银河尹宝军：敢于动刀 银河购物将对30%品牌淘汰调整

天津元易诚商业运营管理有限公司董事长 尹宝军代表银河广场在现场发表演讲

（赢商网天津站报道）5月28日举行的主题为“2015年天津商业地产直面转型与升级”的《第五届中国商业地产产业化峰会》上，天津元易诚商业运营管理有限公司董事长尹宝军代表银河广场发表了题为《新常态下商业地产发展趋势》的演讲。他指出，从体量来看，在未来五年到十年当中，将经历一个非常大的商业变化，这个变化应该是从百货到购物中心的巨变。以下是尹宝军的观点总结：　

　　很多新兴业态的商业发生了变化。第一类的，文化主题的购物中心，包括K11，包括芳草地。第二类创新，年轻社群群体，这里其中有大悦城为主要的创客形式的商业。第三类，历史文脉，就是时尚文化地标，和当地的历史、文化结合的项目，我们可以看到上海的新天地，这些项目其实代表了我们中国零售业，中国购物中心的发展方向。

　　如何去做，不管怎么样，主动和被动都是需要做的，主动就是一年一小调，三年一大调。银河广场计划主动将30%的内部品牌进行调整，不行的就自动淘汰。这方面比较新颖的案例，如广州的（正佳）广场十年做了三次大调整，今年正在做花七个亿在购物中心建一个水族馆，建一个公园，未来变成商场里有公园，这样的购物中心是主动性的寻求变革。还有被动的，很多大型的购物中心里的百货，被动的被淘汰掉，还有一些小的商户，也是由于自身的原因，甚至由于商场经营的方向和经营的条件问题而被淘汰掉，案例比比皆是。

　　所以要有减有加，未来将会出现的是主力店会弱化，但是有几项会增加。首先一个是人气餐饮。互联网给所有人带来了很大的生活变化，但是互联网你很难解决“吃”的问题，这就是购物中心为什么餐饮非常火爆的原因。对于餐饮的热情非常高，每年经常都有品牌的更换。

　　其次是儿童业态。中国的父母对儿童的花费从不吝惜，我相信儿童业态未来还是一个发展方向。如何去做，就是在于每个购物中心如何定位自己，根据所在的社区、收入、消费者习惯等等，如何定位在儿童业态里的位置，把儿童业态做好，带动孩子、家长的消费。第四是娱乐。最后是集合店和快时尚。这些都将成为未来的招商重点。

　　现在最大的问题，购物中心就是找到自己真正的差异化的部分，有这么多同质化的品牌在一个购物中心里分散了销售。商业地产的竞争开始从品牌资源争夺提升到体验经济塑造。未来书店可以卖服装，购物中心里可以有公园，估计这些很快就会出现了。

　　商业地产从经验型走向数据化，最终走向大数据化集合。现在银河也正在做这个APP和我们的微信营销，未来我们也会把所有的关于会员的消费进行数据化的体现，希望明年给大家一个更惊喜的变化。

　　同时，目前购物中心需要的是更专业的运营管理公司，专业化的服务，一方面是提供专业化，另外一方面是把购物中心做轻盈化。现在天津经历着一个变化的时代，就是经济下行对消费需求的收缩，电商对线下实体商业的分流，商业地产的野蛮生长的烦恼和商业地产投资比例收益的下滑，但现在是回归商业本质的时候，如何以人为本，设计商业，如何通过专业化减少你的费用，加上互联网+的新模式，通过互联网金融获得收益最大化。