全球第一个REITs的诞生发展和他的创始人杜塞尔多普

　　迪克?杜塞尔多普是一个航海人出身的著名的荷兰建筑工程师。1951年他携一个工程合同来到了澳洲，不久就成立了我们今天知道的澳大利亚Lend Lease公司—一个全球杰出的地产和基础设施的跨国企业。Lend Lease作为一个建筑公司建设了包括悉尼歌剧院、澳大利亚广场和MLC大楼等在内的几乎整个悉尼一半的天际线。现在全球每天有100万人在Lend Lease所创造的空间里生活、工作或购物。

　　Lend Lease最早由Civil & Civic建筑工程承包商起步，然后进入建筑施工和项目管理，进而开始借钱（Lend）造楼， 再出租（Lease）物业，从一个建筑承包商变成了一个地产开发商和资金管理者，Lend Lease公司也因此而得名。

　　Lend Lease的创始人迪克?杜塞尔多普一贯主张以“给予”，而不是“索取”的方式创造财富，关注所有投资人、顾客和员工。需要指出的是杜赛尔多普所说的员工不仅包含高级经理人，更包含普通的员工，像文秘和门卫等，Lend Lease也是全球最早实施员工拥有公司股权作法的第一家企业。

　　杜塞尔多普以“寻求共赢”的理念于1971年最终说服了澳大利亚新南威尔士州政府和澳洲证交所，从而诞生了全球第一个也是规模最大的商业地产信托——General Property Trust（GPT）即通用物业信托，就是我们现在所说的REITs（Real Estate InvestmentTrusts）。

　　杜塞尔多普成立GPT的本意是要让那些并没有很多钱的普通百姓也有机会投资地产。他们可能无法凭借自己的力量购买澳大利亚广场——但是如果通过资产证券化，他们可以购买其中的一小部分并在股票市场上交易，这样就创造了之前他们不可能有的投资通道。

　　在GPT之前，尽管也有具有税务激励的让中小投资者购买的小规模物业银团产品（辛迪加），或者一些非上市的物业信托，但它们都有一个共同的缺陷即不能在市场上交易。所以最大的问题是你怎样售出你的权益？因为没有市场，比如像投资非上市的信托，你只能按信托经理人的定价交换。（目前我们国内所谈论的很多所谓REITs产品其实最多也只属于这一类产品）这就是为什么杜塞尔多普根据古代英国的信托法的精神想到了应该可以创造一个上市的物业信托，一个大众通用的物业信托GPT，从而解决了每一个人的问题。因为之前杜塞尔多普通过Lend Lease的员工和机构投资人共同持股也是开辟了一个先例，但还是不能惠及到每一个普通百姓。

　　欲将GPT上市，这个看上去如此直接明了，可以解决几乎所有百姓投资问题的方案，实施却是非常不易，就是因为之前没有过。所以杜塞尔多普要面临很多的战役和挑战，他需要获得新南威尔士州政府和澳大利亚证交所的批准。问题就在于这是一个全新的概念。GPT的概念在当时人们的脑海里实在是太超前，市场上的反应也并不积极，尽管公司也采取了积极的宣传以及建立支持度，但在经纪圈里没有公司愿意承办发行工作，用杜赛尔多普和后来GPT的第一任总经理的话说就是“我们无法激发热情”或者“想法太新奇了”；也没有任何机构投资人表示兴趣，所有的机构投资人当时都回避GPT，他们认为杜赛尔多普简直是疯了并断言他的想法将永远不会落地。

　　而杜赛尔多普坚信GPT这一地产信托可以造福社会的好处，以其作为一个航海人的知识、执着和勇敢面对阻力毫不退却和动摇，最终他找终于找到了一条抵达目标的超越途径。杜赛尔多普对于他想要达到的清楚的目标展现了充分的智慧，无论是翻山越岭或是跨越彩虹他都矢志不渝。如果经纪公司不感兴趣，Lend Lease将自己承担和支持GPT的上市；如果机构投资人不愿拥有GPT的份额，他将依靠公众来购买，就像之前他和Lend Lease做过的鼓励所有员工投资入股。坚定的信念和卓绝的能力终获成功，杜赛尔多普启动了在澳洲股市上市的按钮，并通过两页整版的通篇报纸发布系列广告，拟募集的最小发行量为价值1澳元的基金50万个单位，当交易在1971年3月底结束时，GPT获得超购达6百万澳元。面对这一结果杜赛尔多普回忆到了之前所有专业机构都是那么地不看好时说到“你可以想象当我们发现了我们对市场被忽视了的情绪分析获得验证是多么的惊喜——即对所有小投资人的正确判断”。

　　尽管开始时GPT的投资人都是以小投资人为主，但不久该基金所产生的出色的回报使大批机构投资人纷纷涌入，就像之前购买Lend Lease的从建筑承包商变为地产开发商和基金管理者的股票一样，最后他们都成为了GPT的大股东。GPT的基金不仅顶住了1974年澳洲地产从最高点的暴跌，这主要得益于GPT的基金几乎都用于购物中心而不是塌陷的办公楼市场，基金持有人在那一年的收入增长76.9%，而且到了70年代末，GPT的总资产超过了2亿澳元，并创造了一个不会再被打破的历史分配记录。进入1980年代GPT的资产进一步拓展，除了之前的8个购物中心，又增加了一批顶级的商业项目包括澳大利亚广场、布里斯班河畔中心和悉尼的MLC大楼的权益，形成了零售和办公两个市场的战略布局，由此保证了通过这两个臂膀为投资人获得长期收入和资本增值。

　　GPT的战略是如此地成功和有效，到1988年当杜塞尔多普退休而离开GPT管理公司董事局主席位置时，整个GPT资金的总资产从1971年的6百万澳元变成了13亿澳元，它的投资增长持续超越市场指数，年度分配记录也一直没有被打破。GPT的成功也吸引了大量的效仿者蜂拥而至，有上市的也有非上市的公司，一家公司干脆按REITS结构重组。杜塞尔多普使得GPT成为了澳大利亚最大的物业信托，也是最成功的REITs。

      除了基金拥有人获得了大量的收益外，GPT也充分证明了对Lend Lease的价值，为公司开发大型地标项目提供内部资金，并创造了稳定的来自物业管理的现金流。后来媒体把GPT称为杜塞尔多普的摇钱树。不仅如此，GPT为Lend Lease提供了进入资金管理业务的通路，一直到杜塞尔多普把LendLease通过兼并澳洲第二大的保险公司MLC而进入金融业。

　　杜塞尔多普作为公司创始人的毕生努力就是把公司结构不断推向前进，尽一切可能增加价值和使股东利益最大化。从产业链后端的建筑承包商起步，然后通过变革创新介入设计和管理改变了当时澳大利亚的建筑市场规则，后来他又看到如果公司需要增加更多的价值和创造更多的利润，就必须做项目管理——“这样我们就可以确定客户的需求”。再向前一步变成了开发商——这就是Lend Lease公司的开始，比开发商再进一步就是成为了资金管理公司，所以对于仅仅是建设澳大利亚广场，杜赛尔多普说“是的，我干得很好，我赚了利润”（指建设澳大利亚广场），他又说“是的，如果我做了如此好的开发项目，这个项目在未来的好多年都能赚钱，我为什么不能通过介入管理来和社会分享？”---这就是成立GPT的初衷，公司的每上一个台阶都极大地提升了公司的综合竞争力并为公司价值的进一步提升开创巨大机遇——这就是你最值得的额外所得。

　　这对于杜塞尔多普是重要的，因为他的态度是作为一个企业，你不仅要一方面扩大股东利益，但另一方面你作为你所生活的社会中的一个成员，你的名誉需要得到加强——你需要要令人瞩目和受人尊敬。

　　“公司必须证明其对于社会的价值，要更强调对于环境和社会影响而不是直接的经济数据。”杜塞尔多普1973年的话语至今一直成为 Lend Lease的座右铭。他对包括普通员工非一般的关怀以及对他们的家属的精心呵护，对所有机构和普通投资人的长期公平共赢的分享理念以及绝对不为刻意增加公司利润而牺牲环境和最底层的普通投资人的利益的毕生实践至今为人称道。杜塞尔多普对社区的关注也体现在了退休后，他以Lend Lease的股东和员工所赠与的相当于当年LendLease 1%的市值的股票成立了杜塞尔多普技能论坛基金，为广大青少年填补了从学校到工作的技能培训的空白，并身体力行地将这一做法推广到英美，成为了目前全球实行“学后工前”教育的典范。这也使人联想到了当年他面对澳洲经济遇到不景气时很多企业裁掉大量实习生的做法大声疾呼“你们是在吞噬你们明天的种子”，并在Lend Lease大力推广和扶持招募大批实习生的计划。

　　1976年美国国会通过了成立REITs的法令，标志着美国的REITs的诞生，即明确在一个房地产的资产包中的利益在分配给所有利益人时享有90%的免税。REITs体现了长期共赢、税务激励和全民参与的精神和内涵。杜塞尔多普晚年的最后的努力并于1996年促成了英国的第一个房地产信托的问世其实也是体现了他的社区关注的理念，即如何帮助大批中低收入的退休老年人口通过把他们所居住的房产的部分证券化获得收入，从经营而不是慈善的角度寻找解决方案，减轻政府压力。这一举措被称为是21世纪最需要的创新方案。

　　今天我们的地产行业在热议地产公司转型和期盼资产证券化时，了解Lend Lease创始人杜赛尔多普40多年前的特别是基于“发现共赢”的创新理念和带领Lend Lease在地产产业链上不断延伸的创新实践以及全球第一个REITs GPT诞生和发展的历史对于我们今天具有直接和特别的现实意义。首先，我们要对REITs的基本定义有一个清晰的认识，严格的说国内目前还没有任何一个真正的REITs产品，而且如果没有国家税务总局和人大的介入，仅仅是由一些开发商和基金公司在那里起劲，真正的REITs是不会落地的。第二我们也要很清楚地认识到，REITs倡导的是长期共赢的理念，与我们目前急功近利的地产行业的短线思维或者以为有了资产证券化就和股市一样又多了一条圈钱的路子完全不是一码事。如果我们的商业地产的基本面没有得到改善，我个人还是认为，REITs还是晚些来吧，不然不知道又要使多少中小投资人蒙受损失。

　　还是回到GPT，当初市值从1971年的600万澳元起步变成了今天的70多亿澳元，投资人超过45000个，最大的股东是新加坡的GIC，管理着超过167亿澳元的资产，涵盖购物、办公、物流和产业园。我们近年组团考察澳大利亚购物中心时，GPT的购物中心在绿色节能和环保方面所做的努力走在澳大利亚所有购物中心的前列，令人印象深刻。GPT作为一个独立的公司被列为道琼斯可持续发展指数公司并获得全球最可持续的地产公司的殊荣。今天对可持续发展和对社会和环境的关注已经成为了国际经济社会发展的主流意识。

　　杜塞尔多普说人生有两种做法，一个是你可以竭尽所能获取最大利润；另一个就是你可以有一个合理的利润目标，并在你退出后为你所生活的社会再留下一些。选择后者的他对投资人、顾客、经理人和普通员工以及社会的关怀和关注所激发的一系列创新举措，是Lend Lease和GPT能够获得今天如此瞩目成就的源泉和动力所在。今天众多的地产企业面临转型和创新包括目前行业正在热议的资产证券化，了解和分享Lend Lease的成长历史特别是GPT这个全球最早的REITS的诞生、形成和发展的历史特别是对“寻求共赢”的理念深刻认识无疑会对我们今天和行业和企业产生很多有益的启示。

　　文/《大家专栏》 王玮

　　中国购物中心产业资讯中心高级顾问，澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问。20多年市场零售和商业地产的从业经历，先后担任英之杰、FILA、太古和正大集团的首席代表、董事总经理、地区经理和副总裁等职务。集零售商/开发商/服务商三个购物中心产业链相关平台的全面视角，具有出色的中英文和专业沟通能力和丰富的国际国内行业人脉和专业视野。