新华联苏波：多地文旅项目将入市 海外市场收获在即

　　(赢商网北京站记者报道)从2011年开始，新华联不动产形成住宅地产、商业地产、文化旅游地产三驾马车并驾并齐的发展格局，先后布局安徽芜湖、长沙望城、西宁等八个城市。为此，新华联不动产董事总经理苏波对赢商网记者讲到：“房地产作为新华联集团的重要的板块之一，这几年迎来了蓬勃的发展，而未来发展的主要方向将是文化旅游地产”。

　　不仅仅在国内，新华联还将拓展的触角伸向了海外，而随着前期大量的投入，海外市场将会进入收获季节。其中，马来西亚、韩国等地的项目今年下半年将实现销售。之后，还将准备布局美国、澳大利亚等地。

新华联不动产董事总经理苏波

　　赢商网：近年，新华联积极的转型求变，多元化发展，新华联取得哪些“成绩”？

　　苏波：新华联从2011年7月8日上市以后，从专注住宅领域，向住宅地产、商业地产和文旅地产的“三驾马车”战略转型。在商业地产方面，新华联全国商业土地使用超过100万平方米，转型还是比较成功的，着力打造新华联购物中心。现在已经布局八个城市，比较成熟的是西宁的新华联购物中心，预计今年7月8日全面开业，招商已经超过95%，在进行后期工程的收尾工作。另外，上海、银川、唐山、北京等地的商业地产项目，都在做前期的规划设计、工程建设，明年预计还有三家购物中心将要开业。

　　北京以灵动的街区式商业为主，围绕着项目周边的商业街区、底商，在平谷有很多的项目，商业面积约合计约10万平方米。平谷属于北京的远郊区县，地理位置比较偏僻，商业也不是十分发达，这也是新华联进入的机会。我们也瞄准这个机会，从前年开始就拿了商业用地，将建体验式的街区商业、街铺。

　　赢商网：据我们了解，新华联的文化旅游地产将是未来一个重要的突破点。您能介绍一下在这些方面的相关进展么？

　　苏波：的确，这方面是新华联未来发展的主要方向，这几年花了很多的精力打造文化旅游地产。新华联希望这些项目能够传承中华民族的伟大复兴，其中很重要的就是文化复兴，而建筑就是其中的一个文化符号。

　　当然，在做这方面资源整合的时候，新华联也特别注意了几个问题。第一，文化旅游地产的核心要素是好的旅游资源，要把最好的旅游资源掌握到手上，这是做旅游地产必备的基础性的。第二，这一定是大型的资源整合的工作。新华联集团在中国的影响力越来越大，去年集团营业收入达到570亿。房地产作为集团的比较重要的板块，这几年迎来了蓬勃的发展。

　　就在去年，新华联陆续在安徽、湖南、云南等地大力发展文化旅游项目。其中，在安徽芜湖老街的新华联项目已经进入倒计时。今年，项目一期商业老街就要营业了，涵盖了古街古镇、第五代海洋馆、奥特莱斯、五星级酒店、商业街组成，占地面积超过1200亩地（约800万平方米）大型的旅游项目。

　　另外，我们还在湖南的湘西、云南的著名的景点进行互动。以湖南为例，在望城我们开发一个望城新华联国际铜官窑国际旅游度假中心，土地用地超过2000亩地，依托国家文物旅游区的保护，深度挖掘铜官窑陶瓷文化、书堂山欧阳询书法文化、铜官红色文化、湘江流域山水特色、湖湘文化及湘中建筑特色。其实，铜官窑在唐朝是很著名的窑址，有非常渊源的历史和人文的积淀。我们集团旗下拥有品牌红官窑，也是中国高端陶瓷的驰名商标，我们把陶瓷文化很好的集合起来，使中国的传统文化在项目中能有极大的体现。现在，这个项目既是湖南省重点工程，也是长沙市重点工程，建成后预计游客每年会超过500万人次。

　　此外，2013年6月，我们还在上海虹桥商务区核心区域拿了约170亩地（出让面积90867.2平方米），现在在建新华联国际中心。项目依托周边两大不可替代的资源，全球最大的虹桥枢纽和全球最大的会展中心，项目有18个独栋、索菲特酒店、购物中心和商业街，是在虹桥商务区最重要的项目之一。

　　赢商网：您对未来商业地产的趋势怎么预判？新华联将会做怎样的应对呢？

　　苏波：从百货商店、专业市场，到现在的购物中心、社区商业、街铺，都受电商的冲击，纯百货形态已经退出历史舞台。现在，越来越多的购物中心更强调体验性，餐饮在项目业态中已经占到很大的比例，像万达广场中餐饮比列基本达到40%。体验式营销能带来更多的客流量，还有电影、儿童乐园等体验业态进入到商业项目内。未来商业还是以体验为主，这也是未来商业的发展方向。

　　儿童乐园也是体验式业态中重要的业态之一，现在很多的企业都在加大儿童乐园的投入，新华联也不例外。新华联有文化旅游地产、商业地产项目，都需要与儿童业态合作。儿童乐园就包括教育娱乐、智力开发、潜能的提高、团队精神的培养等。这样一方面给文化旅游、商业地产注入新的活力。同时，也给新华联旗下的商业项目在未来的竞争中，抵抗其他同行和电商的竞争。

　　赢商网：那么在未来，新华联又会有怎样的战略和布局？

　　苏波：新华联在海外地产将大跨步的往前走，在马来西亚、韩国等地的项目都已经动工建设，下半年要实现销售。后期准备进入美国、澳大利亚市场，希望在海外能够像阿里巴巴一样得到芝麻开门的咒语打开宝库的大门。

　　赢商网：在这样的发展策略之下，在您的带领下新华联可谓取得了巨大跨越，您觉得最大的收获是什么？同时面临最大的问题是什么？

　　苏波：四年以来，新华联无论在品牌、品质、开发规模、市场的影响力、业态的转变，都有了一些比较明显的改变和进步。新华联不动产使集团主席傅军倾注了50%-60%的精力，关注发展与未来战略。随着优势的凸显，新华联将摆脱单一对市场销售的局面，以多元发展、长短结合的发展为方向。

　　其实，商业地产是一把双刃剑，做好了对企业的发展特别有利，做不好会造成资金的大量沉淀。一方面要把握好持有和销售的关系，商业地产在公司总的开发中持有量控制在35%。打破这个比列，现金流就会出现问题。另一方面，要项目选址上要具有优势。新华联不动产的商业地产在整体开发量的30%以内，旅游地产占比不到10%，其余为住宅和产业地产。

　　想要做好商业地产，地理位置特别重要。另外，周边的购买力、居住人口的总量，要有效的考虑商业地产选址。还有就是商业地产对管理和运营的能力要求比较高，一个个优秀的团队要从规划设计开始到招商，再到最后的运营管理都能始终的跟进，这就是现下商业地产遇到的问题，我们也在不断的摸索。商业地产在未来的发展中要更谨慎、更专业的团队。

　　赢商网：提到商业地产的团队，您能透漏下新华联如何突破人才短板的问题么？

　　苏波：人才永远是企业发展的最重要的主题，万达是中国商业地产的黄埔军校，培养了很多优秀的人才。新华联也吸引了万达、宝龙等优秀的商业地产人才。一方面，要吸引相应的优秀人才加入新华联，新华联很在乎诚信和职业经理人发展的平台，我们也会对人才进行KPI指标的考核。另外，作为中国五百强之一的新华联，也吸引人才的加入。人才加入后，会迅速执行“传帮带”的效果。吸引外来的员工，同时培养自己的员工。