诺仕达杨文宇：云南商业未来忧喜参半 得顾客者得天下

      （赢商网云南站报道）同全国一样，云南的商业发展，也经历了百货时代和购物中心时代两个大的历史时期。而在云南众多的商业从业者中，很多从百货时代便伴随着云南商业发展成长起来的人，如今都已是元老级的人物，在行业内争得了自己的一席之地。现在担任诺仕达集团商业地产运营事业部总裁的杨文宇，就是他们中的一员。如今云南商业的发展已经站在了一个新的历史起点上，作为云南商业发展的参与者和见证者，杨文宇也接受了赢商网的独家专访，分享了他对云南商业过去发展的看法，以及对未来的展望。　　 

　　见证云南商业23载：资本与运营的矛盾贯穿始终　　 

　　早在1992年，刚刚从学校毕业后的杨文宇就进入了云南最老牌的商业企业昆百大集团，在商业这条路上一走就是23年，拥有传统百货、连锁百货、连锁品牌、购物中心等多个领域的从业经历。　

诺仕达集团商业地产运营事业部总裁杨文宇　

　　“我刚刚进入这个行业的时候，整个昆明还是百货时代，市场上兴起了很多百货品牌，竞争同样十分激烈。”杨文宇回忆，90年代的昆明，百货的竞争并不亚于今天的商业地产竞争，而当时的昆百大就已经在行业内首屈一指，进入了全国百货100强。　　 

　　杨文宇在昆百大一直工作到了2006年，从一个普通职员做到了昆百大商业有限公司副总经理，也参与了这个云南老牌商业企业的很多重大事件。如今，很多在百货时代叱咤风云的企业都已经销声匿迹，而昆百大却一直走到了今天，其中也有其必然。　　 

　　“一方面昆百大的很多项目和品牌门店都集中在昆明绝对核心的地段，另一方面这个企业在百货需要转型的节点上走得比较及时，做了很多突破性的创新。”杨文宇认为，昆百大的成功对于今天的很多企业来说，仍然有借鉴意义。　　 

　　在昆百大、柏联集团等企业的推动下，云南商业地产也开始慢慢发育。杨文宇认为，柏联广场、鸿城广场的开发建设，可以看作是云南商业地产的开始，随后的百大新西南、百大新天地等项目则为购物中心时代的到来奠定了坚实的基础。2009年，以顺城购物中心的开业为标志，紧接着世纪金源购物中心、正义坊购物中心、南亚风情第壹城也相继开业，昆明才真正进入了购物中心时代。　　 

　　杨文宇告诉记者，虽然回顾整个昆明商业地产发展的历程看起来很简单，但昆明早期的商业地产发展，却一直都存在着资本和运营的矛盾。由于很多商业项目大都是伴随着住宅地产发展而来，其作用往往是为住宅做配套，在营销中作为一个卖点，因此开发商往往不愿意对商业进行持续的投入，甚至会卖掉一部分商业物业，在眼前利益和长期利益面前选择了眼前利益，给后期运营埋下隐患。　　 

　　在云南商业地产的发展中，很多项目都因为物业的出售最终死掉，虽然现在开发商们开始慢慢重视物业持有和运营的重要性，但资本和运营的矛盾至今仍然存在于很多项目中。　

　　解析当前云南商业：体量饱和问题多 轻资产也是双刃剑　　 

　　在过去的十年中，云南商业地产发展得如火如荼，但是火爆的背后也存在着供应过量、市场饱和等诸多问题。现在很多业内人士要么偏向于悲观的态度，要么偏向于乐观的态度，但相比之下，杨文宇的观点则比较辩证。　　 

　　“昆明的商业体量已经饱和是业内共识，因此未来竞争的白热化是必然，但是现在也仍有很多大企业在拿地开发，说明机会依然存在。”杨文宇认为，昆明的商业发展水平仍然很低，从物业品质、品牌品质、经营品质等方面看，仍有很大的提升空间，因此只要项目做得好，并不愁发展。　　

　　然而杨文宇也承认，开业的项目一多，水平自然参差不齐，这或许会给市场带来一段时间的无序和混乱，但是他认为长期来看，有实力和有恒心去坚持商业规律和自身原则的项目，最终还是会成为笑到最后的人，而在地段、资金、运营等方面都不占优势的项目，走向死亡也是必然。　　 

　　众多商业项目的涌现，也让昆明的商圈出现了多中心并存的趋势，很多业内人士的观点认为，传统的市中心核心商圈未来将备受冲击。对此杨文宇认为虽然区域型和社区型的购物中心兴起是不可阻挡的趋势，必然会对核心商圈形成一定的分流。但核心商圈拥有地理位置、消费习惯等方面的优势，这种优势区域中心商圈短时间无法撼动，因此即便分流了一部分客群，无非也是少赚一点的问题，还没到生死攸关的地步，说“备受冲击”是言过其实。　　 

　　在大量商业项目涌现的同时，无论是昆明本土的老牌商业企业昆百大集团，还是万达、红星等国内商业地产巨头，却都纷纷转向了轻资产的模式。杨文宇认为以前是因为资产增值快，所以有了很多重资产公司，但是现在资产容易贬值以后，大家又开始来做轻资产，其实并不是什么新概念。　 

　　“轻资产的优势在于可以更有效的获得当地优势资源，进行快速复制，帮助要上市的商业企业在上市前扩大商业规模，以便于上市融资时获得更多资金。但是商业物业资本运作的升值和经营者没有直接关系，以及这些物业租赁期到了以后的使用权问题，都会给轻资产埋下隐患。”　　 

　　杨文宇认为，一旦轻资产双方的合同期到了以后，对于项目发展会带来很多不确定性，若双方不再合作，就会影响项目的发展。目前百盛在国内关了不少们店，其中很重要的原因也是因为合同期满后，物业租金上涨，难以续租。　 

　　虽然轻资产的模式也存在一些问题，但杨文宇认为，对于很多本地没有商业项目操作经验的开发商而言，凭借自己的力量要想在未来的激烈竞争中赢得一席之地概率很低，并且十分危险，因此选择与专业企业进行轻资产合作会是一个不错的选择。

　　展望新十年：商业发展将多样化 要以顾客为中心　　 

　　云南商业地产发展到今天，虽然存在不少问题，也不可否认创造了很多辉煌的成就。站在一个新的历史起点上，对于云南商业地产未来十年的发展，不同的人会有不同的解读，那么杨文宇对于未来又是怎么来看的呢？　　 

　　“未来云南的商业会产生更多的区域中心，社区型商业的发展也会有很好的表现，同时主城核心区的商业也仍然有其发展的空间。”杨文宇认为，未来最理想的结果就是大家各司其职，各做各的定位，各自有各自的客群。　

　　杨文宇表示，市中心可以走高端路线，区域中心有足够大的辐射能力，主打年轻时尚，社区型的项目则主要满足就近消费需求，三者之间可以形成良性互补的发展态势。但是一个项目要是在这三者间都找不到自己的位置，发现不了自己的优势，走向死亡也只是时间问题。　　 

　　“商业的本质就是要去更好的满足消费者的需求，未来无论是项目的开发还是运营，都应该更多去关注消费者。”杨文宇认为，商业地产的发展应该回归商业本真，未来商业项目中体验的成分会更多，现在也有不少零售类的品牌开始做综合性体验店，对于商业发展而言，这些都是一个很好的尝试。　　 

　　商业最终比拼的是运营，而无论是项目还是商家，连所处的市场都不了解，运营也就没有了依据。既然商业的本质是以顾客为主导，那么做商业的企业就需要把一切出发点放在顾客身上，而不是先想到如何实现最大限度的盈利。　　 

　　“在未来激烈的竞争中，很多企业会不断创新，另辟蹊径，给消费者带来不一样的感受。”杨文宇告诉记者，在竞争的压力下，未来也必然有人剑走偏锋，最终这些新的尝试能否让项目走向成功还不得而知，但更多的去尝试对于云南商业地产的发展而言，无疑是一件好事。　　 

　　就昆明市场而言，杨文宇认为未来北市区崛起的可能性会更大，一方面万达集团、红星商业等实力企业都已经介入这一区域，另一方面整个北市区有旺盛的消费需求，但目前还没有形成一个正真意义上的区域中心，市场潜力巨大。　 

　　刚刚加盟诺仕达集团的杨文宇，在一个崭新的平台上又开始了自己对商业的不懈追求。目前诺仕达集团旗下的南亚风情第壹城，已经是一个面向城市的区域中心，也是一个在昆明具有较强影响力的成功商业项目。对于这个项目，杨文宇表示，未来南亚风情第壹城仍会坚持现在的定位，正视新环境下的竞争，给顾客更丰富多彩的业态和体验，进一步增强自身的辐射能力和服务能力。　　 

　　而以七彩云南第一城为代表的不少在开发项目，代表着诺仕达商业的未来。杨文宇表示，七彩云南第壹城定位为城市区域中心，拥有呈贡最好的区位条件和最好的硬件设施，未来将为呈贡乃至整个昆明提供最好的商业服务。这个项目也具备了很多成功商业项目的必备条件，未来会有很好的发展前景。　　 

　　站在一个新的历史起点上，对于云南商业的未来，杨文宇同样也更愿意作为一份子，去推动整个行业的良性发展。