中国城市格局未来十年大重构：昆明等西部表现卓著

　　随着中国经济从快速的投资驱动型增长模式转向更持续、更高价值的消费驱动型增长模式，城市格局也随之发生巨大转变，中国经济进入“新常态”。

　　世界五大著名咨询机构之一的仲量联行最新研究《中国城市60强》报告出炉，中国城市60强对中国大陆最重要的60个二、三线城市展开了深入的研究调查。

　　中国经济步入“新常态”时期，哪些因素将在未来十年里塑造中国城市格局？

　　中国的超一线城市继续领跑

　　仲量联行指出，中国的超一线城市上海和北京继续领跑国内其它城市。这两个城市在吸引国际人才、商业服务和投资平台建设方面，发挥着“领头羊”的作用。

　　受益于高等学历人才、国际商业服务、广泛的国际贸易往来以及丰富的文化资产，上海和北京在商业吸引力方面已位居世界十大城市经济体之列。

　　中国的“全球城市新秀”

　　作为成熟的超级城市区域，珠江三角洲容纳了4100万人口，中国的一线城市–广州和深圳–正在经历结构性的调整变革。

　　这两个城市经济实力雄厚，与香港的联系密不可分，产业发展成熟度较高和较强的“软实力”，保证了其在未来发展中能够占据有利的地位。

　　如深圳凭借其夯实的科技实力、活跃的金融市场和环境优势，位列仲量联行2015年城市发展动力指数榜单前五强。

　　1.5线城市巩固城市体系地位

　　中国城市60强中的1.5线城市继续巩固它们作为繁荣的商业中心地位，并且进一步辐射周边的二线城市。目前，九个1.5线城市的世界经济地位越来越重要，并努力建设其自身的国际形象。

　 正如在《中国新兴城市50强》报告中所预期，西安巩固了其作为西北地区核心城市的地位，是继上次研究报告发布之后发展速度最快的城市之一，也在2015年成功跃升至1.5线城市之列。

　　同时，武汉作为中国中部重镇，在计算城市发展曲线时，其房地产指标得分与2012年相比，上升速度最快。成都和天津继续保持其在1.5线城市中的领先地位。

　　西部和中部城市表现卓著

　　据城市发展曲线显示，自2012年以来，西部和中部城市在总体上表现最为强劲，这要归功于政府政策措施、基础设施投资和经济活动继续向内陆倾斜等一系列因素的综合作用。西安（西部）、贵阳和昆明（西南部）以及郑州和石家庄（中部）表现突出。

　　东南沿海城市发展稳中有升

　　尽管中国内陆城市的表现胜过沿海城市，但这一趋势逐步放缓，原因在于几个东南沿海城市（如温州和厦门）因外贸需求增加和产业结构升级，经济得到快速增长。

　　超级城市区域的崛起

　　中国城市60强全方位描绘了一个日趋稳定却更加复杂的城市体系格局的兴起。在中国人口最密集的地区，超级城市区域正迅速发展。

　　这种城市形态在长江三角洲地区（以上海为中心）和珠江三角洲地区（以广州和深圳为中心）最为成熟，而这两个区域的人口均超过东京。

　　长江三角洲地区

　　2010年，国务院批准了《长江三角洲地区区域规划》，包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07万平方公里。

　　根据规划，长三角以上海为核心，区域内25个城市被分为核心区和辐射区。并形成以上海为核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为发展带的“一核九带”空间格局。

　　长江三角洲地区的城市（总人口5000万）依靠民营企业的活力和优势、发达的供应链和完善的城际基础设施网络，成为自2012年以来经济和房地产业发展最为迅速的地区。

　　目前，长江三角洲城市群是中国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区，已成为国际公认的6大世界级城市群之一。

　　珠江三角洲地区

　　1994年“珠三角”概念首次提出，2008年12月正式发布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》。珠三角城市群以广东省的广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州和肇庆市为主体，辐射泛珠江三角洲区域，并与港澳紧密合作。

　　珠江三角洲地区的城市（总人口超过4100万：包括一线城市广州和深圳，以及东莞、佛山、珠海和中山）发展在中国城市60强中表现稳定。

　　受益于不断完善的城际基础设施网络（特别是与香港和澳门的连通性）、日益雄厚的科技基础和优质的“生活质量”，该地区发展前景乐观。

　　首都经济圈

　　北京和天津周边区域的经济一体化相对较弱；但近期宣布的京津冀（北京、天津、石家庄和唐山）一体化规划，表明政府致力发展中国第三个经济引擎的决心。

　　中国60强城市总人口将近3亿，更广的辐射圈容纳了超过4亿人口，超过美国总人口数。

　　在过去三年里，中国城市60强的消费阶层迅速扩张，年收入超过5000美元的人口数翻了一番，达到1.3亿。预计截至2020年，60强城市中将另有9000万人口进入消费阶层。

　　中国城市60强的经济总量达8.6万亿（基于同等购买力的GDP值）–如果将其作为单一经济体来看，它将是世界第二大经济体，占全球产出的9%。

　　增长同等重要

　　截至2025年，中国城市60强将占全球经济增长的15%，达到15.5万亿美元的规模，增加量相当于印度目前的年产出量（或两个德国的年产出量）。

　　尽管近年来，全球经济大环境增速有所放缓，但中国城市60强仍将是世界增速最快的经济体之一。预计截至2025年，中国城市60强的整体经济规模将是俄罗斯和巴西经济规模之和的两倍。

　　中国城市60强当中不少是全球最具发展活力的城市；武汉、重庆、天津和南京均跻身仲量联行2015年城市发展动力指数20强榜单。

　　如何看待中国城市的未来？

　　随着政府放缓经济发展节奏，中国正由过去的投资导向型增长模式转向更持续、更高价值的消费驱动型的增长模式，这一发展模式的科学转变将推高对中国城市现代化商业地产的需求。

　　首先，中国城市需要充分利用已建成的房地产存量。随着经济发展政策的重点向服务业逐步转移，对办公楼、零售物业、物流仓储和酒店的需求将被推高。中产阶级消费群体的扩大对发展内需拉动型经济十分必要，而中产阶级的壮大则需创造更多的白领工作岗位。

　　就这方面而言，政府政策倾向支持商业地产的发展。但随着经济增长速度放缓，房地产的开发需要更严格的规划，从而保证供需长期平衡。

　　政策调整将使得市场力量在资源分配中扮演更为重要的角色，这对于中国城市发展将产生重大影响。中国城市及城市领导者需要发挥该城市独特的竞争优势，以抢占市场先机。

　　未来，中国城市的成功将更少地依赖于自上而下、以政府为主导的发展模式，“建成就好”的商业模式也已一去不返。以刺激增长和经济活动为目的的项目开发将日渐减少，而发展重点将逐步放在如何增强一个城市对于企业的吸引力方面。

　　一流大学培养的高学历人才的增多、产业集群活跃度提高、有利于商业活动运作程序的精简、环境和生活质量的提高，都将有利于城市吸引力的提高。

　　无论一个城市在这些因素的综合实力如何，在市场经济条件下，企业选择办公所在地都将取决于这个城市或地方是否具有吸引力，而并非是来自政府领导者的行政指令。

　　中国在过去的几年里一直致力于环境质量的改善。从房地产视角来看，在设计和建造项目之初，就应考虑到可持续发展因素，而非在建成之后进行项目改造和升级。

　　当下，中国政府亟需使房地产在可持续发展中扮演最重要的角色，并针对行业制定标准并切实落地执行。

　　中国“十三五”规划将于2016年3月对外公布，伴随着中国政府新一轮发展重点的制定，房地产业的未来发展之路将更为清晰。

　　仲量联行认为，不管未来中国重点发展哪些领域，随着城市化进程的持续推进，房地产业将在提升中国城市的宜居性方面发挥重要的促进作用。

　　中国城市的版图或被高铁改变

　　上海交通大学安泰经济与管理学院周靖祥认为，以交通看城市发展的未来命运，中国城市的版图很可能被高铁改变。高铁时代，城市发展空间格局的演变法则正在悄然改变。

　　城市成长之本质，是人口在城乡和区域的空间分布关系重构。在人口增量不变的情况下，一些地区和城市吸纳人口，另一些地区和城市的人口就会减少。

　　高铁时代，人口分布可能会发生急速调整；高铁正在不断壮大市场力量，修订城市成长的决定因素。

　　如果把城市吸附能力理解为一种成长力、竞争力，市场的力量会越发强大，未来中国的城市可能成为巨型城市的地理分布将取决于高铁网络交汇的密度，城市政府以行政力量干预人口定居城市的意志将受到挑战。

　　为防止陷入城市缺人的治理困局，政府也许需要调整各项城市化、城市规划政策。因势利导，加速推进吸附力强的大城市发展及其腹地城市的建设，对于带动区域发展、实现全国城市联动具有重大意义。

　　中国高铁从无到有仅历时10余年，虽然时间较短，但是中国城市位序法则已经被重构。持续跟踪列车车次变化，不但可以评测城市竞争力，还可以推进不同规模城市发展风险的动态预警、监测深度研究。

　　周靖祥在各大中小城市调查发现，不同规模、不同行政层级城市都有各自制定的竞争性发展规划，中国城市已经深陷“人口抢夺大战”。无论是吸附人口还是人口被吸走，都有利有弊。

　　两利相权择其重，两弊相衡择其轻。那些吸附能力很强的城市，应当与时俱进地深度推进市民化，在效率与公平兼顾的发展道路上，城市政府应当顺势而为。