全球第一个REITs的诞生发展和他的创始人杜塞尔多普

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赢商网 http://www.winshang.com2015年06月01日09:41来自:赢商网《大家专栏》 作者 王玮
核心提示:Lend Lease作为一个建筑公司建设了包括悉尼歌剧院、澳大利亚广场和MLC大楼等在内的几乎整个悉尼一半的天际线。现在全球每天有100万人在Lend Lease所创造的空间里生活、工作或购物。

  迪克?杜塞尔多普是一个航海人出身的著名的荷兰建筑工程师。1951年他携一个工程合同来到了澳洲,不久就成立了我们今天知道的澳大利亚Lend Lease公司—一个全球杰出的地产和基础设施的跨国企业。Lend Lease作为一个建筑公司建设了包括悉尼歌剧院、澳大利亚广场和MLC大楼等在内的几乎整个悉尼一半的天际线。现在全球每天有100万人在Lend Lease所创造的空间里生活、工作或购物。

  Lend Lease最早由Civil & Civic建筑工程承包商起步,然后进入建筑施工和项目管理,进而开始借钱(Lend)造楼, 再出租(Lease)物业,从一个建筑承包商变成了一个地产开发商和资金管理者,Lend Lease公司也因此而得名。

  Lend Lease的创始人迪克?杜塞尔多普一贯主张以“给予”,而不是“索取”的方式创造财富,关注所有投资人、顾客和员工。需要指出的是杜赛尔多普所说的员工不仅包含高级经理人,更包含普通的员工,像文秘和门卫等,Lend Lease也是全球最早实施员工拥有公司股权作法的第一家企业。

  杜塞尔多普以“寻求共赢”的理念于1971年最终说服了澳大利亚新南威尔士州政府和澳洲证交所,从而诞生了全球第一个也是规模最大的商业地产信托——General Property Trust(GPT)即通用物业信托,就是我们现在所说的REITs(Real Estate InvestmentTrusts)。

  杜塞尔多普成立GPT的本意是要让那些并没有很多钱的普通百姓也有机会投资地产。他们可能无法凭借自己的力量购买澳大利亚广场——但是如果通过资产证券化,他们可以购买其中的一小部分并在股票市场上交易,这样就创造了之前他们不可能有的投资通道。

  在GPT之前,尽管也有具有税务激励的让中小投资者购买的小规模物业银团产品(辛迪加),或者一些非上市的物业信托,但它们都有一个共同的缺陷即不能在市场上交易。所以最大的问题是你怎样售出你的权益?因为没有市场,比如像投资非上市的信托,你只能按信托经理人的定价交换。(目前我们国内所谈论的很多所谓REITs产品其实最多也只属于这一类产品)这就是为什么杜塞尔多普根据古代英国的信托法的精神想到了应该可以创造一个上市的物业信托,一个大众通用的物业信托GPT,从而解决了每一个人的问题。因为之前杜塞尔多普通过Lend Lease的员工和机构投资人共同持股也是开辟了一个先例,但还是不能惠及到每一个普通百姓。

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