佳兆业重组新方案有望确定 财报披露仍是其最大掣肘

　　香港一位熟悉债务重组市场的资深人士向记者透露，融创再度与佳兆业海外债权人委员会见面，但尚未有最新的重组方案推出，而境内的谈判目前进展更加顺利，双方的分歧正逐步缩窄，“融创与多家银行组成的债委会一直在积极进行方案优化，有望在未来两三周内完成境内重组的谈判。”

　　他表示，债委会目前由34家境内银行中的7家银行牵头组成，主要由负责风险控制的行长一级高管组成，“每周债委会都会举行定期会议，双方对重组方案进行了多次商讨。希望最终可以达成一个对各方都有利的方案。”

　　尽管“佳兆业风波”仍悬而未决，但海外投资者对高收益债券却依然热情不减。

　　“佳兆业只是一宗个别事件，并不代表整个内房行业的普遍问题，投资者在这个事件中接受了一些教训，但这个事件对市场的影响已基本全部反映出来了。”4月27日，香港惠理基金（下称“惠理”）高级基金经理叶浩华向记者表示。

　　他续称，目前整个市场而言，中国房地产债券仍是亚洲区内最具吸引力的，“这些债券的估值与其他亚洲信贷相比更加吸引，而且还有较大的市场上升空间。同时，房地产行业的企业模式基本相同，一些拥有优质资产如土地及楼房的债券有更好的违约回收率（recovery rate）。”

　　截至今年4月22日，中国高收益债券的整体收益率约为9.36%，而其他亚洲地区高收益债券的收益率为6.49%，美国高收益债券的收益率仅为5.88%。

　　他透露，目前他负责的惠理大中华高收益债券基金资产规模约14亿美元，其中47%配置于房地产行业，平均信贷评级为B，到期收益率为11%。该基金的前十大投资中包括时代地产、龙光地产、合景泰富地产，以及中骏置业等内地房地产企业发行的海外美元高息债券。

　　同时，他表示，目前市场的负面消息已经基本消化完毕，投资者开始回归价值等基本面。去年佳兆业事件曝光后，一些私人银行客户开始转向买入互惠基金，以避免持有单一债券的风险，而且可以获得更好的流动性和更多选择。

　　佳兆业：重组尚未有新方案

　　据记者了解，佳兆业的债务重组正进行得如火如荼。据相关消息人士透露，佳兆业前主席郭英成的意外归队可能是为了解决财务报表的问题，“财务报表公布之前，需要通过首席财务官、审计委员会以及公司董事局的审批，由于财报延期公布，导致境内外债权人谈判进展受阻。”

　　他指出，根据香港法律相关规定，目前融创中国（01918.HK）与佳兆业的股权收购方案如果要顺利进行，必须首先与境内外债权人达成重组协议，并且通过香港联交所以及证监会的批准。“在此之前，佳兆业必须要披露完整的财务报表，目前融创方面已经在与监管层进行沟通，争取获得部分豁免。”

　　香港一位熟悉债务重组市场的资深人士向记者透露，融创再度与佳兆业海外债权人委员会见面，但尚未有最新的重组方案推出，而境内的谈判目前进展更加顺利，双方的分歧正逐步缩窄，“融创与多家银行组成的债委会一直在积极进行方案优化，有望在未来两三周内完成境内重组的谈判。”

　　他表示，债委会目前由34家境内银行中的7家银行牵头组成，主要由负责风险控制的行长一级高管组成，“每周债委会都会举行定期会议，双方对重组方案进行了多次商讨。希望最终可以达成一个对各方都有利的方案。”

　　下一个佳兆业？

　　当佳兆业的境内外债权人仍在进行着漫长的重组谈判时，富豪张志熔控股的恒盛地产（01638.HK）也开始撩拨债权人敏感的神经。

　　作为上海（楼盘）一家中型住宅房地产开发商，此前，恒盛地产由于债台高筑，流动性紧张以及巨额亏损等引发市场担忧公司可能无力支付一笔1950万美元的债息，随即导致公司两只离岸债券价格出现明显下跌。

　　“公司已经表示有足够的能力支付这笔债息，同时张志熔曾连续两年提出私有化计划，如果真的公司资不抵债，他完全没有必要这么做。”一位海外债权人向记者透露。

　　“恒盛最终按时支付了这笔利息以避免出现违约，我们也在积极关注最新进展，希望寻找一些合适的买入时机。”惠理副基金经理胡文倩向记者表示。

　　然而，该公司4月15日披露的财报的确岌岌可危。报告显示，截至2014年12月31日止，恒盛的合约销售额同比暴跌45%至40亿元，并录得约30亿元的巨额亏损。同时，恒盛地产的资本负债率却飙至135.3%。

　　4月20日，穆迪宣布将恒盛地产的公司家族评级从Caa1下调至Caa3，并将恒盛的高级无抵押债务评级从Caa2下调至Ca。上述评级展望为负面。

　　“恒盛评级下调反映了穆迪对该公司违约风险较高的担忧。此外，恒盛2014年业绩极不理想，显著削弱了其为2015年10月25日到期的债券进行再融资的能力。”穆迪副总裁、高级分析师何卓荣指出。

　　穆迪报告指出，该公司的现金结余由2013年底的30亿元降至2014年底的14亿元，不足以偿还3亿美元的境外债券。

　　同时，2014年底恒盛未偿还到期的1.496亿元本金和4640万元利息。恒盛的现金/短期债务比率也出现明显恶化，从2013年底的55.5%降至2014年底的8.7%。

　　截至2014年底，该公司土地储备的总建筑面积约为1480万平方米，分布在上海、北京、天津，以及长三角和东北几个二三线城市。

　　“继佳兆业之后，恒盛以及其他一些经营不善、过度举债的中小型房地产公司可能会陆续出现违约。”上述熟悉债务重组市场的资深人士告诉记者。

　　高息债券发行升温

　　事实上，海外债券发行在年初经历短暂的静寂之后，近月以来已经出现明显的升温。

　　“我们看到市场上一些评级较低的内房公司也成功发行了海外债券，虽然海外投资者在对公司尽职调查以及管理层背景调查上更加严谨，但整体而言，一级市场发行的气氛正在逐渐变好。”某外资银行债券分析师表示。

　　上述人士指出，在佳兆业于4月20日宣布两笔债息违约之后，景瑞控股有限公司（01862.HK）以及朗诗绿色地产有限公司（00106.HK）这两家中小型房企分别在海外发行了债券募集资金。

　　其中，景瑞控股成功发行了1.5亿美元三年期债券，票面息率为13.25%，比原先的指导价格低25个基点，且低于该公司去年发行的五年期美元债13.625%的息率。该债券获得穆迪B3的评级，惠誉则给予B的评级。

　　同时，朗诗绿色地产则于4月24日向海通证券(600837,股吧)发行了一笔2018年到期1亿美元优先债券，息率为9.5%，用于并购、流动资金及一般公司用途。

　　此外，叶浩华表示，高收益债券与股票市场的相关性目前为40%左右，因此股市畅旺亦增加了投资者对高息债券市场的关注度。野村证券报告显示，大约85%的内房债券主要由亚洲投资者认购，高于整体亚洲投资者对于亚洲债券约65%的认购率。

　　根据Dealogic提供的数据显示，今年迄今为止，内地房地产企业离岸高收益债券发行8宗，累计融资39.27亿美元，而去年同期则发行了14宗，涉及资金为53.46亿美元，同比分别下降43%、26.5%。

　　数据显示，过去两年中国房地产企业在海外市场分别发行了累计金额195亿美元、214亿美元的G3债券（以美元、欧元或日元计价的债券），占整个亚洲房地产企业发债的比例超过76%。

　　此外，中国政府近期的减息降准等政策，以及在今年3月底公布将购买二手房的首付比例由60%降至40%等措施，都有助于刺激内地楼市的需求，同时也可缓解海外投资者对楼市调控政策的担忧。

　　穆迪在4月17日发布的报告中表示，尽管今年1、2月份全国房地产销售疲软，但穆迪预计11家受评开发商在2015年全年将实现5%-10%的合约销售增长目标，不过这一增速仍低于2014年17%的水平。

　　同时，穆迪预计，这些受评开发商将控制其扩张计划，调整债务增长速度，使之与收入增速更趋一致，这将有助于使2015年收入/债务比率和EBITDA利息覆盖率回稳。