港资地产商为什么难进深圳？前海自贸区或是未来机会

　　深圳，一个紧挨着香港的一线城市，却成为了众多港资地产商多年来在内地发展一直讳莫如深的城市。新世界K11、恒隆广场、瑞安新天地、新鸿基APM、九龙仓IFS、太古里，太古汇、这些在全国赫赫有名的商业地标，为啥就是与深圳无缘？港资地产商不愿进入深圳，真相是这样吗？

　　撰稿/作者：罗一

　　近日，伴随着成都远洋太古里项目4月24日正式开业，这个在2014年在商业地产界引发高度关注的商业项目又再度吸引了罗一的眼球。身在深圳的罗一无法到成都去一览太古风采，可一河之隔的香港太古广场，还是依稀印象深刻。但罗一心里却一直有一个疑问。广州有太古汇、北京有三里屯太古里，上海有太古大中里，为啥深圳没有太古的项目呢？

　　（成都远洋太古里）

　　不仅仅如此，目前进入内地的港资地产商，新世界地产、新鸿基地产、恒隆集团、太古地产、瑞安集团、九龙仓等均以在全国各地大力开发商业地产，除了重点的“北上广”三大一线城市外，甚至成都、武汉、重庆、天津、无锡、佛山等二三线城市也成为其扩张目标。然而唯独一个城市，是个意外。

　　这个城市就是深圳，一个紧挨着香港的一线城市，却成为了众多港资地产商多年来在内地发展一直讳莫如深的城市。

　　香港的商业项目一直为内地从业者所津津乐道。从海港城、太古广场、圆方购物中心到K11、希慎广场，一个个商业样本成为众多商业地产商借鉴学习的目标。以细心谨慎著称的香港地产商，以时间铸就精品，一个商业项目开发周期往往长达10数年，细细雕琢后方亮相市场。

　　正因如此，香港地产商进入内地市场开发的项目，才备受关注。如新鸿基地产的北京APM、九龙仓的成都IFS；瑞安集团的上海新天地、武汉天地；新世界地产的上海K11；恒隆集团的上海恒隆广场；太古地产的广州太古汇、北京太古里、成都太古里等。十年铸一剑的港资企业，给中国内地带来了诸多的城市商业地标。

　　九龙仓成都IFS

　　然而，这些均没有在一河之隔的深圳得以实现。今天，罗一就来跟大家一起来分析探讨下，为什么港资地产商难进深圳？或者说进入了却无法施展所长？究竟是为什么呢？（个人观点，仅供大家探讨）

　　这一两年，随着前海深港合作区的推进和开发，深圳地方政府一直希望部分项目能够邀请香港地产商进入合作开发，部分前海地块甚至定向供应港资企业，然而，被吸引进来的依然寥寥可数。

　　正如人们对于中国商业地产NO.1的万达集团为何迟迟不进深圳的疑惑一样，王健林的回答是“不是不想进入深圳，而是没有合适的机会进入。”究其原因，这依然不得不从深圳复杂的地产大环境说起。

　　1、深圳土地匮乏，难以提供港资地产商需求的地块

　　相关数据显示，2008-2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米。而2012年深圳中心城区更是出现零地块出让的景象，2013-2015年，深圳土地出让主要位于宝安、龙岗、龙华、前海等远离中心城区的区域，部分甚至有定向供应要求。每年仅有几块商用地块，也是被本土房企高溢价率拿下。拿地成本不断高企，土地供应稀缺助推存量土地的再利用，因此，从城市更新（旧改）方面获取土地资源成为深圳房地产开发的主流。

　　与之相对应的，确是其他城市，土地资源相对没有如深圳这般饱和，能在有限的条件中給予港资地产商非常优惠的条件、优质的土地资源，甚至是中心城区中心地段。港资企业当然热衷前往。

　　2、港资地产商水土不服，文化冲突存在

　　其实，作为港资地产商的代表企业，新鸿基地产曾于2007年开始介入深圳旧改，甚至一度在龙岗片区拿下四大旧改项目，总建面超过70万方，投资将达近50亿元，原计划于2011年完成。然而在2008年新鸿基家族剧变之后，新鸿基打算退还深圳4个旧改项目的消息也逐渐传开。但不管外界的消息如何，新鸿基对此均未作出任何回应。随后，这4个旧改项目的事情随着新鸿基的沉默不了了之。而到现在，新鸿基地产基本上已属于退出深圳市场。

　　新鸿基上海环贸IAPM

　　而进入深圳同样败走的还有李嘉诚旗下的和记黄埔。和黄进入深圳采取的是央企中航地产合作，开发的首个项目世纪汇，目前也处于招商进展缓慢，半死不活阶段。而据此前有媒体爆料，和黄与中航在此项目上发生分歧，港资企业项目进度慢，而深圳企业追求效率，双方文化理念冲击，最终不欢而散。经中航事件后，李嘉诚对于深圳市场失望，其与中航合资组建的公司也员工所剩无几。

　　前车之鉴，在经过新鸿基、和记黄埔之后，一向保守扩张、小心谨慎的香港地产商对于深圳市场又多了几分顾虑。

　　3、深圳本土商业地产发达，外来和尚难念经

　　深圳商业地产界的本土势力很强，标杆性的商业地产项目基本都是深圳本土的地产公司开发和运营，比如万象城、KKmall、COCOpark、益田假日、海岸城、海雅缤纷城。从土地获取资源看上，目前介入深圳旧改也多是本土企业如佳兆业、京基、星河、信义、富通、鸿荣源、卓越集团、益田集团、东海集团等，以及央企国企保利、中航、中粮、中信、华润、深振业、深业集团、招商、华侨城等。

　　这批企业，要么非常了解深圳地产市场的操作规则，要么背靠央企国企大背景，母公司实力强大。所谓强龙压不过地头蛇，而在深圳商业地产界，更像是进入蛇谷，外来开发商难以打破市场格局。

　　4、外来商业地产商多与本土开发商合作开发

　　若说深圳商业地产，是本土企业的天下并不为过，但严格意义上来说，也不完全是。外来开发商在深圳成功介入的商业项目也有，但多是采取和本地开发商股权合作开发的模式。

　　深圳深国投广场

　　如新加坡凯德，其最早的是和深国投置地（现更名印力集团）合作，福田农林路的深国投广场（原名嘉信茂购物中心），该项目嘉德置地集团与深国投商置联合开发的，凭借周边富人区的强大购买力，山姆会员深国投广场店连续5年成为沃尔玛在全球年销售额最高的门店。而凯德的另一个正在建设的南油来福士广场，则是凯德与深圳市恒裕实业（集团）有限公司共同开发。

　　至于新进入深圳的央企和国企，自然情况又所有不同，如远洋地产，虽未在深圳拿地或者直接竞标旧改，但却是以收购深圳本土房企股权或项目股权方式进入深圳市场。

　　然港资企业，在内地选择合作伙伴，却是非常谨慎的。太古地产进入内地十余年，才仅仅是与远洋合作北京颐提港、成都太古里，而新世界、恒隆、新鸿基却多年都是独立开发，这一方面是与内地企业各种磨合问题，另一方面也是港资企业的文化特性决定。

　　港资地产商该如何介入深圳市场？

　　近日，有圈内人士探讨，港资地产商如果要进入深圳市场，或采取与地铁集团合作获取地铁上盖物业的项目是一个非常好的途径。然，以港资企业开发项目的周期较为缓慢，其合作难免也会有很多变数和矛盾。

　　就目前而言，对于港资地产商而言最有利的还是借着自贸区落地，进入深圳前海地区，享受政策优惠，同时又能获得一些优质的土地资源。不过，前海的地价确实不便宜，其部分优质的商用地块屡次创新深圳土地交易总地王价。这或许也是诸多港资地产商犹豫的原因之一。

　　虽然前海目前商业项目不多，但写字楼需求供不应求，商业发展前景非常大。同时，政府方面也正在筹建港货交易中心，邀请港资地产商加入开发。

　　随着广东自贸区获批，前海地区发展前景被认可，政府在前海的政策方面向港资企业不断抛出橄榄枝，也吸引了部分香港地产商蠢蠢欲动。前段时间，前海出让的2015年首宗商用地被香港嘉里置业38.6亿拿下，而嘉里也成为首家在深圳前海拿地的港企。

　　或许借着自贸区这股东风，未来太古、新鸿基、新世界、恒隆等落地深圳也有可能哦。这并非罗一在此YY，小伙伴们就搬着小板凳等着吧，市场瞬息万变，一切皆有可能。