱动因素。

　　中资企业的扩张带来巨大需求。2008年时广州优质写字楼的需求来自外资企业，占69%，中资企业占31%，但到了2014年，中资企业占用广州优质写字楼的比例已占53%，外资企业活跃度下降，中资企业活跃度上升。

　　新兴产业的崛起带动需求增长。近年来，以网络购物、门户网站和手机软件为代表的信息技术型企业带动了写字楼的需求，以往这些企业主要集中在科技园区，随着企业规模的扩大，市内的园区已无法满足他们的需求，优质写字楼吸引了这些企业的进驻。

以广州K11为代表的珠江新城优质写字楼未来三年的供应将达142万平方米

　　珠江新城甲级写字楼低租金预租

　　世邦魏理仕的报告显示，珠江新城2015-2017年的优质写字楼供应量将达到142万平方米，以广州K11（周大福金融中心）项目为代表。

　　部分将于2016年落成的新增写字楼早已在2014年初开展预租，预租初期提供了大幅低于市场水平的租金吸引优质大型租户。

　　事实上，过去几年珠江新城大量的甲级写字楼供应已显著限制了租金的增长，将在2015-2017年入市的甲级项目采用的低价策略，令租户可以获得的实际租金甚至比天河体育中心、越秀区的旧甲级写字楼还要低。

　　广州金融城方面，由于定位为总部经济区，写字楼的自用率比较高，可租面积有限。金融城起步区目前所出让土地规划的建筑面积中，优质办公面积将达100万平方米，但其中仅有32万平方米的面积在2017年前建成投入使用，尽管交通设施和配套充分，但开发处于起步阶段，中短期对整体市场影响有限。