评述：现在哪还有稳赚不赔的“风水宝地” 别太天真

　　回顾贵州省5月的商业地产新闻，一派繁忙的景象。当然，有阳光就有阴影，甚至有的时候没有阳光也有阴影，贵阳市核心商圈某商场爆发“关店风波”，成为了飘在贵阳商业晴空中的一朵乌云。这朵“乌云”，带给我们了哪些启示？又预示着哪些可能出现的问题？

　　该商场坐镇贵阳市传统核心商圈的核心——大十字地段，该地段是贵阳市解放以来到现在的商业中心，人流量大，游人如织，看起来是一块经营商业可以赚得盆满钵满的“风水宝地”。但是实际情况如何呢？首先，中华路、中山路等多条贵阳市主干道在此处交汇，车流量巨大，而大十字地块又因为开发得比较早，道路无法拓宽，导致此地交通拥堵情况多年以来一直难以解决。同时，该地区建筑密度很高，而多数建筑物的设计和建造在20年前，甚至更早，这造成了大十字地区露天和地下停车场所的不足，所有开车的贵阳人都知道，大十字不好停车。从这两点来看，大十字区域受交通客观条件的影响，又没有更多的吸引人步行的规划（如步行街或者公园），此处的人流量很容易达到瓶颈。

　　另一方面，该地区虽然商业项目众多，但是这些商业项目全部都是建于上世纪末叶的大型百货商场，不仅硬件设施老化，管理方式落后，而且商场同质化高，商品档次欠佳。同样是大型百货商场，在这样的情况下，大十字区域的客流量被大量分流就是再自然不过的趋势了。位于城市各次级区域的新兴购物中心和更加热闹的喷水池商圈分享了这些客流，大十字地块也就日趋边缘了。没有更有吸引力的商业项目在大十字地块出现的话，这个“核心商圈”会显得越来越“名不副实”。

　　说了这么多，中心意思归纳一下，就是：维持目前的状况不进行大规模的改造，大十字商圈的商业价值实际上是被高估了，被高估的商业价值带来的是利润无力承担的成本。

　　说完了大十字商圈面临的问题，我们再来说一下该商场的经营问题。在当今商业地产火热，购物中心和综合体俯拾皆是的大环境中，很多人形成了这样的观念：“商业地产是一块大蛋糕，只要进去就有钱赚。”殊不知，商业地产和商业项目运营对经营者的资金储备、人才储备、市场认知、抗风险能力等等综合实力的要求极高，链条上任何一个环节出错将可能出现雪崩式的溃败。2014年，娃哈哈进军零售界的野心之作“娃欧商场”以惨败告终，成为中国巨头企业跨界失败的典型案例。这个案例可能并不能够说明太多问题，但是至少告诉我们：“有钱并不能保证商业项目的成功。”更遑论没钱了。

　　落实到闹“关店风波”的某商场来说，该商场物业建于2000年，在2012年，入驻的某国际知名百货商家撤场，后由现在的经营方接盘，力图打造成以特色餐饮为价值点的“生活广场”。这样的历史脉络透露出丰富的信息：首先，该商场原先被用于经营百货商业，后来转手之后主要用于经营餐饮业。如果是对地产行业有过比较系统了解的业内人士都知道，餐饮业经营所需要的物业条件是较零售百货行业更为苛刻的，尤其是重餐饮业。它需要足够宽阔的场地、通畅而独立的排烟设施和下水道系统，这些是零售百货行业不需要的。而该商场建于十几年前，正是百货行业鼎盛的黄金时代，没有人想过将餐饮行业搬进大卖场，在硬件物业设计方面，并没有给餐饮业态留下足够好的“余量”。这个问题可以通过后期的改造有所弥补，但是终究是有“先天不足”的。这样的先天不足带来了更多的隐患：狭窄的场地无法让餐厅有宽敞舒适的环境、下水道因油脂聚集而堵塞发出臭味、排烟不畅导致商场内油烟弥漫。餐饮业是体验业态的主力，现在体验下降了，“皮之不存，毛将焉附”？

　　近几年，购物中心中大幅提高体验业态的占比，尤其是餐饮业态的比重在日益扩大。这是一个大现象，可以另外写很多论文来聊这个问题，我们不展开来说。但是这只是表面现象，餐饮业态扩张的核心是商场要赚钱，要提升顾客在商场内的体验，提升顾客在商场内的驻留时间，从而更好的消费。换句话说，提升餐饮业态只是提振购物中心内顾客消费的手段，而不是根本目的，根本目的过去现在未来都只有一个，那就是赚钱。从购物中心的租金贡献比例来看餐饮业态对购物中心的租金贡献比例较零售百货业态来说低得多，购物中心内的餐厅能承受的租金上限为150元/平方米甚至更低，而零售百货业态能承受的租金上限能达到500元/平方米甚至某些国际大型品牌能承受800元/平方米的租金。引入餐饮业态是为了让百货零售更赚钱，而不是寄希望于靠餐饮业态赚钱。

　　对于顾客来说，在A服装店买了一件衣服，并不会妨碍他们在B、C、D甚至更多的服装店消费；而在A餐厅吃完饭，消费的过程就完整的结束了，在下一次用餐时间之前，其他的所有的餐厅对他们来说都没有意义。简单地说，餐饮业态虽然能将人吸引到购物中心中来，但是消费机会是相当有限的，一个商场中的所有餐饮业态互相之间为竞争对手。该商场内餐饮业态占比过高，达到了70%以上，在这样的比例下，餐饮品种的多样化的意义被无限缩小，因为消费者不会在短时间内尝试两个甚至更多的餐饮品牌，他们只会坐下、吃完饭、付账离开，至于商场里还有什么，对他们已经没有什么意义。

　　该商场内也有少量的零售业态，这些零售业态多是珠宝饰品，但是商场本身设置的大量餐饮业态明显更适合追求时尚快生活的年轻群体，这样的群体有多少购买珠宝饰品的需求呢？就算他们有这样的需求，他们的消费能力能够养活这些金光闪闪的珠宝呢？

　　我们在评价一个企业的时候总说：“他们拿了一手好牌，却选择了最差的出牌方法。”而某商场的败局更像是“以为自己拿了一手好牌，还选择了最差的出牌方法。”