《每周下午茶》47期：金隅嘉品Mall成东坝商圈新势力

　　随着电子商务及新开商业项目的不断增长，新兴商圈崛起之余，传统商圈辐射范围开始不同程度地被缩减。于是，众多开发商开始转型，重新定义和发掘商业潜力。直到“社区商业”概念被正式提出，这一商业模式被广泛关注，开启了新一轮的探索和实践。

　　作为金隅嘉业首个自持型购物中心项目，金隅嘉品Mall在整个金隅商业发展格局中，占有举足轻重的地位。经过了近几年的开发建设和精心筹备，项目在招商等各个环节中进展顺利，如今已经进入开业倒计时阶段。

　　那么，之于东坝商圈及金隅嘉品Mall的未来，除了金隅嘉业自身的诠释之外，业内同行、品牌商家又有怎样的专业意见和建议？4月28日，中经联盟与赢商网特别策划并邀请了业内相关人士，走进金隅嘉品Mall、共话东坝商圈发展未来。

第47期下午茶嘉宾集体合影

　　主持人：中经联盟秘书长                           陈云峰

　　东道主：

　　金隅嘉品Mall推广部经理                          刘晓雪

　　金隅嘉品Mall招商部经理                          陈佳蔚

　　与会嘉宾：

　　泛海商业地产经营管理有限公司总经理               王亚平

　　中弘股份商管总经理                              段炜

　　首开商业地产副总经理                            王颖林

　　达美中心广场招商经理                            王佩侃
 
　　泛海商业地产经营管理有限公司商业发展部高级经理    文乐

　　赢商网京津冀区域董事总经理                      王崇岩

　　特特乐副总经理                                 马平英

　　棒约翰开发经理                                 李志鹏

　　达美运营总经理助理                             董诗蕙

　　东坝业主                                      李冰

　　陈云峰：今天的主题围绕“开掘新区商业新势力”话题展开，作为新崛起的东坝商圈，商业新势力估计非金隅嘉品Mall莫属。我们都知道，金隅嘉品Mall作为金隅系统内首个自持型购物中心，在金隅的整体发展战略部署上，有着举足轻重的作用。另外，金隅嘉品Mall又是东坝商圈第一个敢于吃螃蟹的人--做社区型商业，并即将在今年秋季开业，所以，活动开始我们先请东道主金隅推广部经理刘晓雪和招商部经理陈佳蔚向各位介绍金隅嘉品Mall情况以及项目的商业优势？

　　金隅嘉品Mall招商部经理  陈佳蔚

　　陈佳蔚：相信大家对东坝区域都有所关注，作为东坝首家购物中心的金隅嘉品Mall，项目的开发、招商、运营都由公司自己的团队来负责完成。即将开业的金隅嘉品Mall位于东坝中路，定位为社区型商业Mall，项目总建筑面积近10万平方米。

　　项目包括地上五层，地下四层，其中B3-B4层规划为停车场；B2层规划为大型综合超市；B1层为快餐以及生活配套零售商铺；地上1层至2层规划以服装、配饰为主；3层主要集中围绕儿童主题，包括儿童娱乐、儿童教育、儿童零售。4层、5层是以餐饮为主，其中4层除餐饮外，还涵盖了部分运动、户外的零售业态，；5层除餐饮外，还在北京东部地区首次引进了保利影院，进驻的主力品牌包括华联BHG生活超市、保利影院、优衣库、百家好、热风、滔博运动、星巴克、麦当劳、必胜客、西贝、丽家宝贝、莫莉幻想、悠游堂、尚品宅配等品牌。

　　项目在前期定位策划阶段，我们聘请了业内专业公司来配合完成项目的定位规划工作，他们从各自专长的领域给我们提供了具有建设性的意见建议。项目建筑设计聘请了凯利森建筑事务所，代表项目包括杭州、成都等多个万象城以及上海港汇恒隆等，设计的项目在建筑形式、内部空间、店铺规划、动线配合等方面都体现了一些其特有风格，在业内都享有很高的声誉。目前项目招商签约比例接近80%，今年秋季金隅嘉品Mall就将隆重开业。

　　王亚平：目前整个东坝区域居住人口有多少？

　　陈佳蔚：据区域市场调研以及入住率情况的初步汇总统计，仅限于东坝区域约15万常驻人口。

　　段炜：目前项目定位是以东坝为核心区域吗？属于社区型购物中心？

　　陈佳蔚：项目定位为社区型购物中心，我们比常规的社区型购物中心体量要大，常见的社区型购物中心体量约为5万平方米，而金隅嘉品本次将项目体量直接晋升为近10万平方米。东坝区域从宏观规划来讲，分为北区和南区，北区大概约合6.2平方公里，南区约合8平方公里。南区规划以居住小区为主，从占地面积来说与天通苑区域相当。北京早在90年代就拟定了10个边缘组团，目前都已陆续开发。相对来说，东坝属于10个组团中启动较晚的区域，开发较早的区域像清河、望京、北苑等，都已经到成熟阶段。目前东坝正处于快速发展阶段，尤其是南区的开发。北区规划了国际商贸中心和第四使馆区，前期规划设计已经进行了招投标工作，目前正在完成拆迁工作，拆迁完成后将启动建设。

　　段炜：第四使馆区据此地多远？

　　陈佳蔚：第四使馆区位于东坝北区，在坝河北侧、机场二高速西侧。另外未来区域交通蓝图规划中，东坝会有3号线、12号线和平谷线三条地铁线经过，其中地铁3号线将在金隅嘉品Mall地下设站点，项目将会与地铁接驳连通。3号线地铁将于今年开工建设，预计将在2020年全线开通。

　　王亚平：地铁的开通将带来更多的活跃性客流。

　　陈云峰：金隅嘉品Mall项目将于秋季开业，该项目已进入开业强销期，如何让东坝区域周边的目标客户群在开业前就感知到金隅嘉品Mall的定位，推广的重点和亮点是什么？请金隅嘉品Mall推广部经理刘晓雪介绍一下。

　　金隅嘉品Mall推广部经理 刘晓雪

　　刘晓雪：首先要回顾一下金隅嘉品Mall从项目推广纬度的定位。刚才陈佳蔚经理已经介绍了该项目定位为社区型商业购物中心，从我们推广的纬度上考虑，在本区域中我们的主要客户群是以家庭结构为主的，而且这部分客群在我们整个区域中占比达到80%甚至更高。而且这部分客群有几个明显特质。一是客户群都有稳定的事业，而且他们的收入基本处于较为稳定的上升期；二是客户群多以女性为家庭消费主力军；三是他们的消费支出比，儿童类的支出会占到较大的比重；四是本类客户群从他们自身的情感追求上，更偏重于崇尚自由、享乐、方便、快捷，所以在我们的推广方案和规划中，强调金隅嘉品Mall提供给该区域居民的是幸福和欢乐、共享的家庭空间，我们能够给客户带来更多之前从未接触过的体验式社交生活场所。原因是在此之前东坝区域是没有购物中心型的业态，这是我们在推广过程中一直在强调并对外推出的概念，我们称之为“生活嘉”，这个“嘉”可以有多种解读，首先可以是“嘉”金隅嘉品Mall的“嘉”；第二是“家庭”，象征着我们的主要面对客群；第三也可以是加号，我们希望通过这个项目给目标客群注入更多的生活元素或者生活服务。希望对于我们的消费者来说从此生活都是嘉品，可以购物在嘉品、娱乐在嘉品、教育也在嘉品，这是我们项目作为对外推广的定位。

　　基于这样的定位，我们后续的推广策略比较清晰，更多仍是围绕本区域的主力客户群，就是以家庭为主的年轻客户群去展开，包括我们的活动，平面形象的调性，都将围绕这个方向来展开。此外，金隅嘉品Mall也有很多值得期待的经营亮点，消费者在今后的到店体验中，会不断的体验到。我在这里先透露几个亮点，首先，凯里森为我们的项目规划了退台的设计元素，除了增加外观度上的特色外，也提供了很好的室内与室外的空间连接，并进行一些绿植装点与活动空间的规划。比如我们对四层的露台，进行了一个特色的主题规划，集合了休闲书吧、儿童剧场、空中舞台的特色功能，比如休闲书吧区域，我们会设置一些极具特点的书架，比如微型集装箱或者英式电话亭的形式，个性十足；在儿童剧场的区域，我们会有投影设备，结合儿童业态，进行一些夜间小剧场或育儿讲堂等活动。另外，从运营服务的角度，我们也会植根社区商业的需求，与场内商户和平台机构合作，开拓一些比如班车服务、快递件收发、洗衣送餐等便民服务。

　　陈云峰：刚从金隅代表的介绍中我们了解到，东坝商圈即是将来地铁的覆盖区域，又是第四使馆区，这两个概念都很强，请嘉宾畅谈下大家对东坝商圈的看法及未来发展前景？

　　李冰：我住在东坝五环边上较为早期的住宅区，这边目前建设的方向主要以偏中高档型的住宅区为主，人均消费能力日渐提升，作为一个本地的“东道主”，目前东坝区域还没有真正特别适合年轻人消费的购物中心，离得最近的就是活力东方广场，但那边的业态品类和品牌并不是非常适合潮气蓬勃的青年人，反而是更适合居住在姚家园住宅区域的中老年人群。所以我很期待金隅嘉品Mall的开业。

　　陈云峰：这就是典型的目标客户群体。

　　中弘股份商管总经理  段炜

　　段炜：从定位来讲，我个人认为金隅嘉品Mall客群定位比较准确，如果定位成朝阳区或者再往南的客户群，应该较为困难，原因在于目前的交通状况将是最大的障碍。南边居住的客户群坐拥朝阳大悦城，所以基本上不太可能过来。所以咱们的定位是非常准确的，就是满足东坝区域内的住户消费，让他们的生活品质有所保障和改善。

　　泛海商业地产经营管理有限公司总经理  王亚平

　　王亚平：我觉得东坝会是一个独立的商圈，长楹天街，包括常营华联想吸引东坝这边的客户群体很难，但东坝要想吸引常营那边客户群体也相对较难。根据目前的区域位置，我个人认为项目体量是很合适的，万达构建商业的理念是只要覆盖人群达到20万，就可以构建一个万达广场。东坝商圈的基础客流是很有保障的。

　　位置决定了人群的素质，东坝地区的住宅在未来将会被在城区工作的年轻人所占据，基础客流完全可以支撑本项目。另外项目定位也很准确，现在第一阶段就是社区型购物中心，从儿童到超市的定位都很好。现在是2015年，我们恰好可以分成两个阶段来运行，待地铁开通后，整个项目届时可以上升到招商调改和升级阶段，完成一个蜕变。所以它有着非常明朗的发展未来。

　　刘晓雪：我想做个补充，金隅集团在东坝地区开发也有十多年，开发了150万平米的住宅，关键是我们开发的业态多元化，有改善性住房、商品房，商业项目等。所以让我们有机会接触各类客户群以及了解他们的消费需求。东坝地区的客户群分为三类，一类是本地原住民；第二类是拆迁户、保障性住房类，这类住户很有消费实力，东坝区域高档品牌汽车4S店比较多，有人戏称为“汽车之城”，4S店一听说是从东坝过来的，都很兴奋。附近还有恒大、保利、龙湖等项目，价格都非常高，拉起了年轻、有钱、有实力的客户层。 王颖林：今天非常高兴看到，金隅集团作为老的国有企业，在新的商业地产领域能够走出一条持有经营的道路来，而且现在商业地产尤其是社区商业有喜大普奔的感觉。东坝未来的发展变化会是非常巨大的。因为机场附近的国际展览区，金融服务等都将会往东边安置，所以东坝未来的发展趋势不用太担心。另外，社区商业是抵抗电商的一个利器。社区商业就像人体的血管一样，起到疏通、传送的作用，不管项目是定位成社区商业Mall还是区域商业中心，主要面对的是高端人群。

　　首开商业地产副总经理  王颖林

　　 王颖林：今天非常高兴看到，金隅集团作为老的国有企业，在新的商业地产领域能够走出一条持有经营的道路来，而且现在商业地产尤其是社区商业有喜大普奔的感觉。东坝未来的发展变化会是非常巨大的。因为机场附近的国际展览区，金融服务等都将会往东边安置，所以东坝未来的发展趋势不用太担心。另外，社区商业是抵抗电商的一个利器。社区商业就像人体的血管一样，起到疏通、传送的作用，不管项目是定位成社区商业Mall还是区域商业中心，主要面对的是高端人群。

　　我刚刚看到他们的微信公众号，感觉很不错，包括画面的选择，包括时尚的元素，例如篮球、集装箱花园等等，这些元素运用得都恰到好处。

　　金隅的好处是通过金隅嘉业这个平台在做，是否考虑将商业单分出一脉，最后谋求在商业地产的上市，无论是重资产还是轻资产，这是战略布局上的考量。这个项目的完美亮相，对金隅嘉业未来的Copy有很大利好作用。

　　陈云峰：王总刚才讲的，第一条，特别肯定金隅嘉品Mall老的国企能够转型，能够对持有型商业作为自己的定位，而且是对社区商业的定位给予肯定和祝贺。第二条，对东坝区域更有信心，不仅仅是地铁和使馆区的概念，而且有产业驻扎，还是高端产业。第三条，社区商业抵制电商，包括疏通和传递终端消费起到重要作用。第四条，要有思想准备，有养商期，不要太着急。还有一点特别有含金量，首开建议金隅在商业开发上步子再大一些，战略定位更清晰一些，建议成立专业开发公司，将来分拆上市。

　　陈云峰：下面请两位品牌商家从你们的视角谈一下想法。

　　特特乐副总经理  马平英

　　马平英：我以两个角色说一下我的想法。第一，我是东坝的居民和消费者，因为我住在奥园已经十年了，所以金隅嘉品Mall从开始规划建设，我就在时时关注，一直特别希望这边有一个可以购物、消费的地方。因为东边缺少一个综合类的商业Mall，对于我们来讲，消费购物要到望京或者到颐堤港，或者大悦城等地，其实非常不便，真的特别希望东坝区域有一个可以提供我们吃喝玩乐购的地方，尤其是有孩子以后，孩子小也不想带他走很远的地方。看到金隅嘉品Mall这两天外立面的灯亮了，我的心还是挺激动的，并且特别期待，甚至是很有情感的，觉得终于在家门口的地方有了一个可以满足消费购物的去处。

　　第二，刚才说这边有15万人口，我觉得这个数字比较保守。我觉得随着使馆区和地铁的开通，这边肯定是非常火。如果项目定位等适合我们，我们肯定不把人民币送到其他地方消费去。

　　棒约翰开发经理  李志鹏

　　李志鹏：东坝这个商圈比较特别，2007、2008年以后，东坝才慢慢起步，所以我认为区域会有三到五年的培养期。金隅可能想更多的用商家来养场，至于如何去养商家，这可能是三到五年内作为金隅来运营这个项目需要面对的课题，如果将这个课题做好，我想金隅这个项目包括在地铁开通以后肯定没有问题。

　　王颖林：有一些大Mall的业态丰富，客群会提高重复消费率。

　　段炜：金隅嘉品Mall是以周边居民为主导的购物中心，所以还是要考虑固定的、长期的消费群，因为西单大悦城是靠流动性支撑的。由于交通拥堵和停车问题，很多有车一族或者距离偏远的消费群往往会避开这类购物中心。

　　文乐：项目既然是社区型的，而且现在对于网络也好，手机端也好，微信等等，各种服务的外延，商场本身是一个服务的载体，包括承载各种商家的服务，怎么去跟社区之间有一个更好的互动，这需要商场内的活动要有互动、要有黏性，这样才能促进消费。其次需要与社区内商户将我们的产品、品牌等，更好得跟他们互动融合起来，通过手机的各种新技术手段，这是未来社区商业在推广方面更多要去考虑的问题。我们肯定不适合模仿西单大悦城那样的推广，包括市场定位，区域性质是有很大差别的。

　　陈云峰：关于社区商业正在或者即将注重开发维护的新领域有哪些？请大家畅所欲言。

　　王亚平： 社区商业的运营正在或者维护的新领域有哪些，但是加上“社区”这两个字，就要研究客人，可能要考虑现有或者潜在的居民消费的构成，你的潜在顾客能够产生多少消费？如何把这些潜在顾客变成你真实的顾客，再就是把这些真实的顾客变成有增值的顾客，这都是需要考虑的。这是第一个观点。

　　第二个观点，社区商业是电商取代不了的，恰好是提供给周边人群一个交流的场所。但是我想从另外一个角度，社区商业离不开电商，把社区商业做成电商最后一公里，把它与电商结合起来，这很重要。

　　我谈一点自己的体会，我们是去年6月份在武汉开了一个12万平方的商业，那个商业也跟我们金隅嘉品Mall的情况类似，其中影城利用猫扑、格瓦拉等网络平台，票房87%走的是电商通道。社区商业既是电商取代不了的，也可以利用电商的途径来做自己的生意。

　　段炜：我觉得社区商业跟传统购物中心的区别就是它的便民性、可达性，都比购物中心要近，要方便，为什么可以这么方便呢？为什么我们定位它是社区型呢？实际上它就是为老百姓提供方便服务的，包括现在万科前一段提出来V-link、Wework、Weshare等等几大方面，也就是让社区人在这个空间里面能学习，能有一个分享和共享的平台，我觉得社区型的商业包括社区购物中心应该更侧重于能满足区域型老百姓的日常生活需求，另外再追求这种品质。如果说定位是社区型购物中心，品质做得偏上或者偏中高端，做成这样产品的话，可能不满足社区型需求，吸引外来人流又很困难，这就是定位不准确了。

　　王颖林：社区商业未来要注意的是什么？我们要做自己的运营品牌，但不是像万科那样做得很多，做出一两个即可。

　　其实对于社区商业最大的特点，一定要根据周边居民的实际收入水平和消费习惯，他的年龄结构、文化水平、生活习惯结合。我们都委托专业的市场调研机构做，每一个商业街我们都是这样做，这样会出现什么？就是你在还没有招商的时候，还没有定位的时候，如果调研做得好，主力商户、次主力店可能就出来了。

　　另外，未来社区商业里，最需要考量的一个问题就是政府是加大往外清理外地人的节奏和步伐，有些业态其实是开不出来的。因此要考虑政策的变化，尤其是一些城乡接合部地方。

　　陈云峰：最后一个话题，我们谈谈与商业运营相关的，如何做好准备应对“开业效应退场”？

　　马平英：奥特莱斯好像就是这样，奥特莱斯开业的时候特别火，我们作为周边的居民也很关注，他们说是折扣10%，开业促销期宣传做得特别好，真的是开业有一周时间特别火爆，人山人海，停车位常常没有，包括家乐福也把停车位免费。但是去了之后，项目的定位和商品真的不足，趋于40岁左右，我觉得这就叫“退场”，这就是定位的问题。

　　王颖林：儿童业态就是这样。中国的特点就是，一个孩子可能一个人到两个人陪着来，国外也一样，但是问题在哪儿？中国的家庭结构特点，造成带孩子来的往往是老人，而老人是没有消费能力的，或者说不是没有消费能力，而是没有消费欲望。正常商业地产的主力，如果是租赁的，超过50岁根本不考虑，他们的消费习惯已经形成了，很难改变消费行为，而且忠诚度非常高。

　　马平英：现在90后、80后的也都偏向由自己来带孩子，而且很重视孩子的早教期、童年期。

　　段炜：周末经济，周末年轻的爸爸妈妈带孩子，但是周一到周五还是老人带。华联原来龙湖没开时，里面小孩非常多，人流密集，特别是三楼。但是到吃饭点的时候就没了，餐厅里也没人，原因是消费群都回家了。

　　王颖林：我刚从德国回来，我在中午时候去德国当地人逛的商城去吃饭，发现最顶层的餐饮区，我身边所有吃饭的人都是白发苍苍的老人。这说明什么？第一，人家的老人因为他们的社会保险制度，变成老人最有消费力，以后中国也会是这样。所以，我觉得老人的工作是不是可以提前去做一些，培养他的消费习惯和消费意识。

　　另外，我觉得东坝这个区域，商务、写字楼早晚会起来，可以引入一些带有商务特性的咖啡厅，或者商务特性的甜品店，可以提前布局。

　　陈云峰：今天特别高兴，我们有机会听到金隅嘉品Mall推广部的刘晓雪经理、招商部的陈佳蔚经理，详细给我们介绍了即将开业的金隅嘉品Mall的情况，我们对项目的体量、定位、客户群都有了更加清晰的认识，而且我们也听到了同行嘉宾、品牌商们以及东坝商圈的住户，他们对金隅嘉品Mall寄予厚望，也充满期待。另外，我们几位重量级嘉宾也都从专业角度给了项目很多有价值的建议。最后，让我们共同期待金隅嘉品Mall能够绽放东坝，成为商业地标。

　　今天的每周下午茶到此结束！谢谢大家！