如何利用大数据应用：量身定做一家日进斗金购物中心

　　在哪个城市的哪个地段开出什么样的购物中心，为什么样的人提供什么样的服务——倘若这些问题在最初都能通过大数据得以精准定位，无异于我们通过大数据为目标消费者量身定做了一家日进斗金的购物中心。

　　甚至，当购物中心建成之后，我们仍然能够通过大数据设计最合理的运营管理模式。当你想去一个商场，软件将会告诉你路线该怎么走，车位是否足够，到了商场之后又能够轻松找到根据你的历史习惯列出的商家和食肆，甚至这些商家都是因为你的喜好而被招商进驻商场的……而所有的“高科技”都依靠一种技术——大数据。　 

　　虽然大数据只是时代转型过程中出现的一种工具，不是万金油，更不是盈利的唯一手段，不可迷信。但无可否认的是，大数据正在推动着商业地产的革新。从目前来看，大数据对商业地产影响更多集中在商业地产招商、运营方面。其实通过大数据或互联网平台，商业地产从目前的拿地、规划、招商、营运等全流程环节都能获得更大价值。　　 

　　大数据在商业地产定位规划中的应用示例　　 

　　选址对于商业地产来说尤为重要，不同的地块商业价值迥异，大数据的出现为地段的准确预测提供了可能。自2013年开始就有很多开发商企业在思考如何建立大数据管理，以便拿地之前就对未来市场的需求、供给有精准的预测。无论是万科与百度牵手、恒大与阿里巴巴联盟、万达与京东的合作和自己打造的大会员大数据平台，都为了能够得到除房地产数据之外的大数据，从而预测区域市场的后续需求和购买者的偏好。

　　1了解城市结构和城市规划　 　 

　　例如通过北京规划许可证的发放情况，可以通过时间、位置分析，了解全市增长动态。例如2007年，北京奥运会前后规划许可证颁布具有一定的空间特征：

　　如结合春节迁徙图，通过总迁移人数除以当地的人口，值越小说明“固化”程度越高；值越大说明人口流动性越强。

　　此外，所有迁入的减去所有迁出的，如果小于零，就是指迁入小于迁出；大于零，就是指迁入大于迁出，可以判断一个地区的人口吸引力。 

　　还有城市的空间结构比如城市尺度的应用，例如北京中关村，根据微博的数据，用“大学”这个词做区位聚类，发现很明显，位置对应了北京的几所大学。但是中关村是很复杂的，并不只有大学，比如拿”购物“作为关键词来搜，也能识别一些大型商场。

　　2了解交通联系和交通结构

　　离线数据例如北斗导航用于京津冀的城市联系显示区域性的交通联系。

　　例如使用浮动车的数据，可以分析了解城市交通和城市结构。

　　再比如停车场的分布情况。

　　3了解人口分布及消费习惯　

　　例如通过移动数据的定位，包括热图等，对城市人口密度进行分析，下面是无锡市的分时城市人口密度分布。

　　大数据在商业地产招商营运中的应用示例　　 

　　1大数据研究是进军电商的核心

　　从国内商业地产的发展趋势来看，单纯的商业销售面积正在不断减少，服务体验性项目占有面积正在不断增多，这也是苏宁、国美、万达等传统商业企业全面高调进军电商的原因。　　 

　　另一方面，只有进入电商领域，才能够积累更多的数据，为大数据时代的到来积累资本。全渠道销售模式是未来新方向，或有可能颠覆单一渠道模式，开创新格局。而开展线上线下互动的O2O模式的核心，就是大数据应用。大数据对于商业地产的最大价值就是包括精准营销、产品研发、完善供应链在内的策略开展提供指导性建议。

　　2典型商业地产的大数据建设案例　　 

　　1）朝阳大悦城以大数据为基础的高效的运营管理一直为业内所乐道，它所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕大数据的分析报告来进行战略部署。

　　数据运营案例：　　

　　a、根据超过100万条会员刷卡数据的购物篮清单，将喜好不同品类不同品牌的会员进行分类，将会员喜好的个性化品牌促销信息精准进行通知。 

　　b、朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。　 

　　c、经过客流统计系统的追踪分析，提供解决方案改善消费者动线，4层的新区开业之后客人总是不愿意往新里走，因为消费熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在4层的新老交接区的空区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供iPAD无线急速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。　 

　　d、打通微信与实体会员卡，会员的消费数据、阅读行为、会员资料打通后，更好地了解消费者的消费偏好和消费习惯，从而更有针对性地提供一系列会员服务。 　 

　　2）银泰百货

　　银泰大数据战略：　 　 

　　a、2013年，银泰百货全国门店的WIFI网络将铺设完毕，顾客进店可以免费登录使用WIFI。 

　　b、打通线上线下，开启020，顾客通过手机端参与产品折扣活动，再到实体店提货的购物模式。　 

　　c、与天猫宣布O2O战略合作，未来，双方还将在系统层面、库存、会员、服务流程等方面深入合作。　 　 

　　未来大数据期许：　 　

　　a、银泰在百货门店和购物中心铺设免费WIFI，逐步抓取用户数据，包括进店用户数据和VIP用户数据，利用银泰网，打通了线下实体店和线上的VIP账号。当一位已注册账号的客人进入实体店，他的手机连接上wifi，后台就能认出来，他过往与银泰的所有互动记录、喜好便会一一在后台呈现。通过对实体店顾客的电子小票、行走路线、停留区域的分析，来判别消费者的购物喜好，分析购物行为、购物频率和品类搭配的一些习惯。 

　　b、银泰网甚至可以累积不同用户对品牌和折扣喜爱程度的数据，依托成熟门店的相关数据，再根据新开门店所在城市的用户分析，导出新开门店组货和招商的指导意见。