成都驷马桥商业“陋习”难改 钉子户商业人气冷淡

　　驷马桥，升仙桥是也。成都驷马桥的改名有个颇有名的典故，东晋《华阳国志·蜀志》记载：“（成都）城北十里有升仙桥，有送客观，司马相如初入长安，题市门曰：‘不乘高车驷马，不过汝下’”。人们为了纪念胸怀大志的司马相如，将升仙桥改为驷马桥，至今仍是成都北上的必经之地。古时一车套四马，故称驷马，是贵族身份的象征。

　　北上通往长安，是名利双收的路途，时至今日，驷马桥在整个城北的地位也是不容替代的。然而说到商业，整个城北已成为脏乱差的典型代表，尤其是荷花池和五块石区域，秩序混乱，管理简直无从下手。2012年，政府启动北改，三年过去，城北的形象确实发生了不少改变，交通日趋完善，批发市场外迁，高品质楼盘大量兴建。也出现了金牛万达和财富又一层等颇为成功的商业。然而是否就可以说，城北的商业是值得投资了？

　　为此，小编特意走访了城北区域的代表：驷马桥商圈。自二环高架向北延伸至川陕立交，是驷马桥商圈的主体部分，商业分布较多。

　　专业市场大规模拆迁 商业人气冷淡

　　在二环BRT高笋塘站和三友路口站之间，分布有驷马桥商圈的两个重要项目，永利国际（住宅叫永立龙邸）和瑞安城中汇。这块区域原来分布有成都的四大批发市场：512建材市场、冷冻市场、水果批发市场和花鸟鱼市场。目前除了512建材市场已拆迁完毕，准备新项目的动工，其他三个批发市场尚未完成拆迁，冷冻市场部分残留商铺，租金600元/月，水果批发市场租金在2000元，花鸟鱼市场保留较多，租金也偏贵，单月可达3000多，这个租金在二环高架旁是相当便宜的，虽然人气大不如以前，低租金爷导致商家不愿退出。

　　据悉，这四大专业市场未来都会升级改造，512建材市场已改为512国际广场，依然主打家居建材、写字楼和公寓等业态，其他三大批发市场拆迁完毕后，也会有新的开发商进驻。

　　（四大批发市场，现状比较荒凉）

　　现在这四大批发市场外围，有部分上了年代的商业，业态有家居、建材、装饰、陶瓷、橱柜、油漆、洗衣、超市、广告、银行等，租金普遍在2000-3000元之间，比如永利国际旁边某20平超市租金4000元，对面的蓝水湾租金在100元/平.月以上，解放路某投资公司252平方，租金160元/平.月。（老房子的底商通常是按单月一整套来算租金，新楼盘的底商则是每平每月多少租金来算）。

　　接下来我们看看这个区域的两大新兴商业，永立国际和瑞安城中汇。永立国际有二环高架三友路口站点覆盖，瑞安城中汇则有高笋塘站经过。

　　永立龙邸商业部分为永立国际，目前住宅有两期，推出的1期卖了三分之一，商业信息今年6月份大致会出来，共40万方体量，分为三个部分，1栋是包含写字楼、星际影城、购物超市组成的业态，超市目前是在跟欧尚（需求面积:8000-15000平方米）洽谈，1栋是独栋商业街，另外1栋是星级酒店和精装公寓，项目整体调性偏中高端，但因为北门的大环境影响，高端也高不到哪儿去。预计2年时间会呈现。

　　目前永利国际方面认为瑞安城中汇是对手，而小编前往瑞安城中汇，他们则认为区域内飞大壹号广场对其有竞争压力，因为飞大壹号会引入乐天玛特超市。瑞安在二环高架外，飞大在二环高架内，是市场反响一般的社区商业。

　　瑞安城中汇商业有5万方，主打家庭体验式社区商业，以餐饮儿童教育等业态为主，零售比例较少，未来有大型超市入驻，租金在60-300元/平.月之间。整个项目2016年可呈现出来。

　　成也交通 败也交通 二环高架、川陕立交、铁路成掣肘

　　交通方面，驷马桥区域同时有成昆线、二环BRT、地铁3号线、7号线与多条公交线路覆盖，交通虽然便利，结构也是复杂，是商业发展的阻碍。

　　（无处不在的高架和百无一用的公交）

　　案例1：比如二环高架的修建，车辆交通的通达性更强，大家购买家居建材等直接去府河建材市场或者富森美家具，不会在驷马桥区域停留。

　　案例2：川陕立交附近的金科中心和上东1号交通就非常不便，后面会讲，八里小区附近的青龙场立交桥也是，交通的复杂还衍生出了混乱的小摊小贩。

　　案例3：自驷马桥街往北走，有一个叫驷马康桥的楼盘，靠驷马桥主街道的商业全死，没一家活的，倒是往西林路走，住宅项目较多，有蓝光富力锦城、北辰美庐、祥瑞御景、沙河新居等，入住率也高，商业相对比较繁荣。驷马康桥临主街道商铺租金140-160元/平.月，西林路沿街的租金以200多为主，已开出的业态以餐饮为主，辅助以水果、诊所药店、超市、美容、驾校等，有少量空置现象。

　　分析驷马康桥的反常情况，交通必然是罪魁祸首。驷马康桥的旁边就是一条铁路线，为了铁路通达性，在驷马桥街搭了一个高架，相应的，驷马桥街就得有一个下穿隧道，驷马康桥很不幸成了隧道旁的受害者，本来商铺与街道就有一定距离，还在下穿隧道的旁边，商业想不死都难。

　　在驷马康桥另一侧，是金科星耀天都，一个尚在建设当中的项目，15万方体量。没有住宅，商业3万方、公寓12万方，商业由底商、独栋商业、loft公寓和写字楼组成，部分自持部分出售，租金在220-250元之间，项目最后的呈现时间会很晚，一期至少都要2017年底才能交房。置业顾问认为这里位置不错，在川陕主干道旁，川陕主干道是东北片区入城主干道，这种观点比较奇怪，因为从已经呈现出来的项目看，临近川陕主干道的商业，除了做餐饮的稍有人气外，其他基本没有存活的。

　　但是，金科星耀天都有一个优势就是，地铁三号线驷马桥站会覆盖。

　　除了以上住宅项目，商业布局也较多，融锦城有写字楼、商铺，鑫禾北城鑫街商业街、SOHO公寓和星级酒店产品组成。写字楼和公寓起来后，会对商业形成一定利好。

　　区域小摊小贩多 陋习难改

　　无论是在原来的水果批发市场还是驷马桥其他区域，像下图这样随意摆放的小摊小贩和争吵不休的大喇叭简直无处不在。

　　（走过这些地方，混杂的大喇叭叫卖声此起彼伏，内心几乎是崩溃的）

　　这些小摊小贩主要经营的是一些水果蔬菜或者其他小型的生活用品，移动方便，价格也便宜，但是小编至少看到了两处因为这些小摊贩的存在，造成交通非常堵塞，难以通行。

　　老小区人气较为火爆 餐饮为王

　　以驷马桥街道为中轴，金科星耀天都的东侧也是一个住宅相对比较密集的区域，住宅项目有东立国际广场、华宇阳光四季、华宇阳光水岸、三友香澜半岛、沙河路苑、新河苑、兴元华盛、招商雍华府等，老小区有朝阳北苑，这些住宅下面均分布有底商。底商的租金在200元左右。老小区的商业比新小区人气要好。

　　（朝阳北苑附近人气较好的商业）

　　东立国际广场的商铺不可做餐饮，业态以圣地亚家居为主，临主街道小摊小贩多且混乱。临街商铺人气整体没有里面好，据了解，临街商铺租金200元，十字路口转角250元，在区域内偏贵，目前东立国际广场小区内还存在住改商的现象。华宇阳光四季某28平商铺租金4300元，但需要交12万的转让费。小编询问到，该项目某黄金角位置有一水果铺，39平租金4000-5000元之间，物管费单月160元，人气不行，老板很焦虑。附近的朝阳北苑的老小区，居住人口较多，生意火爆，租金4000-5000元/月，以餐饮为主，现在没有空置现象。

　　目前在售在租的项目中，鑫禾北城鑫街暂未交付使用，商业体量2万方，预计明年3月交房，目前售价1.5-7万/平。融锦城、泰业北城广场的空置率有60%，临主干道商业全死，一楼租金180-200元/平.月，二楼租金100元/平.月，招商雍华府的空置率有70%，开出的业态有旅行社、房地产中介、冷饮店或者生活馆之类。独栋商业有1栋空置，另一栋临街餐饮，人气尚可。

　　因为写字楼等业态尚未成熟，该区域的消费集中在晚上，白天仅有部分上班人员会去对面有餐饮的地方消费。

　　越往北走，是地铁3号线洪家坡站点的覆盖区域。这里分布有成都的动物园、华润熙悦广场、上东1号和金科中心。华润熙悦广场商业尚未呈现，不好评说，对面的上东1号有个大型茶城，租金在100-200元之间。金科中心的商业是销售并返租的形式，商业面积3万多方，商业30%自持，70%对外销售，目前已全部售罄，租金160-260元/平.月，预计今年年底交房，明年开业。虽然商业部分暂未开业，7点左右在这里跳广场舞的人倒是不少。

　　（驷马桥商业空置情况）

　　走访了驷马桥商圈，小编也是真心为这里已经呈现和未来将要呈现的商业捏了一把汗。住宅的人气在慢慢聚集，但是不少商业是沿街分布的，特殊的交通构造对其没有多大作用。有业内人士认为，驷马桥商圈要兴起，至少需要3-5年时间。这是比较乐观的看法，未来发展到底如何，开发商自求多福吧。