“二次房改”悄然来袭：将会产生哪些重大影响？

　　据《中国经营报》报道，住建部已经会同国家发改委，准备拟定“进一步深化住房体制改革”的初步实施方案。

　　1998年启动的第一次住房体制改革，结束了实物分房，将中国引入了“商品房”时代。在过去10多年里，房地产和城镇化齐头并进，成为拉动中国经济发展最重要的力量。而中国人的资产配置，也在这个时期发生了天翻地覆的变化。

　　在这个时代，一个人社会阶层的升降，往往跟他有没有买房子、买了多少套房子密切相关。所以，“房改决定命运”。那么，新一轮房改又将会怎么做？对每个人来说意味着什么？

　　从媒体公开报道看，“第二次房改”只是个意向，距离形成初步方案仍然有相当距离。报道只透露了此次改革一些原则：

　　1、十八届三中全会提出的“让市场规律在资源配置过程中起决定性作用”将成为这份方案的指导性原则。

　　2、去投资化、去杠杆化，确保住房的基本属性，这个方向没有变，但是现在包括决策层在内，都在试图寻找一条既能保证住房消费市场平稳发展，又尊重认可居民通过市场手段改善居住条件需求的路径。

　　3、以前保障性住房品类繁多，最早的经济适用房、廉租房，后来的限价商品房、公共租赁房，以及半保障性质的自住商品房，以及共有产权房等，这些种类将在未来进行削减，比较理想的状况是，分为租赁型保障房和销售型保障房，在销售型保障房中，贯彻‘共有产权’的思路

　　我的判断是，正如“第一次房改”给房地产市场带来重大利好一样，“第二次房改”也将给房地产行业带来重大利好。只是房地产在中国经济中的作用，已经没有过去10年那么重要了。

　　众所周知，房地产业在狂飙突进10多年后，已经出现了重大拐点。除了数十个有明显人口增量的城市外，绝大多数城市住房供应都已经饱和。而国家正处于经济转型的关键时间点上，需要房地产为保增长作出贡献。

　　在今年的政府工作报告中，李克强总理提及房地产时这样说：“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。如果说，“让市场规律在资源配置过程中起决定性作用”是“二次房改”的基本原则，那么这句话应该是“二次房改”的基调。

　　我猜测，将会有以下政策出台：

　　1、对于低收入阶层，住房主要通过廉租房来解决；“夹心阶层”，则主要通过共有产权住房（部分产权是国家的）来解决。其他产权复杂的住房类型将消失。

　　2、设立住房储蓄银行，改革住房公积金制度，让刚需一族购房更加容易。

　　3、逐步取消行政手段对住房市场的调控，住房的投资需求事实上被承认。否则，众多过剩的住房无法消化。

　　4、房产税会出台，但力度会比很多人预估的要弱。

　　5、MBS（住房抵押贷款证券化）会全面推行，这事实上相当于向房地产行业注入流动性。

　　由于供应量严重过剩，未来10年中国绝大多数中小城市的房价降跑不赢真实通胀，绝大多数中国人“住房最痛苦的时候”正在过去。只有三四十个有明显人口流入的经济中心城市，房价仍然高昂。国家肯定会分类处理，在前一类城市减少保障性住房供应量，在后一类城市增加。而且房地产税的税率，也将有所不同。

　　整体而言，“二次房改”将对房地产行业构成利好，而不是利空。

　　作者：刘晓博