佳兆业境内重组新进展：分歧缩窄 有望两三周内完成谈判

　　香港一位熟悉债务重组市场的资深人士向21世纪经济报道记者透露，融创再度与佳兆业海外债权人委员会见面，但尚未有最新的重组方案推出，而境内的谈判目前进展更加顺利，双方的分歧正逐步缩窄，“融创与多家银行组成的债委会一直在积极进行方案优化，有望在未来两三周内完成境内重组的谈判。”

　　他表示，债委会目前由34家境内银行中的7家银行牵头组成，主要由负责风险控制的行长一级高管组成，“每周债委会都会举行定期会议，双方对重组方案进行了多次商讨。希望最终可以达成一个对各方都有利的方案。”

　　尽管“佳兆业风波”仍悬而未决，但海外投资者对高收益债券却依然热情不减。

　　“佳兆业只是一宗个别事件，并不代表整个内房行业的普遍问题，投资者在这个事件中接受了一些教训，但这个事件对市场的影响已基本全部反映出来了。”4月27日，香港惠理基金（下称“惠理”）高级基金经理叶浩华向21世纪经济报道记者表示。

　　他续称，目前整个市场而言，中国房地产债券仍是亚洲区内最具吸引力的，“这些债券的估值与其他亚洲信贷相比更加吸引，而且还有较大的市场上升空间。同时，房地产行业的企业模式基本相同，一些拥有优质资产如土地及楼房的债券有更好的违约回收率（recovery rate）。”

　　截至今年4月22日，中国高收益债券的整体收益率约为9.36%，而其他亚洲地区高收益债券的收益率为6.49%，美国高收益债券的收益率仅为5.88%。

　　他透露，目前他负责的惠理大中华高收益债券基金资产规模约14亿美元，其中47%配置于房地产行业，平均信贷评级为B，到期收益率为11%。该基金的前十大投资中包括时代地产、龙光地产、合景泰富地产，以及中骏置业等内地房地产企业发行的海外美元高息债券。

　　同时，他表示，目前市场的负面消息已经基本消化完毕，投资者开始回归价值等基本面。去年佳兆业事件曝光后，一些私人银行客户开始转向买入互惠基金，以避免持有单一债券的风险，而且可以获得更好的流动性和更多选择。

　　佳兆业：重组尚未有新方案

　　据21世纪经济报道记者了解，佳兆业的债务重组正进行得如火如荼。据相关消息人士透露，佳兆业前主席郭英成的意外归队可能是为了解决财务报表的问题，“财务报表公布之前，需要通过首席财务官、审计委员会以及公司董事局的审批，由于财报延期公布，导致境内外债权人谈判进展受阻。”

　　他指出，根据香港法律相关规定，目前融创中国（01918.HK）与佳兆业的股权收购方案如果要顺利进行，必须首先与境内外债权人达成重组协议，并且通过香港联交所以及证监会的批准。“在此之前，佳兆业必须要披露完整的财务报表，目前融创方面已经在与监管层进行沟通，争取获得部分豁免。”

　　香港一位熟悉债务重组市场的资深人士向21世纪经济报道记者透露，融创再度与佳兆业海外债权人委员会见面，但尚未有最新的重组方案推出，而境内的谈判目前进展更加顺利，双方的分歧正逐步缩窄，“融创与多家银行组成的债委会一直在积极进行方案优化，有望在未来两三周内完成境内重组的谈判。”

　　他表示，债委会目前由34家境内银行中的7家银行牵头组成，主要由负责风险控制的行长一级高管组成，“每周债委会都会举行定期会议，双方对重组方案进行了多次商讨。希望最终可以达成一个对各方都有利的方案。”

　　下一个佳兆业？

　　当佳兆业的境内外债权人仍在进行着漫长的重组谈判时，富豪张志熔控股的恒盛地产也开始撩拨债权人敏感的神经。

　　作为上海一家中型住宅房地产开发商，此前，恒盛地产由于债台高筑，流动性紧张以及巨额亏损等引发市场担忧公司可能无力支付一笔1950万美元的债息，随即导致公司两只离岸债券价格出现明显下跌。

　　“公司已经表示有足够的能力支付这笔债息，同时张志熔曾连续两年提出私有化计划，如果真的公司资不抵债，他完全没有必要这么做。”一位海外债权人向记者透露。

　　“恒盛最终按时支付了这笔利息以避免出现违约，我们也在积极关注最新进展，希望寻找一些合适的买入时机。”惠理副基金经理胡文倩向记者表示。

　　然而，该公司4月15日披露的财报的确岌岌可危。报告显示，截至2014年12月31日止，恒盛的合约销售额同比暴跌45%至40亿元，并录得约30亿元的巨额亏损。同时，恒盛地产的资本负债率却飙至135.3%。

　　4月20日，穆迪宣布将恒盛地产的公司家族评级从Caa1下调至Caa3，并将恒盛的高级无抵押债务评级从Caa2下调至Ca。上述评级展望为负面。

　　“恒盛评级下调反映了穆迪对该公司违约风险较高的担忧。此外，恒盛2014年业绩极不理想，显著削弱了其为2015年10月25日到期的债券进行再融资的能力。”穆迪副总裁、高级分析师何卓荣指出。

　　穆迪报告指出，该公司的现金结余由2013年底的30亿元降至2014年底的14亿元，不足以偿还3亿美元的境外债券。

　　同时，2014年底恒盛未偿还到期的1.496亿元本金和4640万元利息。恒盛的现金/短期债务比率也出现明显恶化，从2013年底的55.5%降至2014年底的8.7%。

　　截至2014年底，该公司土地储备的总建筑面积约为1480万平方米，分布在上海、北京、天津，以及长三角和东北几个二三线城市。

　　“继佳兆业之后，恒盛以及其他一些经营不善、过度举债的中小型房地产公司可能会陆续出现违约。”上述熟悉债务重组市场的资深人士告诉21世纪经济报道记者。

　　高息债券发行升温

　　事实上，海外债券发行在年初经历短暂的静寂之后，近月以来已经出现明显的升温。

　　“我们看到市场上一些评级较低的内房公司也成功发行了海外债券，虽然海外投资者在对公司尽职调查以及管理层背景调查上更加严谨，但整体而言，一级市场发行的气氛正在逐渐变好。”某外资银行债券分析师表示。

　　上述人士指出，在佳兆业于4月20日宣布两笔债息违约之后，景瑞控股有限公司以及朗诗绿色地产有限公司这两家中小型房企分别在海外发行了债券募集资金。

　　其中，景瑞控股成功发行了1.5亿美元三年期债券，票面息率为13.25%，比原先的指导价格低25个基点，且低于该公司去年发行的五年期美元债13.625%的息率。该债券获得穆迪B3的评级，惠誉则给予B的评级。

　　同时，朗诗绿色地产则于4月24日向海通证券发行了一笔2018年到期1亿美元优先债券，息率为9.5%，用于并购、流动资金及一般公司用途。

　　此外，叶浩华表示，高收益债券与股票市场的相关性目前为40%左右，因此股市畅旺亦增加了投资者对高息债券市场的关注度。野村证券报告显示，大约85%的内房债券主要由亚洲投资者认购，高于整体亚洲投资者对于亚洲债券约65%的认购率。

　　根据Dealogic提供的数据显示，今年迄今为止，内地房地产企业离岸高收益债券发行8宗，累计融资39.27亿美元，而去年同期则发行了14宗，涉及资金为53.46亿美元，同比分别下降43%、26.5%。

　　数据显示，过去两年中国房地产企业在海外市场分别发行了累计金额195亿美元、214亿美元的G3债券（以美元、欧元或日元计价的债券），占整个亚洲房地产企业发债的比例超过76%。

　　此外，中国政府近期的减息降准等政策，以及在今年3月底公布将购买二手房的首付比例由60%降至40%等措施，都有助于刺激内地楼市的需求，同时也可缓解海外投资者对楼市调控政策的担忧。

　　穆迪在4月17日发布的报告中表示，尽管今年1、2月份全国房地产销售疲软，但穆迪预计11家受评开发商在2015年全年将实现5%-10%的合约销售增长目标，不过这一增速仍低于2014年17%的水平。

　　同时，穆迪预计，这些受评开发商将控制其扩张计划，调整债务增长速度，使之与收入增速更趋一致，这将有助于使2015年收入/债务比率和EBITDA利息覆盖率回稳。