房企纷纷打起分拆物业上市的算盘 如何利用社区+跨界盈利

　　彩生活分拆上市成功开创了一种新的商业模式，打开了物业管理公司的想象空间。万科、万达、保利、中海外等在内的大型开发商，目前也都有了相对明确的分拆物业上市计划。

　　自深圳房地产企业花样年集团(1777.HK)分拆彩生活服务集团(1778.HK)上市成功之后，原本作为房地产开发商“售后服务”的物业管理公司，如今正在被大型地产公司一个个拆分出来，包装成社区O2O服务平台准备上市。

　　记者了解到，包括万科、万达、保利、中海外等在内的大型开发商，目前都有了相对明确的分拆物业上市计划。

　　花样年集团总裁潘军认为，彩生活社区服务平台开创了一种新的商业模式，而现在这个模式越来越受到资本市场的认可，它已经成为开发商轻资产转型的主要方向之一。

　　物业的资本化算盘

　　5月18日晚间，中国海外发展公告称，其全资附属公司与中海宏洋(00081.HK)附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司。同时，公司正在考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市可能性。不过，尚未就是否或何时进行可能分拆作出最终决定。

　　中海外财报显示，该公司2014年管理物业面积近5000万平方米，同比增加25.0%。实现物业管理收入20.1亿港元(包括香港、澳门2.3亿港元，内地17.8亿港元)，同比增长13.6%。

　　在此之前，万科宣布其物业管理集团已成立独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。

　　记者获悉，5月16日，南京金隅紫京府项目和万科物业正式签约，万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业会派驻人员接管项目，全权操盘；此外，万科物业还在其他城市输出了物业管理。

　　万科董秘谭华杰向记者透露，万科物业的最终目标是达到美国最大物业管理公司的市场占有率水平：4%；以国内当下物业规模来看，这相当于管理6亿至8亿平方米的面积。他预计，这最多需要8年的时间。截至2014年底，万科物业的合同管理面积是1.03亿平方米，实现营业收入19.9亿元。

　　尽管万科总裁郁亮表示万科物业三年内不会上市，但时机成熟之时也会上市。而上市地点并不仅限于内地和香港，“我们有很多选择”，郁亮说。

　　万科物业看来是花样年彩生活的有力竞争者之一。彩生活作为第一家分拆上市的物业管理公司，截至去年底的管理面积已达到2.1亿平方米，为国内物业公司之最。

　　另一家雄心勃勃要在社区服务领域发展的房企是保利地产[微博](600048。SH)。4月16日，保利地产公布“5P战略”，其中首次提到社区O2O战略。在全国245个保利社区、约5000万平米物业基础上，保利地产拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多个层面，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。

　　在形成一定规模后，“若比邻”将会以轻资产的模式迅速扩张，包括和其他住宅社区、其他商业伙伴进行合作，而不仅限于保利开发的住宅社区。

　　记者获悉，保利物业亦有拆分上市计划。5月16日，保利物业荣获中指院等评选的“2015值得资本市场关注的拟上市物业企业”第二名。而排名第一的是万达物业，其他还有均豪物业、北京凯莱物业、上海同策等。

　　“社区＋”的万亿市场

　　作为地产商旗下的社区O2O第一股，去年登陆港交所以来，彩生活市值已超越母公司花样年，截至5月19日收盘，彩生活市值为111亿港币，而花样年的市值仅为72港币。

　　“花样年地产业务还占85%，香港投资者认为它还是个地产公司，不肯给出高估值。”潘军对记者表示，开发商和其他的竞争对手纷纷加码社区O2O并打算分拆上市，说明彩生活开拓的轻资产模式得到了认可。

　　潘军称这种模式为“社区＋”。方正证券互联网高级分析师张常新指出，70年产权的住宅社区住户入住后，除去装修等时间，在剩下的66.5年内，服务商可通过运营和维护不断满足住户需求，并创造更大的市场空间，包括社区O2O、二手房租赁与交易。其中，社区O2O由于是刚需、高频类产品，更易吸引用户，并更适合用互联网的方式寻找盈利模式。

　　开发商们认为，社区O2O旨在提供“最后的一公里”的本地化服务。按照张常新的测算，随着住户ARPU值(每用户平均收入)和住户渗透率的提升，当渗透率达到80%时，社区O2O的年市场规模将达到4615亿元。社区O2O闭环一旦形成，可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求，理论上行业没有天花板，有可能发展成一个万亿级别的行业。

　　潘军认为，这个行业规模一定会过万亿。他的目标是，到2020年，彩生活服务的社区将超过10亿平方米，覆盖4000多万人口。到那时，假设每人每月的社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元。

　　并不只是开发商意识到了这个大蛋糕。京东到家、顺丰[微博]嘿客、易居实惠等互联网公司或物流公司也瞄准这一领域，此外还包括叮咚小区、社区001和爱鲜蜂等的以解决物流“最后一公里”配送作为切入点的草根创业者。

　　潘军指出，社区O2O并不是单纯的从线下到线上，而是“软硬件结合”的；纯互联网化的单向改造在O2O领域走不通，人对人的服务质量是社区O2O要解决的第一要务，而积累了很多年物业服务经验的开发商们，在这方面更有优势。

　　还有一个不可忽视的问题是，要进入社区，必须经过物业公司和业主委员会这道坎。在美国，住宅物业管理主要由业主协会负责，近70%的业主协会雇佣物业公司对社区进行日常管理。

　　但由于历史原因，中国的业主委员会实践尚处于初期，社区资源及其管理权都高度集中在少数开发商下属的物业公司手里。快递如果与一些小区“关系”处理不好，连门都进不去，遑论O2O。社区O2O概念股三泰控股(002312.SZ)的速递易业务，最初就是绑定花样年服务的小区驻点的。

　　如何跨界盈利？

　　如何打开分拆后的物业管理公司的盈利空间？

　　彩生活集团总裁唐学斌表示，一般的电商面向千家万户，它的服务空间是无边界的，而彩生活却是有边界的电商，将传统物业对物的管理转化为对人的服务，从而开辟出新的盈利蓝海。

　　华润置地有关人士对记者表示，开发商开始积累了大量用户数据，可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户。

　　其服务内容，一方面通过远程智能监控摄像机、报警器等先进设备和集中管控等做好基础服务，另一方面则通过社区APP平台，满足业主在水、电、物业、停车费缴纳，以及维修、投诉等方面的刚性需求。

　　在此，传统的物业服务只是一种手段，终极目标是通过这种物业服务获取海量客户。除以上基础的生活服务功能外，社区O2O还可与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。

　　明源地产研究院研究员刘策认为，其盈利模式是一种跨界“拔毛”，有了客户流量和客户数据后，就可以吸引周边商家及其他富有广泛想象力的商家，通过客户流量来赚商家的钱，甚至做金融服务的生意，最终形成一个多方共赢的商业生态系统。

　　以彩生活为例，其目前已合作商家包括金谷园和小白兔干洗等，彩生活还在彩之云APP平台上为顺丰嘿客、联想、电信等知名供应商开通平台入口，为社区用户提供商品直供和各种定制化服务。

　　此外，彩生活还在客户流量和庞大的客户数据基础上，推出了e理财、e租房等多元增值服务。近期还将与其他巨头在安防、生鲜、医疗等领域展开深度合作，以期获得更高的运作效率和更大的增值空间。

　　财报显示，彩生活的盈利来自于几个方面，传统的物业管理费、工程服务、社区增值服务是其三大收入来源。

　　但是，增值服务目前的占比还很小，显示即使是最先开始这个商业模式的彩生活，也仍然没有建立成熟的盈利模式。

　　此外，彩生活、万科、保利物业等都在积极进行轻资产扩张。彩生活的目标是年底达到3.2亿平方米的管理面积，万科的目标是达到1.5亿平方米管理面积。但业内人士指出，加剧的竞争、快速的扩张，已经提高了标的物业公司的价格，可能削减整体的物业服务质量。