白银时代：文化地产的开发模式、定位与风控策略

　　2015年是深化改革关键年，面临着产业转型和升级重要任务，文化产业无非是产能过剩时期最好的归宿，十二五”期间，我国文化产业增加值的预期目标为2.4万亿元左右，约占同年国内生产总值的4%。为达到此目标，“十二五”期间文化产业的年均增长速度要达到19%，高于GDP年均增长率(10%)9个百分点。

　　文化产业大热，由此带来的文化地产也是水涨船高：

　　Hello Kitty主题乐园在安吉盛大开幕；

　　上海迪士尼乐园也即将开门迎客；

　　同时在青岛由万达投资的万达茂也将在今年开业……

　　高投入长回报周期是文化地产开发的特质，有激情同时确保风控才是文化地产持续发展的核心。世联依据服务多年文化地产的经验，有以下操盘经验想与各位同行分享。　 

　　根据世联研究，目前企业或纯开发商进入文化地产领域，主要以四种开发模式为主：

　　“主题公园型”，旅游特色明显，对开发商的资金力要求较高，其中主题公园的打造是关键；

　　“产业链模式”，现在国内多为打着产业链的幌子，干着真地产的事，实际导入的产业不超过20%，而真以大型产业园为核心的模式面临运营困难；

　　小清新派“商旅文化型”因为体量原因，则开发难度降低，更像打文化牌的商业地产，走精品路线，将每个开发步骤精细化，实操性高；

　　土壕派“区域综合型”，要求具备一级土地开发的能力，各方面都要强，实力强、运营强、资源整合强，也包括和政府的合作能力要强。

　　在开发过程中，最难的是选择什么模式，即核心定位问题。世联团队有几点体会：

　　1.开发主体需要先评估自己的资源整合能力，在四种模式中，区域综合型对开发商的资源整合能力要求最高，依次是主题公园型＞商旅文化型＞产业链复合型。其中万达楚河汉街就属于区域综合型，整合了电影放映制作、大型舞台演艺、电影科技娱乐、连锁文化娱乐、报刊传媒、中国字画收藏等6个行，可见其实力强悍；

　　2.项目需要结合消费惯性、距离、偏好、市场空白等市场化需求，综合考虑项目是该选“主题公园”“导入文化产业链”“融合文化与商业旅游”还是“多项目驱动”；

　　3.了解自己的整合力和项目核心驱动力后，开发商就得掂量下自己的资金沉淀，看看自己的腰包够不够鼓；

　　4.有钱当然可以任性啦，但也是有限度的。不同开发模式的风险可控性也不一样，其中风险最大的是区域综合型。

　　以上，是根据市场与开发主体作为两大因素选择定位的原则，但同时风险评估的过程是一个动态的过程，需要在丰满的理想与骨感的现实中找到最终方案，最为有效的方法与工具为多轮的经济测算，这里说的经济测算不仅是最后评估方案盈利水平的工具，更多的是通过对利润或现金流的要求，不断修正最终定位的产品配比与开发节奏：

　　根据不同项目的持有比例，测算对盈利水平的不同影响：以某商旅文化项目为例，目前市面上的持有比例可以分为三个层级：

　　100%持有，北京蓝色港湾就是只租不售，但对开发主体的经济能力要求较高；

　　持有80%基本保证后期运营，如万达广场的第三代产品；

　　同时收支平衡时，即现金流为0时的，返算的持有比例；

　　以上只是示例，另外开发节奏，特别是投入节奏也是影响整体现金流的关键，设计几套高投入物业的投入节奏点，来看不同开发分期对现金流的敏感性，也是关键，方法与上述类似，不赘述。

　　虽然蛋糕很大，现有的模式也有很多成功案例，但机遇跟风险是双生子，在垂涎美味的同时，也要考虑下自己的胃口，够不够大，然后谨慎，谨慎，再谨慎；评估，评估，再评估～一切OK后，再来一勺。