昆明商业地产处于混沌期 万达广场领跑昆明商业地产

　　2014年10月31日，万达集团迎来了第100座万达广场-昆明西山万达广场的开业，这标志着万达正式进入昆明市场。虽然万达因为各项庆祝活动的原因，刻意限制人流，但当天依然有30多万人次光顾，当日销售业绩突破3000万元。

　　 还记得约20年前，家乐福，沃尔玛进入中国市场，当时给中国的超市行业带来非常强烈的冲击。宽大明亮的购物场所，非常丰富的商品，冬天暖气夏天空调的购物环境，基本上可以买到家庭日常所需的任何商品。在今天我们看来以上说的这些稀松平常，是任何一个大型超市都具备的标准配设。但我们研究的是20年前的中国市场。以上的一切都让当年的中国人觉得在这里购物完全是一种享受，实在是令人难忘。中国本土的零售业者也是在那个年代接受了这样一次冲击，一次洗礼，一次培训。

　　 市场成熟 需要商业多元素进入

　　 一家大型国有连锁超市品牌的拓展部总经理回忆说，当年他会花大量的时间在家乐福超市里面逗留，发现各种事务既新鲜又兴奋。研究各种销售陈列道具，广告宣传手法，卖场卫生管控方法，各种深入人心的促销方法等等一切都让中国的超市从业者眼花缭乱。　 

　　可事实是勤劳务实，善于学习的中国人，通过模仿与超越，使得20年后的家乐福在中国的绝大多数城市都没有立足之地，绝大多数城市的零售业几乎都有本土的零售业巨头把持着百货超市的市场。以上案例非常清晰表明了：有时候竞争不一定都是坏事，市场的成熟与发展其实需要更多的元素进入与刺激，方能够完成裂变。

　　 万达 领跑昆明商业地产

       万达广场进入昆明， 与家乐福进入中国市场是同样的道理，昆明目前的商业地产市场的发展目前正处于一个瓶颈期，发展混沌期。

　　 因为房地产住宅类市场的获利能力越来越弱的原因。政府处于发展经济，改善城市格局面貌，增加税收，增加用工岗位等诸多综合因素的考量，城市里面大多数地块出让时均配置有大量商业指标原因。走在前面的商业开发企业也不乏有获取暴利的案例存在。

　　 使得眼下大家一窝蜂的做商业房地产，不管项目各种条件是否具备，不管团队是否有能力驾驭，也不管开发过程中现金流的管控与需求。这样的结果势必会出现部分的商业地产产品，是没有办法正常使用的，更加不可能获利。即便是通过营销手段完成了商铺销售的项目，在实际经营过程中也会面临各种困难。

　　万达集团在商业地产开发之路上也是坎坷曲折，一路走来不但建立了一个商业地产王国，旗下也培养了一群商业地产的开发精英，发展了开发商业地产所必须的各种市场资源，完善了商业地产开发过程中的各种流程。这些都是商业地产项目开发所必须具备的先决条件。因而万达的商业产品虽不算精妙绝伦，但绝对是非常贴近市场，非常有溢价能力，经营能力的产品。我们解读万达的商业产品不应该评价其是否高大上，而应该从产品的市场认同度，项目的现金流控制水平，产品的成本管理精度，销售型商业物业销售之后的经营状况管控，项目经营初期在运营推广上的出众手法，项目的经营获利能力等多重纬度考量。我认为万达在商业地产开发之路上绝对可以做我们昆明各个商业地产开发企业的老师，犹如当年的家乐福一样。

　　 商业开发 逆水行舟不进则退

　　 当然万达进入并非是让昆明的商业地产市场哀鸿遍野，昆明毕竟是大型城市，众多消费者的需求无法由任何一个购物中心可以满足的。但是消费者或者投资人经过这样的洗礼以后，会变得更为成熟理性，更加会比较。这将促使我们在商业地产的产品研发，招商执行，运营推广等各个环节的工作都需要更加精准的贴近市场，找准需求。否则我们的消费者将会被更加懂得市场的团队所吸引，投资人也会选择未来预期价值更高的产品。

　　简而言之，万达的进入是扎扎实实的为我们上了一课，它在提醒我们商业地产开发绝非儿戏，一切工作均需要审慎为之。万达的进入也告诉我们，市场不会停下来等待，我们今天的处境是犹如逆水行舟不进则退。

　　不久的将来更多优秀的商业物业运营商也许都会选择这个城市，也许未来太古汇，新鸿基广场，华润万象城，中粮大悦城都将出现在这个城市。我们与其届时再来感叹“狼来了”，不如从今天开始就聚集实力，期待我们昆明的本土地产企业能够卧薪尝胆，为我们贡献更多商业地产的精品。